По данным Банка России, в марте 2020 года объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в стране составил 305 млрд руб. Среди регионов ЮФО самая большая доля приходится на Краснодарский край (6,8%), где было выдано 8 млрд руб. Данных за апрель пока не опубликовано, однако, по сведениям Объединенного кредитного бюро, в этом месяце объемы выдачи ипотечных кредитов в России сократились на 39%.
25% сделок на первичном рынке проходят с использованием счетов эскроу. А те объекты, которые достраиваются по старым правилам, уже имеют высокую стадию готовности
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
25% сделок на первичном рынке проходят с использованием счетов эскроу. А те объекты, которые достраиваются по старым правилам, уже имеют высокую стадию готовности
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Эту информацию в целом подтверждают и участники ипотечного рынка Краснодарского края, однако они считают просадку кратковременной и ожидают постепенного оживления этого сектора. Основным фактором, повлиявшим на изменение ставки, они называют снижение ключевой ставки Банком России до 5,5% годовых в конце апреля, а также появление программы с господдержкой ипотеки с льготной ставкой 6,5%.
Карантин ударил по спросу
По данным управляющего директора по ипотечному кредитованию ВТБ в Краснодарском крае Игоря Казанцева, в I квартале 2020 года среднерыночная ставка на Кубани составила 9% годовых. В апреле весь рынок наблюдал снижение выдач кредитов по сравнению с мартом. Однако, если сравнивать апрель 2019 и 2020 годов, то объем продаж в денежном выражении в региональном офисе ВТБ возрос на 9%, а количество сделок — на 3%.
Игорь Казанцев отмечает, что доля продуктов с господдержкой в общем объеме выдач не так уж мала — при покупке новостроек на них приходится 40—45%.
Заместитель директора Краснодарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Юлия Темлякова отмечает возросший спрос на ипотеку в начале года. По ее словам, многие люди спешили закрыть сделки в короткие сроки, опасаясь роста цен на недвижимость. Падение спроса в апреле она связывает с введением пропускного режима и самоизоляцией.
«При этом многие строительные компании в режиме карантина активно работали, их продажи были переведены в онлайн-режим. У большинства застройщиков клиенты могли выбрать и забронировать квартиру удаленно через интернет-сайт компании. Кроме того, многие застройщики предлагают клиентам при приобретении квартиры с использованием кредитных средств получить ипотечные каникулы на полгода после получения кредита, в течение которых строительная компания берет на себя долговую нагрузку по погашению кредита за клиента»,— прокомментировала Юлия Темлякова.
Заместитель управляющего Южным филиалом Газпромбанка Алексей Бессарабов напомнил, что в апреле практически приостановили свою работу МФЦ, Росреестр и страховые компании, поэтому темп выдачи ипотеки снизился — до тех пор, пока не удалось полноценно наладить удаленную работу. «В условиях самоизоляции в мае темп подачи заявок на ипотеку также незначительно снизился. Мы это связываем с невозможностью выбрать очно объект недвижимости по одобренным заявкам. Вместе с тем уже работает алгоритм, позволяющий увидеть квартиру в режиме онлайн, не выходя из дома, как в готовом доме, так и в строящемся, поэтому мы надеемся на оживление рынка»,— рассказал Алексей Бессарабов.
В компании «СпецСтройКубань» рассказали, что коронавирусная пандемия, безусловно, внесла свои коррективы в работу застройщиков, но процесс строительства комплексов сейчас активно продолжается. При этом переход коммуникации с клиентом в режим онлайн и предоставление покупателям квартир различных акций и предложений позволили сохранить продажи квартир на хорошем уровне.
«Клиентов мы стремимся всячески поддерживать и мотивировать. В период карантина нам удалось еще лучше узнать их потребности, что позволило разработать и внедрить новые акции и предложения», - прокомментировали в компании.
Ставка на поддержку
Руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» Александр Пышной сообщил, что, помимо ключевой ставки Банка России, наибольшее влияние на размер ипотечных ставок в регионе оказывают льготные госпрограммы.
«До 23 апреля 2020 года возможность существенно сэкономить на процентах по ипотечному кредиту была разве что у семей с двумя и более детьми в рамках «детской ипотеки». После принятия в качестве одной из мер социальной поддержки программы льготной ипотеки приобретение жилья в новостройке стало возможным и для других жителей нашей страны. Следовательно, можно ожидать роста ипотечного кредитования и продаж жилой недвижимости»,— полагает Александр Пышной.
