Коротко

Новости

Подробно

Фото: Юрий Мартьянов / Коммерсантъ   |  купить фото

Арендаторов сдвигает пандемия

Их ротация продолжается

от

Негативное влияние пандемии COVID-19 на рынки коммерческой недвижимости сохраняется: обороты ритейлеров не растут, что в перспективе, по всей видимости, приведет к закрытию части магазинов. Такая конъюнктура заставляет собственников легче идти на уступки арендаторам и может привести к небольшому снижению средних ставок. Похожие тренды на офисном рынке, где активность по-прежнему сохраняется в основном за счет продолжающихся переездов арендаторов.


Начало нового года ознаменовалось на рынках коммерческой недвижимости ростом вакантности. В торговых центрах Москвы, по прогнозам JLL, доля пустующих площадей в этом году может вырасти с текущих 5,4% до 7–8%. Руководитель отдела исследований компании Владислав Фадеев поясняет, что речь идет о благополучном сценарии, предусматривающем ввод новых объектов и увеличение вакантности в наименее современных объектах. Согласно оценкам Cushman & Wakefield, уровень пустующих площадей в московских торгцентрах за последний год вырос на 1,4 процентных пункта, до 9%.

Исходя из того что ни ноябрь—декабрь, ни январь не оправдали ожиданий ритейлеров по объему выручки, в ближайшее время, по мнению аналитиков, это значение может вырасти на фоне закрытия магазинов.

Хотя старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова рассчитывает, что динамика закрытий будет сдержанной: каждый девелопер, находясь перед выбором договориться с арендатором либо расстаться с ним, оценивает ситуацию с точки зрения наличия потенциальной замены. В условиях сдержанного развития сетей, желающих занять освободившиеся помещения, не так много, это вынуждает собственников активно идти на уступки существующим арендаторам. Новые помещения, по мнению госпожи Маньковой, сейчас все же подыскивают салоны бытовой техники, товаров для дома и fashion-операторы с демократичными ценами. На рынке общепита, по наблюдениям госпожи Маньковой, активность проявляют фастфуд-операторы.

Средние арендные ставки в торгцентрах Москвы

 


Формат Арендуемая площадь, кв. м Ставка в виде % с товарооборота Аренда, ключевые ТЦ** Аренда, прочие ТЦ
Минимум руб./кв. м/год Максимум руб./кв. м/год Минимум руб./кв. м/год Максимум руб./кв. м/год
Гипермаркет >5 000 1,2-5% 8000 17000 нет данных 10000
Супермаркет 1 000-3 000 3,5-7% 12000 25000 8000 18000
Электроника и бытовая техника <150 6-10% 30000 90000 нет данных 45000
150-500 3-8% 20000 40000 нет данных 25000
500-1 000 3-6% 15000 32000 нет данных 22000
>1 000 2-4,5% 12000 30000 нет данных 13000
Кинотеатр >3 000 7-12% 9000 12000 нет данных 8000
Развлечения <300 15-20% 8000 15000 нет данных 15000
>700 10-15% 5000 12000 нет данных 8000
Товары для ремонта (DIY) 8 000-15 000 3-5% 6000 12000 нет данных 8000
Товары для дома 150-500 7-12% 12000 25000 нет данных 15000
800-2 000 6-8% 8000 10000 нет данных 8000
Спортивные товары <150 10-15% 25000 45000 15000 31000
150-500 7-12% 18000 30000 нет данных 25000
>500 5-8% 6000 20000 нет данных 12000
Товары для детей <150 8-15% 30000 66000 12000 30000
150-350 8-15% 25000 50000 10000 20000
350-600 8-15% 20000 45000 нет данных 25000
>600 7-10% 8000 15000 нет данных 8000
Одежда и обувь <100 10-15% 65000 200000 45000 80000
100-300 10-15% 40000 150000 25000 60000
300-500 8-12% 25000 72000 18000 45000
>500 5-10% 20000 50000 нет данных 30000
Парфюмерия и косметика <100 10-12% 65000 175000 44000 88000
100-250 55000 120000 35000 65000
>250 45000 100000 30000 55000
Рестораны и кафе <300 10-15% 30000 80000 15000 45000
>300 10-15% 20000 50000 нет данных 30000
Фудкорт <60 10-15% 65000 150000 44000 80000
>60 4-15% 50000 120000 30000 55000
Прикассовая галерея, сервисы 20-50 10-15% 100000 200000 50000 100000
50-150 8-15% 60000 120000 35000 65000

Источник: данные JLL.

