Ветряк раздуют за полтора года

Компания «Выбор» Александра Цыбаня может возвести первые для Рамонского района высотки площадью 132 тыс. кв. м (жилой комплекс «Задонье парк») на хуторе Ветряк на границе с Воронежем до конца 2022 года. Проект планировки территории, разработанный для этого ЖК, фактически продублировал показатели застройки, заложенные в генплане поселения. В ППТ, впрочем, указывается, что параметры могут быть скорректированы при детальной проработке объектов. Участники рынка не исключают, что высотная застройка выйдет за пределы 12,6 га, утвержденных в микрорайоне под многоэтажное жилье.

“Ъ-Черноземье” стали известны подробности проекта многоэтажной застройки хутора Ветряк под Воронежем, который реализует компания «Выбор» Александра Цыбаня. В соответствии с утвержденным в июне 2020 года проектом планировки территории (ППТ) на 12,6 га планируется строительство 86,26 тыс. кв. м жилья (1615 квартир), рассчитанных на 2836 человек. Общая площадь жилых зданий составит 132,3 тыс. кв. м. Еще 11,5 га отводятся под размещение индивидуальной жилой застройки на 5 тыс. кв .м. Большая часть территории пока свободна от застройки и разделена на участки для индивидуального жилищного строительства, говорится в документации. По данным ППТ, 57 участков (как раз на 12,6 га) находятся в частной собственности, еще 19 — в муниципальной.

В проекте уточняется, что показатели по застройке приняты из укрупненных расчетов, значения будут скорректированы при разработке индивидуальных проектов сооружений. Площадь озелененной территории квартала составит 4,5 га. Также в проекте учтено размещение отдельно стоящего магазина торговой площадью 700 кв. м на 0,5 га. Строительство школы на территории Ветряка не предусмотрено. Девелопер планирует использовать социальную инфраструктуру в соседнем поселке Солнечный, где, по информации ППТ, принято решение о строительстве общеобразовательной школы на 1,6 тыс. мест на участке площадью 2,72 га.

Высотная застройка Ветряка планировалась еще с 2017 года. Тогда по техзаданию застройщика проводились инженерно-геодезические изыскания, а предполагаемый жилой комплекс назывался «Тихий Дон». В июле того же года для проектирования и строительства жилкомплекса в районе Ветряка было получено предварительное заключение управляющей компании международного аэропорта «Воронеж» ООО УК «Авиасервис». Нынешняя проектная документация разработана на основании инвестиционного соглашения от марта 2020 года. Согласно условиям договора, проект застройки планируется реализовать до конца 2022 года на 57 участках, 48 из которых принадлежат Антону Латкину, девять — дочери Александра Цыбаня Алине Цыбань-Загариной. Договором уточняется, что после проведения кадастровых работ по изменению границ в отношении этих участков на основании утвержденного ППТ земли предоставляются заказчику-застройщику (ООО СЗ «Выборстрой девять») в аренду на срок реализации проекта.

Финансировать проект планируется за счет собственных или заемных средств заказчика-застройщика. При этом результат инвестпроекта распределяется между сторонами: Антон Латкин и Алина Цыбань-Загарина получают по 12,5% общей площади квартир с каждого возведенного дома. Оставшееся в распоряжении заказчика-застройщика имущество реализуется для возмещения затрат по вложенным инвестициям и процентам за кредит.

Специализированный застройщик «Выборстрой девять» уже возводит первый десятиэтажный дом на 198 квартир на хуторе Ветряк на 1,3 га. Общая площадь объекта — 15,4 тыс. кв. м, жилая — 10,2 тыс. кв. м. Разрешение на строительство выдано 10 июня 2020 года, до этого компания успела возвести четыре этажа. Сдать дом за 361 млн руб. девелопер планирует в первом квартале 2021-го.

Так, представляющий интересы одного из собственников участков под ИЖС адвокат Владислав Главатских рассказал “Ъ-Черноземье”, что подал в прокуратуру Рамонского района жалобу на проекты изменений в генплан и в ПЗЗ с целым рядом замечаний. По словам адвоката, у его клиента есть опасения насчет расширения многоэтажной застройки: «Пока участки для индивидуального строительства не принадлежат ни "Выбору", ни его партнерам. Расширение будет возможно только, если достаточное количество собственников продаст свои участки компании».

Участник строительного рынка, пожелавший остаться неназванным, считает, что планы Александра Цыбаня на высотную застройку на Ветряке могут не ограничиться 12,6 га, на которые была сделана проектная документация. На хуторе остались нераспроданные участки под ИЖС, находящиеся в собственности граждан. Реальных собственников, построивших дома на этой территории, немного, продать участки под коттеджи уже вряд ли удастся: микрорайон потерял преимущества загородной частной недвижимости, считает собеседник “Ъ-Черноземье”. Эти нереализованные участки, скорее всего, будут проданы «Выбору», а на них застройщику, ориентированному на многоэтажки, неликвидно возводить малоэтажное жилье.