Руководитель ипотечного центра Краснодарского офиса «Промсвязьбанка» Роман Лапин подчеркнул, что сейчас 90% заявок по ипотеке в банке поступают именно в рамках продукта с господдержкой по ставке 6% годовых. Программа будет действовать до ноября 2020 года, и он ожидает, что все это время она будет оказывать сильное влияние на спрос. Также господин Лапин считает, что надежные застройщики края не ощутят большого падения спроса на строящееся жилье, поэтому и рынок в целом не почувствует просадок.
Cпециалист по ипотечному кредитованию СК «Неометрия» Елена Созинова рассказала, что тренд в части спроса на ипотеку движется в двух направлениях. Связанная с коронавирусом ситуация ударила по количеству заявок, поскольку многие люди не уверены в своем будущем и боятся, что могут потерять работу. Однако это падение компенсируется жителями региона со стабильными доходами (в том числе бюджетниками), которые крайне заинтересованы в получении ипотеки с господдержкой по льготной ставке. «Мы строим в четырех городах: Краснодаре, Новороссийске, Сочи и Ростове-на-Дону, и в каждом из них наши клиенты понимают, что в условиях кризиса недвижимость остается средством сохранения капитала, это низкорисковые активы. Кроме того, инвестиции в недвижимость растут, поэтому этот тренд всегда популярный, и мы уверены — он будет сохраняться. Многим покупателям даже не так важно, в каком городе приобретать объект недвижимости, если их устраивают условия. Для них главное — получить кредит по сниженной ставке»,— объяснила Елена Созинова. Те, кто раньше рассматривал жилье на вторичном рынке недвижимости, теперь отдают предпочтение недвижимости на первичном рынке — опять же из-за льготных программ. При этом в целом в компании отмечают «достаточно большое количество заявок».
В период кризиса платежеспособность населения снизилась, а ипотечные ставки, в том числе за счет поддержки государства, стали более доступными
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
В период кризиса платежеспособность населения снизилась, а ипотечные ставки, в том числе за счет поддержки государства, стали более доступными
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
«Застройщики уже довольно хорошо приспособились к новым реалиям и теперь работают в нормальном режиме. Хотя, конечно, если бы не было госпрограммы, то было бы труднее»,— сообщили в «Неометрии».
Руководитель отдела ипотечного кредитования СК «Квартал» Алина Афанасьева обратила внимание на то, что у льготной ипотеки все же есть свои ограничения (только первичный рынок, требования к сумме кредита), поэтому полностью решить проблему сокращения спроса в связи с падением доходов населения она не сможет. Однако в данный момент, по ее словам, практически все сделки компания заключает именно в рамках продуктов с господдержкой.
Новостройки вырвутся вперед
По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Дарстрой» Екатерины Ивановой, застройщикам пришлось оперативно переходить на онлайн-продажи, и сейчас удаленно можно оформлять и ипотеку, и договоры. Также были запущены сервисы дистанционных показов объектов недвижимости, что решило проблему невозможности посмотреть жилье лично.
По оценкам Екатерины Ивановой, чаще всего в ипотеку сейчас приобретают недорогое жилье и квартиры для расширения уже существующей жилой площади.
Как рассказала Екатерина Иванова, за последние два года доля ипотечных сделок в компании выросла на 25%. «Банки и государство со своей стороны предлагают много ипотечных продуктов, которые направлены на разные сегменты покупателей. В период кризиса платежеспособность населения снизилась, а ипотечные ставки, в том числе за счет поддержки государственного аппарата, стали более доступными. Динамика продаж мая по сравнению с апрелем — положительная. Впереди летний сезон — и ипотечные программы с пониженными ставками направлены на стабилизацию спроса на жилье»,— пояснила госпожа Иванова.
Старший специалист отдела реализации инвестиционных проектов «Метрикс Девелопмент» Марина Нестеренко сообщила, что спрос на покупку жилья в ипотеку в крае не падает, а растет. Основным его драйвером являются ипотечные продукты с господдержкой — например, льготная ипотека под 6,5%. «Сейчас чаще люди приобретают жилье в качестве инвестиции. Они понимают, что курс рубля может меняться, и предпочитают сберегать средства в недвижимости. Самыми популярными в этом смысле являются студии и однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м, которые потом достаточно легко продать и получить прибыль»,— рассказала Марина Нестеренко. