нетиповые дома
Рынок элитной недвижимости в Москве переживает настоящий бум. По подсчетам специалистов, количество москвичей, которые могут заплатить за новую квартиру свыше $1,5 млн, составляет не менее 70 тыс. человек и постоянно растет. А число тех, кто может позволить себе приобрести квартиру ценой от $2 тыс. за 1 кв. м, приближается к 400 тыс. Строители и риэлтеры даже не рекламируют малоквартирные объекты, предпочитая работать напрямую с проверенными клиентами. Корреспондент "Дома" Ринат Гизатулин попытался узнать о том, какие новые монолитные дома появятся в Москве в ближайшие годы.
Менеджер по элитной недвижимости российского представительства британской компании Knight Frank Патриция Леденева считает, что в сегменте элитной недвижимости по-прежнему уверенное лидерство удерживает так называемый район "золотой мили" — это Остоженка, а также Бутиковский, Молочный, Обыденские переулки. Стоимость жилья в этом районе колеблется от $4 тыс. до $11 тыс. за 1 кв. м.
К другим основным районам застройки элитной недвижимости специалисты относят тихий центр Москвы — Зачатьевский, Пожарский переулки, Озерковскую набережную, Арбат и близлежащие переулки, Малую и Большую Молчановку, Трубниковский переулок, Большой Палашевский, Казачий и Старомонетный переулки, Кутузовский и часть Ленинградского проспекта, Трубную площадь, районы Зубовской площади, на Краснопресненской набережной и в районе станций метро Сокол и Щукинская. Кроме того, по-прежнему высоко котируются Малая и Большая Дмитровка, район Петровки, Патриаршие пруды и некоторые объекты, удаленные от центра, в первую очередь расположенные на Рублевском шоссе и проспекте Вернадского.
Впрочем, нехватка свободных площадей в центре Москвы подстегивает инвесторов и застройщиков искать другие места для строительства, несколько удаленные от центра города, но обладающие другими преимуществами — например, соседством с историческими парками и ансамблями или близостью водоемов. С другой стороны, большие по площади территории застройки в лесопарковых зонах позволяют насытить жилой комплекс не только стоянками и гаражами, но и множеством объектов инфраструктуры, без которых сейчас уже трудно представить жилой комплекс для состоятельных людей.
Патриция Леденева считает, что сегодня в Москве только 3% от всех объектов так называемой элитной недвижимости реально соответствует тем требованиям, которые предъявляются к жилым объектам подобного класса. Всего, по подсчетам специалистов Knight Frank, всем необходимым критериям соответствуют лишь 45 домов из более чем 1,5 тыс. объектов. "В Москве практически нет объектов недвижимости, полностью соответствующих европейскому уровню, например, по навыкам обслуживающего персонала — консьержек, горничных, охранников и других сотрудников служб эксплуатации",— считает госпожа Леденева. Кроме того, обязательна и вся необходимая инфраструктура — от прачечной до тренажерного зала и бассейна. Хороший дом также отличает наличие собственного ухоженного сада, который должен быть создан признанными мастерами ландшафтного дизайна. Еще один минус российских монолитных объектов — первый этаж часто сдается под кафе, рестораны, торговые центры, которые работают не только для жителей дома, но и для людей с улицы.
Наконец, в отличие от Европы российские элитные дома, как правило, многоэтажные, тогда как в других странах элитное жилье по своим параметрам приближается к таунхаусам. Однако по ряду параметров требования, предъявляемые к подобным объектам, схожи как в России, так и в странах Европы. В Москве высоко котируются объекты недвижимости с видом на реку и в экологически чистых районах города. Ценится, когда вокруг стоят такие же красивые дома и отсутствуют промышленные объекты.
По подсчетам специалистов, в 2004-2005 годах в Москве начнется строительство по крайней мере 40-50 монолитных и кирпичных домов по индивидуальным проектам, общая площадь которых превышает 1 млн кв. м. Большая часть этих домов будет сдана уже в 2006-2007 годах. Однако строители предпочитают не говорить о новых проектах до того момента, пока не будут расчищены площадки и согласованы все необходимые документы. Опыт ряда громких презентаций новых эксклюзивных проектов, которые впоследствии отвергались, например, на заседании архитектурного совета при мэре Москвы, заставляет застройщиков быть более осторожными при рассказе о своих планах на ближайшую перспективу. К числу крупнейших компаний, которые занимаются строительством монолитных домов по индивидуальным проектам, специалисты относят "Капитал груп", "Дон-строй", концерн "Крост", компанию "Конти", питерскую корпорацию "Строймонтаж".
