В этом году «Группа ЛСР» купила у АО «Терра Нова» права на создание и последующую застройку 143 га на намывных территориях Васильевского острова. «Аквилону» удалось приобрести надел около 4 га у Seven Suns Development. В течение пяти лет локация станет комфортной для жизни, уверяют застройщики, намереваясь участвовать в создании социальной и транспортной инфраструктуры, а также общественных пространств.
Несмотря на видовые характеристики и потенциал территории на новой части острова, для развития комфортной городской среды здесь необходимы отдельный генплан и активность властей
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Несмотря на видовые характеристики и потенциал территории на новой части острова, для развития комфортной городской среды здесь необходимы отдельный генплан и активность властей
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В настоящее время на намывных территориях Васильевского острова реализуют проекты три крупных компании — Glorax Development (ЖК Golden City), «Лидер Групп» (ЖК «Нахимов», «Магеллан», «Колумб») и «Группа ЛСР» («Морская набережная»). Среди застройщиков кластера — компания Seven Suns Development, завершившая реализацию проектов ЖК «Светлый мир "Я — Романтик"» и «Светлый мир "Тихая гавань"». По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», объем предложения на 1 ноября текущего года составил здесь 65 тыс. кв. м жилья — 2% от общего объема предложения в Петербурге и его пригородах.
Кроме того, в этом году участок 3,8 га приобрела группа «Аквилон», перекупив его у Seven Suns Development для строительства около 85 тыс. кв. м жилья. Незадолго до этого «Группа ЛСР» совершила рекордную за последние годы сделку, купив у АО «Терра Нова» права на создание и последующую застройку 143 га северной части намыва Васильевского острова за 2,98 млрд рублей. С учетом этой покупки компании до 2034 года предстоит застроить 180 га, возведя около 2 млн кв. м жилья. Таким образом, девелопер стал безусловным лидером по масштабам строительства на намыве.
При этом в продаже остаются три земельных участка общей площадью около 5 га под строительство около 65 тыс. кв. м жилья, добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, замечая, что участки, принадлежащие Сбербанку, также могут быть проданы или использованы для строительства делового центра.
Собеседники BG отмечают, что на текущий момент на намывных территориях можно создать современный масштабный кластер жилой застройки в центре Петербурга с современной архитектурой, инфраструктурой и благоустройством. «Всего за 2020 год в локации было реализовано 50 тыс. кв. м жилья (также примерно 2% от общего объема спроса в Петербурге и пригородах), а средняя цена квадратного метра на начало ноября составила 148 тыс. рублей, что на 9% выше средней цены по Петербургу в классе масс-маркет»,— анализирует госпожа Трошева.
Непростая, но желаемая
Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков, комментируя совершение сделки по приобретению прав на создание намывных территорий, отмечал, что это сбалансировало портфель компании в пользу высокомаржинальных проектов бизнес-класса. Он убежден, что никто в городе не смог бы справиться с подобным проектом, но для группы большую роль сыграла синергия ее компонентов: «ЛСР. Базовые» займется формированием территории, а «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» будет отвечать за ее освоение. АО «ЛСР. Базовые» владеет специализированным флотом, который включает землесосы, гидроперегружатели, грузовые и прочие суда, а также обладает опытом по проведению намывных работ. Для создания новой территории понадобится приблизительно 8 млн куб. м песка, а работы по поднятию высотных отметок продлятся три-четыре года. «Такой комбинации больше ни у кого нет. Мы рады, что морской фасад Петербурга будет в большей степени определяться "Группой ЛСР", а не кем бы то ни было еще»,— говорил господин Бабаков в интервью BG.
На новой территории компания намерена построить жилой комплекс общей площадью квартир 700 тыс. кв. м с общественно-деловыми объектами и встроенными помещениями площадью 260 тыс. кв. м. В проекте есть три школы на 3,3 тыс. мест и шесть детских садов на 1130 мест. В границах застройки должны появиться общественные пространства, а также объекты транспортной и социальной инфраструктуры. По словам застройщика, будут благоустроены набережная реки Смоленки (около 1,2 тыс. м) и набережная Финского залива (около 2,1 тыс. м).
