Коротко

Новости

Подробно

Фото: Алексей Смышляев / Коммерсантъ   |  купить фото

SPAR за четверть миллиарда

Один из крупных объектов торговой сети в Челябинске выставили на продажу

Коммерсантъ (Челябинск) от

В Челябинске выставили на продажу крупный торговый комплекс «SPAR Смолино». Цена объекта площадью почти 3,4 тыс. кв. м составляет 239 млн руб. Его презентуют как готовый арендный бизнес, поскольку здание полностью наполнено арендаторами, с доходом 12% годовых. Один из собственников объясняет продажу обычными бизнес-процессами и намерением направить вырученные средства на другие проекты, в том числе реконструкцию ряда магазинов сети. Эксперты считают, что объект по такой цене мало кому будет интересен и продаваться будет долго.


В Ленинском районе Челябинска выставили на продажу торговый комплекс «SPAR Смолино». Стоимость здания площадью 3,4 тыс. кв. м составляет 239 млн руб.

Здание, построенное в 2012 году, расположено на улице Новороссийской, недалеко от берега озера Смолино и продается вместе с земельным участком площадью 8,9 тыс. кв. м. Рядом с комплексом имеется парковка на 150 машино-мест. Здание оснащено качественными инженерными коммуникациями, системой пожарной сигнализации и оповещения, системой безопасности и видеонаблюдения. Выставившее объект на продажу ООО «Управляющая компания “Молния недвижимость”» презентует его как готовый арендный бизнес с доходностью 12% годовых. Сейчас полностью занято арендаторами, свободных площадей нет. В числе якорных арендаторов: торговые сети SPAR, «Красное & Белое», RBT, Stolnik, «Юничел» и другие. Всего в здании более 20 магазинов. Кроме того, здесь работает многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг в Ленинском районе. Ежедневный трафик комплекса составляет 2480 человек, указано в объявлении.

«Объект состоит из нескольких помещений, принадлежащих двух собственникам. Продажа объекта рассматривается только полностью», говорится в презентации.



Агент по продаже комплекса рассказал “Ъ-Южный Урал”, что собственники решили продать объект, так как он уже окупил себя. Все арендаторы остаются и продолжат работать.

Один из собственников торгового комплекса и совладелец сети «Молния Spar» Дмитрий Бухарин пояснил “Ъ-Южный Урал”, что продажа происходит в рамках «обычного» бизнес-процесса: «Мы просто продаем объект с обратной арендой. Планируем вкладывать вырученные средства в строительство и открытие новых магазинов. Скоро начнется рестайлинг двух магазинов в “Радуге” и “Фиесте”. Приступим в январе. Уже начался рестайлинг магазина в Снежинске. Мы рассматриваем варианты, смотрим экономическую эффективность, какие объекты продать было бы выгоднее для нас, чтобы деньги инвестировать в открытие новых магазинов. Пока другие объекты продавать не планируется».

На сайте УК «Молния недвижимость» одновременно с продажей комплекса на улице Новороссийской была опубликована информация о продаже отдельно стоящего здания (с земельным участком), полностью занятого действующим магазином SPAR, на улице Агалакова. Его стоимость — 40,5 млн руб.

По мнению экспертов, торговый комплекс у озера Смолино по заявленной цене будут продавать очень долго. «Уже давным-давно ситуация с коммерческой недвижимостью такова, что есть предложение продавца, а есть реальный рынок, как правило, они отличаются в разы. Договариваться по цене придется долго. В принципе интерес к такому объекту достаточно сомнительный, если только не рассматривать это местоположение под развитие. Надо смотреть документы на земельный участок, можно ли усовершенствовать этот объект, сделать его реконцепцию. Но это очень дорого и трудозатратно. Если рассматривать привлекательность объекта по пятибалльной шкале, то у этого где-то 2,5»,— говорит директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. По его словам, выгодность арендного бизнеса при такой цене также сомнительна, при обещанной доходности 12% в лучшем случае вложения будут окупаться три года.

По мнению исполнительного директора «IBC Недвижимость» Евгения Короткова, объект может быть интересен «квалифицированным» покупателям, имеющим опыт работы с торговыми сетями, не новичкам и не «случайным» инвесторам. «Дело в том, что есть достаточно разбалансированный тенант-микс, со своими проблемами и рисками, требующий внимания профильной УК, работы с вакантными в будущем площадями, это удел профессиональных игроков. Не стоит верить объявлениям и заверениям при продаже арендного бизнеса о неизменной доходности в 12% годовых. 12% — это безрисковая аренда одним оператором, без возможности досрочного расторжения договора. Если операторов десять, возрастают риски простоя, съезда. Без полного анализа всех договоров аренды, проверки бенефициаров и правообладателей, исполнения обязательств по оплате нет никакого смысла верить в эти проценты»,— говорит господин Коротков. Кроме того, текущая ситуация с пандемией, ростом курса валют, падением цен на нефть, снижением доходов населения, а соответственно, и оборотов торговых сетей заставляют усомниться в стабильном доходе от арендного бизнеса. Что касается цены, то, по словам исполнительного директора «IBC Недвижимость», «тема этого объекта была отыграна» еще в 2018 году, когда часть имущества была выставлена на торги в рамках банкротного дела.

Два года назад земельный участок под ТК «SPAR Смолино», а также часть помещений площадью 2 тыс. кв. м были проданы с торгов в рамках дела о банкротстве компании «Авто-К», которая, по данным «СПАРК-Интерфакс», до 2019 года принадлежала семье известного челябинского бизнесмена Александра Карелина. При начальной цене 19,5 млн руб. объект продали за 85 млн предпринимателю Станиславу Ильину. Всего на торгах было десять участников.

Юлия Гарипова


Комментарии

обсуждение

Профиль пользователя