Новые проекты
В ближайшее время компания "Капитал груп" объявит о старте сразу нескольких крупнейших проектов в области монолитной недвижимости. Так, в 2004 году начнется строительство многофункционального жилого комплекса на пересечении улиц Планетная и Академика Ильюшина площадью 200 тыс. кв. м. Этот объект, спроектированный группой "Резерв", представляет собой целый квартал жилых зданий высотой от 23 до 29 этажей с детским садом, двухэтажным фитнес-центром и четырехэтажным офисным комплексом. Жилой комплекс, оборудованный также парковкой на 161 тыс. машин, расположится в районе метро "Аэропорт", в нескольких кварталах от Ленинградского проспекта. Квартиры в этом комплексе еще не поступили в продажу, однако известно, что на начальном этапе строительства цена 1 кв. м жилья в доме составит не менее $1,3 тыс.
Еще более масштабным проектом "Капитал груп" обещает стать жилой комплекс в Северном Чертанове площадью свыше 350 тыс. кв. м. Комплекс из нескольких зданий высотой от 5 до 44 этажей спроектирован в архитектурно-дизайнерской мастерской Андрея Чернихова. Отличительная особенность дома в Северном Чертанове — более 50 тыс. кв. м площадей отведено под торгово-развлекательный комплекс.
В планах компании также строительство как минимум двух жилых комплексов класса "люкс". Во-первых, это проект "Тихвинская усадьба", который должен быть построен на Тихвинской улице, 39 рядом с посольством Ватикана. Общая площадь жилого дома, спроектированного в архитектурной мастерской Александра Асадова (входит в "Моспроект-2"), составляет 27,8 тыс. кв. м. В доме также будет оборудована подземная парковка на 156 машиномест. Особенностью этого объекта, по словам представителей "Капитал груп", является "ступенчатая конструкция здания, создающая многоярусный рельеф и позволяющая использовать большую часть кровли". Еще один проект, разработанный группой архитекторов под руководством господина Асадова,— жилой комплекс "Тверской", который начнут строить в конце 2004 года на 3-й Тверской-Ямской улице. Дом класса "люкс" площадью 21 тыс. кв. м будет находиться практически рядом с площадью Маяковского. Кстати, площадка, которую получила компания "Капитал груп", уже несколько раз выставлялась на аукционы и меняла своих владельцев, однако недовольство жителей близлежащих домов мешало началу строительства.
Безусловно, самым интересным проектом "Капитал груп", который уже представлен потенциальным потребителям, является многофункциональный комплекс с жилыми апартаментами "Город яхт", расположенный непосредственно на берегу Химкинского водохранилища недалеко от Ленинградского шоссе. Нижние этажи комплекса отведены под гостиницу, торговый центр, а также зоны, ориентированные на водные виды спорта и яхт-клуб. Верхние этажи, которые нависают над Химкинским водохранилищем, отведены под апартаменты. Площадь "Города яхт" — более 60 тыс. кв. м, парковка — на 500 автомобилей.
Концерн "Крост", который строит только монолитные дома по индивидуальным проектам, уже приступил к возведению двух новых жилых комплексов.
Особняк "Посольский дом" в Борисоглебском переулке будет построен в 2005 году. Жилой комплекс представляет собой два здания высотой соответственно четыре и пять этажей. Первый этаж отойдет под офисы, общая площадь комплекса составит всего 5,5 тыс. кв. м, жилая — 3,1 тыс. кв. м. Предполагается, что цена квартир в нем составит не менее $6,2 тыс. за 1 кв. м.
Еще один новый объект "Кроста" — жилой комплекс "Мирный" на проспекте Мира. Это два здания высотой 14 и 20 этажей общей площадью 24 тыс. кв. м. Предполагается, что в "Мирном" будет оборудован двухуровневый паркинг, а на 14-м этаже будет оборудован фитнес-клуб с собственным бассейном.
Компания "Дон-строй" планирует начало строительства как минимум четырех объектов в нескольких категориях. Категория домов бизнес-класса пополнится новым домом в районе улицы Подбельского, рядом с Лосиным Островом. Технические параметры этого дома пока неизвестны, однако стартовая цена 1 кв. м составит не менее $1,3 тыс. Кроме того, новый монолитный дом индивидуальной планировки будет возведен в районе Мосфильмовской улицы, недалеко от квартала "Воробьевы горы" (известно, что площадь квартир в этом доме составит от 80 до 250 кв. м), а также жилой дом на улице Королева — рядом с Шереметевскими прудами.
Новый объект "Дон-строя" в категории "де-люкс" — малоэтажный дом, рассчитанный на 80 фешенебельных апартаментов, будет построен в районе Покровского бульвара. Стоимость жилья в этом комплексе составит не менее $2 тыс. за 1 кв. м. Других подробностей о новых жилых комплексах в компании предоставить пока не могут — макеты домов и точные характеристики квартир появятся после того, как будут расчищены площадки и начнутся работы на начальном цикле строительства. Сроки строительства комплексов составят от полутора до трех лет.
