Арендаторы стали экономить
коммерческая недвижимость
В 2004 году на рынке коммерческой недвижимости развернется жесткая конкуренция между девелоперами, застройщиками и риэлтерскими компаниями. В результате, по оценкам некоторых аналитиков, арендные ставки на офисные, торговые и складские помещения стабилизируются. Они будут продолжать расти только на центральных улицах Москвы.
Офисная недвижимость
На уровень арендных ставок в новом году будет продолжать влиять все еще небольшое по сравнению с мировыми столицами предложение качественных площадей — по этому показателю Москва отстает примерно на два-три года. Начальник отдела исследований консультационно-риэлтерской компании PMC Андрей Светлаков считает, что до 2005 года спрос на офисные помещения по-прежнему будет превышать предложение. В конце 2003 года зафиксирован самый низкий со времени кризиса 1998 года показатель пустующих площадей — в среднем он составляет 5% для помещений класса A и B. Спрос на помещения класса A в Москве наиболее высок, и, по словам представителей компании Stiles & Riabokobylko, некоторые организации даже откладывают свой переезд, ожидая офисов более высокого качества, которые будут сданы в 2004 году.
Как отмечает партнер компании Ernst & Young руководитель индивидуальной группы консультационных услуг по недвижимости Джеральд Гейдж, сейчас рост спроса в Москве неуклонно ведет к росту ставок арендной платы: средняя стоимость 1 кв. м возросла с $400 (1999 год) до $600 и выше. "Но повышение ставок аренды также побуждает застройщиков к строительству новых помещений, что в конечном счете приведет к стабилизации и, возможно, даже к снижению цен",— говорит господин Гейдж.
В 2003 году наблюдался рост ставок аренды в основном на помещения класса A. Он составил в среднем 3,5% по сравнению с началом 2003 года, что объясняется недостаточным предложением площадей высокого уровня. По оценкам специалистов, аренда в 2003 году подорожала по сравнению с 2002 годом на 10%. По мнению представителей компании Noble Gibbons, в 2004 году рост ставок аренды замедлится в связи с тем, что запланирован ввод в эксплуатацию большого количество площадей класса A.
Торговые ряды
В 2004 году продолжится переоценка арендных ставок на площади в торговых комплексах. По мнению представителей риэлтерских компаний, недостатка в торговых центрах в столице нет. Их много, и компании не успевают заполнять эти площади. Появляется выбор, и сегодня арендатор готов платить большие деньги в успешных местах торговли и маленькие — в не очень подходящих для этого местах.
Как считают аналитики компании Noble Gibbons, в текущем году рынок торговых площадей окончательно сформируется и арендные ставки на схожие помещения уже не будут отличаться большим разбросом. Как говорят арендаторы, при подборе помещения под магазин в первую очередь будут оцениваться три его характеристики: доступность, заметность, наличие целевого покупателя. В случае их успешного сочетания успех того или иного торгового центра гарантирован, и наоборот.
За прошлый год единственным направлением в коммерческой недвижимости, где значительно увеличились арендные ставки, является street retail. За этот период ставки выросли на 23%, но при этом в крупных торговых центрах снизились в среднем на 3,9% в связи с возросшим предложением качественных площадей в новых торговых центрах.
Рост ставок в торговых коридорах говорит о том, что прошедший год был успешным для уличных ритейлеров. Однако тенденции развития лучших торговых коридоров различались. В то время как в некоторых торговых коридорах арендные ставки в 2003 году практически удвоились, в других, не представляющих интереса для торговых операторов, они уменьшились на 30%.
Средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым магистралям за 2003 год составила $1063 за 1 кв. м в год, однако единичные арендные ставки в небольших магазинах в таких престижных местах, как Тверская улица, достигали $5 тыс. за 1 кв. м (без НДС). По мнению специалистов компании Stiles & Riabokobylko, значительный рост арендных ставок — результат улучшения экономической ситуации и роста запросов владельцев помещений. В торговых центрах в ЦАО арендные ставки колебались от $800 до $3,7 тыс. за 1 кв. м, за пределами центра — $400-3000 за 1 кв. м.
В 2004 году, по мнению аналитиков Noble Gibbons, снижение ставок в торговых центрах продолжится за счет увеличения предложения качественных площадей, но в то же время сохранится стабильно высокий уровень арендных ставок на магазинные торговые площади на самых популярных торговых улицах. Свободных площадей здесь сейчас 2-4%. В этом году ожидается выход на рынок большего числа операторов торговых комплексов международного класса. Прогнозируется, что после этого увеличится число свободных площадей в неудачно расположенных и спланированных торговых центрах, и именно с них начнется снижение арендных ставок.
В 2004 году в Москве планируется ввод в эксплуатацию почти 440 тыс. кв. м площадей, что увеличит их общее количество до 1,3 млн кв. м. Самыми крупными проектами на следующий год являются: "Мега-2" (город Химки) — около 150 тыс. кв. м, "Веймарт-2" (71-й км МКАД) — 50 тыс. кв. м, "Рамстор-Сити" (проспект Вернадского) — 47 тыс. кв. м, "Мосмарт-2" (Дмитровское шоссе) — 16 тыс. кв. м, Dream House (Барвиха) — 8,5 тыс. кв. м.
Складские помещения
Несмотря на то что спрос на складские помещения в прошлом году был огромен, в середине года расценки на аренду складских помещений, не успев достичь пика, пошли вниз. По прогнозам специалистов, так будет и в 2004 году. Причины — ввод большого количества площадей и стремление инвесторов снизить арендные ставки до уровня европейских, чтобы привлекать иностранные компании. В 2004 году планируется ввести в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. Таким образом, в течение года ожидается некоторое снижение цен, но не больше, чем на $8-13 за 1 кв. м.
Общее количество складских помещений сейчас составляет около 700 тыс. кв. м. Незанятых помещений практически нет. Ситуация не изменится в течение этого и следующего года в связи с большим спросом со стороны логистических операторов.
ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