Прошедшие майские праздники все фирмы-риэлтеры заслуженно отдыхали, подводили итоги и размышляли о будущем московского рынка частных квартир. В результате раздумий они пришли к практически единодушному решению — на продажу в большинстве своем стали предлагаться различные "гадюшники". Этим термином обозначают квартиры, в которых проживали, скажем так, не слишком культурные люди — закоренелые алкоголики, бомжи и т. д. С чем связан выброс подобных квартир, которые требуют не косметического, а капитального ремонта, а заодно и дезинфекции, риэлтеры определить не берутся. Может быть, просто подорожала водка. Может, владельцы хотят открыть собственное дело. Кто их знает. Однако ясно одно — эти квартиры существенно сбили цены на московские однокомнатные квартиры. В "хрущевках" они предлагаются уже по 17-18 тыс. долларов. Более низких цен еще зафиксировано не было, поскольку квартиры по цене ниже 15 тыс. долларов фирмы предпочитают брать под себя, производить их ремонт и продавать уже как "хорошие". На все про все уходит около месяца, зато прибыль возрастает до 25-30% с квартиры.
Зато цены на "хорошие" однокомнатные квартиры — с кухней от 10 метров, жилой площадью больше 20 кв. м, не на первом или последнем этаже, в сталинских либо новых домах, с чистым подъездом, — выросли до 19-22 тыс. долларов. Причем дифференциация квартир на "хорошие" и "плохие" свойственна не только однокомнатным, но и всем другим типам московских квартир. К примеру, согласно размышлениям риэлтеров, стоимость жилья в элитных домах, где есть уверенность, что соседи — интеллигентные люди с хорошим доходом, может составлять около 2,5-3 тыс. долларов за кв. м. Это вполне подтверждают результаты последних аукционов муниципального жилья, на которых квартиры в недостроенном доме на Ленинградском проспекте уходили по 3 млн рублей за кв. м.
Интересно, что размышления московских риэлтеров практически полностью совпали с данными маркетинговых исследований петербургских риэлтеров. И на рынке частных квартир "северной столицы" прослеживаются те же самые тенденции: стабилизация и даже снижение цен на квартиры в старой части города ("санкт-петербургские" квартиры) и продолжающееся повышение цен на квартиры в "ленинградских" районах, т. е. кварталах, построенных в сталинские годы и последующие за ними десятилетия. И это не удивительно. Ведь в старом городе еще много квартир, например, без ванны или с окнами во двор-колодец (Лиговка, Обводной канал). Как считают специалисты крупнейших петербургских фирм-риэлтеров, именно плохонькие квартиры и сбивают среднюю цену квадратного метра общей площади квартир в Санкт-Петербурге. Тем не менее по сравнению с концом марта средняя стоимость кв. м возросла на 11% — с 301 доллара до 336. Что, в принципе, и прогнозировали как риэлтеры, так и эксперты Ъ еще в начале года — в 1993 году цены на квартиры в Санкт-Петербурге будут расти приблизительно в два раза быстрее, чем на московские, и, возможно, к концу года сравняются с ними.
Не можем мы обойти вниманием и еще один интересный факт из размышлений риэлтеров. В некоторых средствах массовой информации, по их мнению, появились совершенно необоснованные заявления о бесперспективности вложений в недвижимость, в частности в покупку квартир. Ведь объективные показатели — продолжающееся повышение общего уровня цен, сохранение инфляции и дальнейшее падение курса рубля — говорят о том, что операции и вложения к недвижимость были и остаются надежным средством помещения капитала. Некоторое замедление роста цен на этом рынке в марте--апреле этого года было, по их мнению, связано с возникшей угрозой политической реставрации. Теперь же, после проведения референдума, должна прийти достаточная определенность, которая оживит рынок недвижимости, этого достаточно громоздкого в обороте товара (в отличие, скажем, от валюты или драгоценностей). И, наконец, по прогнозам петербургских риэлтеров, рынок недвижимости должна настигнуть волна подорожаний, вызванная зимним повышением цен на энергоносители.
И последнее. Тот факт, что отечественные цены на недвижимость в основном отстают от мировых (в Санкт-Петербурге, к примеру, они примерно вдвое ниже европейского уровня), говорит о том, что при любых вариантах экономического развития в рамках рыночной ориентации недвижимость остается товаром, "заряженным" на возрастание его стоимости.
Недорогие офисы по-прежнему в цене
Как показывают наблюдения, проведенные группой недвижимости Ъ, спрос на офисные помещения в Москве по-прежнему превышает предложение. По мнению специалистов различных фирм-посредников ("Центрально-Европейская торговая компания", "Альфа-эстейт", "Вавилон"), наибольший интерес вызывают недорогие помещения под офисы. Во-многом это объясняется присутствием в Москве огромного количества небольших российских фирм, на первых порах не прихотливых к комфорту. Как правило, средние российские бизнесмены не всегда готовы платить высокие ставки аренды за высококлассные офисы и потому менее требовательны к условиям работы.
Поэтому сегодня группа недвижимости Ъ предлагает своим читателям обзор офисных помещений в специализированных бизнес-центрах и гостиницах невысокого класса.
В условия дефицита офисных помещений в Москве появляются все новые бизнес-центры, предоставляющие своим клиентам полный комплекс офисных услуг. Например, в Бизнес-Бюро фирмы "Консэко" (тел. (095) 142-20-95), расположенном на Б. Филевской улице, предприниматель может не только арендовать оборудованное офисной мебелью помещение на нужный ему срок, но и воспользоваться различными офисными услугами и поддержкой квалифицированного персонала. Стоимость аренды такого офиса (общ. пл. около 32 кв. м) составляет $500 в месяц — за помещение для работы, телефонную связь, услуги секретаря бюро, факсимильную и телексную связь, прием и отправку корреспонденции, а также использование адреса и реквизитов Бизнес-бюро на внутрифирменной документации (что немаловажно для иногородних фирм). Все дополнительные услуги (переводчика, курьера, транспортное обслуживание) предоставляются за отдельную плату. Например, услуги курьера Бизнес-Бюро предоставляет за $1-1,5 в час, а аренда автомобиля обойдется клиенту в $3-10 в час. По оценкам экспертов Ъ, подобные ставки аренды (около $200 за 1 кв. м в год) значительно ниже ставок аренды в высококлассных бизнес-центрах, таких, как ЦМТ или Хаммеровский (от $600 до $1200 за 1 кв. м в год). Впрочем, аренда частной квартиры обошлась бы арендатору раза в 2-3 дешевле, чем в Бизнес-Бюро. Однако и имидж фирмы был бы совсем другой.
Кроме специализированных бизнес-центров, предприниматели в поисках офисных помещений обращаются и к гостиничному сектору. И небезосновательно. Администрация целого ряда гостиниц предоставляет жилые номера под офисы различным фирмам. Причин этому несколько. Во-первых, низкая заполняемость номеров. Сдача жилых номеров под офис обеспечивает более высокую и стабильную заполняемость гостиницы, что в итоге дает большую годовую выручку. К такому решению, например, пришли и в гостинице "Можайская". При заполняемости номеров на 60% около 15 жилых комнат сданы под офис российским компаниям. Арендная плата колеблется от 6000 до 8000 руб. за номер в сутки — это средний уровень арендных ставок на офисные помещения в гостиницах. Однако удаленность гостиницы от центра города не способствует высокому спросу как на жилые, так и на офисные номера "Можайской".
Вторая причина сдачи гостиницами своих номеров фирмам состоит в том, что сданные номера требуют ремонта, и под жилье их предоставлять невозможно. В муниципальной гостинице "Будапешт", расположенной в центре города, из 130 номеров 20 требуют косметического ремонта и пока сдаются администрацией под офисы. Ставка аренды здесь превышает рублевую стоимость проживания в гостинице в 3 раза и составляет 6000 руб. в день. По словам администрации гостиницы, эта ставка возрастет с июня в несколько раз. Однако несмотря на то что в "Будапеште" жилые номера сдаются под офисы уже около 10 лет, администрация гостиницы ждет от государства средств на реконструкцию номеров, чтобы в дальнейшем сдавать их за валюту иностранным туристам под жилье.
И, наконец, есть такие гостиницы, которые ориентированы на приезжающих в Москву туристов ("Золотое кольцо", "Измайлово"). Администрация таких гостиниц сдает номера под офис "в ожидании туристического сезона" в Москве.
Например, администрация Измайловского комплекса сетует на резкий спад туризма в Москве в последнее время и поэтому сдает целые этажи гостиничных корпусов в аренду различным иностранным и российским компаниям. В каждом корпусе Измайловского комплекса около половины или около 500 жилых номеров сданы в аренду. Цена аренды двухместного номера составляет 6000 руб. в день. Примечательно, что некоторые арендаторы сдают эти же номера в субаренду по более высокой цене своим деловым партнерам, приезжающим в Москву.
А в другой туристической гостинице — "Золотое кольцо" — заполняемость довольно высока и составляет 85%. Поэтому только 3% от общего числа номеров сданы в краткосрочную аренду под офисы. Цена аренды здесь очень сильно колеблется в зависимости от условий арендного договора, но не превышает платы за жилые номера: одноместный — $70 в день, двухместный — $90 в день, трехместный — $140. Однако, по словам администрации гостиницы, с наступлением туристического сезона в Москве весь гостиничный фонд будет сдан под жилье.
"Три рубля — красная цена за 10 соток", считают некоторые московские депутаты
Сегодня многие жители Москвы могут прочесть на подъездах своих домов объявления о том, что все желающие могут получить бесплатно в пятидесятикилометровой зоне Подмосковья земельный участок. Для этого им нужно всего лишь написать письмо президенту, отнести его в РЭУ и заплатить трояк. Группа недвижимости не могла обойти это замечательное событие и решила его прокомментировать. Еженедельно читателям предлагается обзор ценовой ситуации на земельном рынке, и не стоит повторять, что земля в ближайшем Подмосковье стоит денег. Однако ряд московских депутатов решил опровергнуть эту истину. Если говорить об объявлениях, то этот процесс был начат с легкой руки депутата Григорьева, который обратился к народу через газету "Дума" с призывом "завалить" президента письмами с просьбой о выделении участков, тем самым напомнив ему о предвыборных обещаниях дать горожанам землю.
Программа г-на Григорьева состоит в раздаче земельных участков в 50-километровой зоне Подмосковья всем желающим москвичам. С целью поддержки программы была организована Ассоциация народных землепользователей, которая и развернула бурную деятельность. Примеру г-на Григорьева последовал депутат Иванцов и организованное им "Движение к гражданскому обществу". Оно предложило схему попроще — зачем писать письма президенту, если можно просто захватить участок.
Вероятнее всего, депутаты рассчитывают на то, что если разделить всю подмосковную землю на число страждущих, то получится вполне приличная цифра: по 12 соток на брата. Однако при этом нужно забыть о лесах, водоемах и уже занятых площадях — поровну так поровну. Но чтобы землю кому-то дать, ее сначала нужно у кого-нибудь изъять. Кроме того, сама идея представляется фантастичной — все ближайшее Подмосковье в садовых участках.
Нельзя сказать, что проблема выделения земли горожанам неразрешима. В Нижнем Новгороде, например, существовала аналогичная ситуация — земля для садоводства не выделялись. Однако городские и областные власти договорились, что землю надо не изымать, а выкупать и что деньги за нее поступят в местный бюджет, что подтолкнет районы к выделению земельных участков. Часть выделенных земель была выкуплена за счет городского бюджета, а остальная часть продавалась за счет поступления денег непосредственно от горожан. В течение двух дней были открыты пункты для приема заявок. Они были обеспечены бланками заявлений и картой области. Цена на землю варьировалась от 1800 до 100 рублей за сотку.
Сложность в перенесении этого опыта состоит в том, что Московский регион в полтора раза меньше Нижегородской области, да и населения в 7 раз больше. Кроме того, Москва и область являются равноправными субъектами федерации, у каждого есть свое правительство и свои депутаты. Выделение земли москвичам не вызовет особого энтузиазма у областной администрации. И действительно, в беседе с корреспондентом Ъ председатель комиссии по земельным вопросам Мособлсовета Юрий Мартюшов сообщил, что область вовсе не собирается выделять землю бесплатно. Необходимо отметить, что слухи о возможности получить участок даром не замедлили сказаться на желании определенной части населения все же написать письмо президенту. Действительно, зачем платить большие деньги за участок, когда можно попробовать получить его бесплатно. Однако на рынок земельных участков заявления депутатов влияние практически не оказало. Фирмы продолжают ориентироваться на состоятельных покупателей, которые не надеются на пустые обещания.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