В группе компаний ПИК "Дому" сообщили, что компания собирается в ближайшее время приступить к строительству двух монолитных домов бизнес-класса с подземными парковками. Первый расположится на Нагатинской набережной, а второй — в Шмитовском проезде. Кроме того, ПИК собирается построить к 2006 году многофункциональный деловой центр "Марьина роща" в Стрелецком проезде. Планируется, что часть комплекса, общая площадь которого составит 20 тыс. кв. м, будет отведена под гостиницу, остальное — под 120 квартир.
Особняки по именам
Говоря о новинках строительства, руководитель отдела элитного жилья компании МИАН отмечает, что на рынке элитной недвижимости в Москве появилась интересная тенденция. Люди, проживающие в элитных новостройках, стали интересоваться реконструированными зданиями. В ближайшее время компания МИАН начнет реализацию квартир как минимум в двух подобных домах. Один — это полностью реконструированный дом рядом со станцией метро "Кузнецкий мост" в Варсонофьевском переулке. Площадь квартир в этом доме составит от 67 до 119 кв. м, а цена — от $3,8 тыс. за метр. Второй объект расположен на Пятницкой улице. В этом пятиэтажном доме будет всего семь квартир площадью от 95 до 116 кв. м. Цена 1 кв. м составляет $3,6-3,9 тыс.
В компании Knight Frank считают, что одним из самых интересных новых проектов в Москве станет строительство пяти жилых особняков в центре Москвы — в Замоскворечье. Комплекс будет построен недалеко от Кремля и будет включать в себя спортивный клуб, SPA, рестораны, кафе, зимние сады и несколько пентхаусов. Каждый дом будет иметь собственное имя — "Лондон", "Париж", "Рим", "Вена", "Токио" и своей архитектурой и дизайном будет напоминать "образы этих столиц". Как сообщили в Knight Frank, все особняки будут переменной этажности — от двух до шести этажей с квартирами площадью от 65 до 260 кв. м. Планируется, что продажа объектов начнется уже в этом году.
В ближайшее время компания "Авгур Эстейт" собирается приступить к продажам квартир в новом жилом комплексе класса "де-люкс" "Три тополя", который строится по индивидуальному архитектурному проекту. Этот элитный малоэтажный комплекс расположится в окрестностях Плющихи, рядом с Савиновской набережной и храмом Воздвижения. Весь комплекс состоит из дома всего на 12 квартир и семи сблокированных особняков. Площадь квартир в доме — от 156 до 254 кв. м. Также в "Трех тополях" появится подземный паркинг из расчета два автомобиля на квартиру. Внутри комплекса будет построен собственный ландшафтный парк с перепадами высот до 8 м, принадлежащий только жильцам комплекса. Цены на квартиры в новом доме пока неизвестны, но в компании "Авгур Эстейт" сообщили, что "возводимый жилой комплекс позиционируется в высшем ценовом сегменте".
Корпорация "Строймонтаж" начинает строительство жилого комплекса "Огни Юго-Запада", который будет построен на проспекте Вернадского, 90, на пересечении проспекта и улицы Академика Анохина. На территории комплекса будет построено четыре башни, один многосекционный дом, детские сады, школа, торговый центр, а также учебные корпуса Медицинской академии им. И. М. Сеченова. Общая площадь жилых зданий составит 144 тыс. кв. м, а площадь разновысотного многосекционного жилого дома — около 46 тыс. кв. м. Наземно-подземная автостоянка рассчитана на 1,3 тыс. машиномест, площадь наружных автостоянок превысит 1,2 га, а площадь озеленения — свыше 2 га.
Компания "Баркли" спустя несколько месяцев приступит к реализации квартир в новом высотном многоквартирном жилом комплексе "Доминанта", который будет построен в Северо-Западном округе Москвы в 50 м от лесопарка Покровское-Стрешнево. Главная особенность этого комплекса — удобная транспортная инфраструктура. Всего в 100 м от комплекса проходит Волоколамское шоссе, также достаточно быстро можно добраться до проспекта Маршала Жукова. Еще один монолитный объект "Баркли", строящийся по индивидуальному проекту,— жилой дом "Мономах" на улице Алабяна недалеко от станции метро "Сокол".
В группе компаний "Конти", которая продает квартиры в таких известных жилых комплексах, как "Континенталь", "Эдельвейс", "Покровский берег" и других, сообщили, что в ближайшее время "Конти" собирается возвести на территории Москвы и Подмосковья как минимум пять объектов в различных сегментах недвижимости (как бизнес-класса, так и элитарные объекты). Однако все проекты находятся на стадии согласования, поэтому информация о новых монолитных домах пока не распространяется.
Таким образом, в ближайшие два года на столичном рынке недвижимости появится не менее 30 новых жилых комплексов индивидуальной планировки. Впрочем, специалисты продолжают считать, что спрос на элитную недвижимость и дома бизнес-класса в Москве по-прежнему не удовлетворен. "В Москве еще надо строить и строить, чтобы догнать европейские города по количеству и качеству предлагаемых услуг",— уверена Патриция Лебедева из Knight Frank.