Аналогичные тенденции прослеживаются в Санкт-Петербурге: если сейчас, по оценкам JLL, в городе пустует 3,4% площадей в торгцентрах, то в этом году показатель может вырасти до 5–6%. Но заметного падения средних ставок консультанты не ждут. Господин Фадеев напоминает, что снижение уже произошло в 2020 году, когда максимальная ставка для стандартного магазина площадью 100 кв. м снизилась с 80 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 60 тыс. руб. Возвращение значения к докризисному уровню, по мнению эксперта, возможно не раньше конца года.

Торговля уходит с улиц


В сегменте стрит-ритейла ситуация заметно хуже. Консультанты JLL напоминают, что по итогам 2020 года вакантность на торговых улицах Москвы выросла почти в два раза, до 15,5%. Число закрытых заведений общепита при этом оказалось на 35% больше, чем годом ранее. Хотя на данный момент коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает скорее позитивный тренд, говоря о восстановлении активности арендаторов.

В Москве, по ее словам, сейчас смотрят помещения стрит-ритейла в основном продуктовые сети, банки, кофе-пойнты и заведения стритфуда.

Эксперт отмечает, что при заключении новых договоров собственники сейчас идут на торг, но предпочитают записывать в них фиксированный рост или возможность пересмотра ставки через три—шесть месяцев от начала коммерческой деятельности.

Руководитель отдела исследований рынка компании Maris Алена Волобуева отмечает, что начавшийся на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга после снятия связанных с COVID-19 ограничений рост вакантности продолжается и к весне в городе могут пустовать уже 14–15% помещений стрит-ритейла. Госпожа Волобуева добавляет, что в моменте основной спрос на рынке стрит-ритейла формируют наименее пострадавшие ритейлеры — продуктовые сети, аптеки, салоны красоты, товары для дома, бюджетные магазины косметики и парфюмерии.

Офисные релокации


Пандемия COVID-19 ожидаемо привела к снижению спроса на офисную недвижимость: по итогам 2020 года общий объем поглощения в Москве, согласно оценкам Knight Frank, сократился на 61%, до 277,5 тыс. кв. м. Директор департамента офисной недвижимости компании Мария Зимина отмечает, что активность остается сдержанной и сейчас, а заметные сделки в основном связаны с оптимизацией площадей. Средний уровень вакантности офисов класса А на конец года в Москве, по ее словам, составил 11,4%, в этом году значение может немного увеличиться. С этим соглашается директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели, поясняя, что на рынок также оказывает влияние вывод новых объектов и увеличение предложения офисов в субаренду. В перспективе, по мнению эксперта, это может привести к небольшому снижению средних арендных ставок, которые пока в Москве стагнируют.

В Санкт-Петербурге, по оценкам гендиректора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, объем поглощения офисов в 2020 году сократился в два раза, до 66,9 тыс. кв. м, а суммарный объем свободных площадей вырос на 67%, до 263,5 тыс. кв. м.

Эксперт не исключает, что, равно как и в Москве, в этом году такая динамика может привести к небольшому квартальному снижению средних ставок на офисную недвижимость.

Замдиректора департамента услуг для арендаторов Colliers Виктория Горячева отмечает, что тем не менее активность на рынке в январе была достаточно высокой, правда, в основном за счет сохраняющегося желания многих компаний сменить локацию.

Александра Мерцалова


Средние арендные ставки в торгцентрах Санкт-Петербурга

Профиль Площадь (кв. м) Ставки аренды* (руб./кв. м/год)
Гипермаркет >5 000 4 000-11 000
Супермаркет 1 000-3 000 10 000-30 000
DIY 8 000-15 000 3 000-6 000
Товары для дома <2 000 5 000-8 500
Электроника и бытовая техника >1 000 10 000-23 000
150-1 000 15 000-23 000
<150 20 000-60 000
Спортивные товары >500 7 000-15 000
150-500 15 000-30 000
<150 20 000-40 000
Кино >3 000 4 000-6 000
Отдых и развлечения >1 000 4 000-10 000
500-1 000 4 000-10 000
<500 5 000-12 000
Парфюмерия и косметика >250 20 000-50 000
100-250 30 000-50 000
<100 20 000- 50 000
Товары для детей >1 000 5 000-12 000
150-1 000 10 000-25 000
<150 15 000-25 000
Фуд-корт >60 30 000-55 000
<60 40 000-55 000
Ресторан >300 8 000-12 000
<300 10 000-20 000
Обувь >250 11 000-40 000
100-250 20 000-40 000
<100 25 000-40 000
Одежда >500 8 000-20 000
300-500 10 000-25 000
100-300 20 000-35 000
<100 15 000-40 000

Источник: данные JLL.

Комментарии
Профиль пользователя