О том, что компания уже давно присматривалась к намыву, намереваясь приобрести на нем участок, рассказывал в интервью BG и генеральный директор группы «Аквилон» Виталий Коробов. Вместе с тем господин Коробов подчеркивал: несмотря на то, что намыв — востребованная локация, здесь нет большой конкуренции из-за сложности освоения, поэтому «многие не рискуют заходить на эти территории».
В итоге компания «Аквилон» приобрела на намыве земельный участок площадью 3,8 га, где девелопер планирует возвести жилье бизнеса-класса, а также объекты социальной инфраструктуры. Сумму сделки «Аквилон» не раскрывал. Однако, по мнению экспертов, покупатель взял на себя обязательства Seven Suns Development перед АО «Терра Нова», которым владеет Сбербанк,— их сумма составляет около 1 млрд рублей.
Проблемные места
Если рассматривать намывные территории с точки зрения рынка и реализации квартир, то их привлекательность состоит в локации, видовых характеристиках, стремительной динамике цены квадратного метра, считает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко, добавляя, что подобное жилье пользуется устойчивым спросом у покупателей. «Намыв привлекает девелоперов, поскольку это новая центральная локация с видовыми характеристиками и набережной — это все, что на сегодняшний момент наиболее востребовано»,— солидарна с коллегой директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Наряду с достоинствами локация обладает и рядом проблем, одна из которых — коммуникации. «Но и она не самая значительная. Гораздо сложнее реализовать там всю полноценную городскую инфраструктуру — социальную, торговую, транспортную. Это значит, что для намыва должен быть разработан настоящий генеральный план, и город должен принимать активное участие в развитии этой территории»,— объясняет госпожа Конвей.
Другая насущная проблема — озеленение территории. Ее сложно реализовать не столько из-за бюджета, сколько из-за адаптивности растений. «Поскольку территория намыва состоит из песка и часто находится под влиянием сильных ветров, не все растения приживаются. Сейчас это довольно пустынная площадь, которая с точки зрения видов, не обращенных в сторону воды, может смотреться недостаточно симпатично и уютно для постоянного жителя»,— рассуждает эксперт. Поэтому кто-то компенсирует это фасадами, кто-то разрабатывает свой план озеленения. Коммерческая составляющая — тоже довольно проблемный элемент Васильевского острова, где недостаточно торговых центров. Добавляются также отсутствие станций метро и в целом довольно размытые сроки прогнозов их появления.
«Это все девелоперские проблемы в части создания самих проектов и комфортной среды проживания. Но есть и другие проблемы — рыночные, которые включают позиционирование, статус самой локации»,— продолжает эксперт. Так, на сегодняшний момент за счет относительно недорогих проектов Seven Suns Development территория намыва имеет статус доступного масс-маркета, что потенциально снижает ее привлекательность. «Теперь девелоперам намного сложнее выводить эту локацию в более высокий статус»,— резюмирует госпожа Конвей.
Тем не менее застройщики очень оптимистично смотрят на перспективы развития данной территории. Денис Бабаков считает, что к 2022–2023 годам намыв должен стать комфортным для жизни районом: здесь появятся пешеходная набережная, парк, социальные объекты и внутриквартальные дороги. При этом он уверен, что процесс создания дорожной сети здесь уже «необратим», и не видит препятствий к тому, чтобы город не успевал с инфраструктурой за строительством жилья в этой локации.
Виталий Коробов также убежден, что в ближайшие пять лет намыв «кардинально преобразится» и станет одним из самых престижных районов Петербурга. При этом девелоперам, работающим на намыве, по его мнению, необходимо для создания здесь качественной среды для жизни поддерживать конструктивный диалог друг с другом и с властями.