Обратимые колебания

Главный страх инвесторов в недвижимость — потерять вложенные деньги из-за отрицательной разницы цен. В долгосрочной перспективе жилье в Москве дорожает, но инвестиции с горизонтом в три—пять лет могут попасть в цикл падения. Обычно цены восстанавливаются за три-четыре года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Риэлторы и девелоперы уверенно говорят о факторах, указывающих на рост цен на квартиры в новостройках, и находят те, что задают динамику и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе. Статистика подтверждает правоту участников рынка применительно к длинным периодам. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», индекс стоимости квадратного метра в Москве в целом (учитывает все сегменты рынка и типы домов) за 20 лет вырос с 30 тыс. руб. до 185 тыс. руб. Если сократить горизонт сравнения до пяти лет, окажется, что цены тоже выросли, хотя и не столь заметно: с 2015 по 2020 год со 184 тыс. руб. за 1 кв. м до 186 тыс. руб. А в центре кривой этого графика — провал длиной в три года, который начался в 2015 году и закончился на отметке в 165 тыс. руб. за 1 кв. м в 2018 году.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Риэлторы утверждают, что на восстановление цен ушло меньше времени — весь цикл падения и отскока обратно уложился в 2,5 года. После ошеломительного декабря 2014 года, когда курс рубля обвалился, новостройки стали пользоваться бешеной популярностью: люди боялись за свои деньги и цены росли примерно полгода (до середины 2015 года). «Затем из-за сокращения спроса, активного выхода большого количества новых проектов по стартовым, иногда демпинговым ценам началось плавное снижение»,— говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая, напоминая, что к июню 2016 года цены упали до 141,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Глубина снижения составила 12%. По другим оценкам, она достигала 15–20%. К концу 2018 года цены достигли уровня пиковых значений 2015 года — 161,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Последние два года они стабильно растут — на 8% в 2019 году и уже на 9% за неполный 2020 год.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Предыдущее резкое снижение цен на рынке жилья в Москве произошло после кризиса 2008 года. Тогда квадратный метр подешевел примерно на 30–40%»,— говорит Мария Литинецкая. Восстановление и выход на новый цикл роста заняли примерно четыре года. Восстановление может пройти и быстрее, и медленнее — цены растут, когда есть спрос, но в России спрос не всегда равен росту экономики.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«На российский рынок недвижимости влияет еще один важный фактор — валютные колебания. Если рубль слабеет, цены повышаются, даже если спрос невелик или стагнирует»,— объясняет эксперт. Сейчас как раз та ситуация, когда цены растут, несмотря на отсутствие экономического роста. «Главный ограничитель естественного развития рынка жилья — низкий уровень доходов населения, который продолжает падать с 2014 года. Цены достигнут потолка в тот момент, когда даже при низких ставках по кредитам большинство потенциальных покупателей откажется от покупки жилья»,— предупреждает Мария Литинецкая.

Екатерина Геращенко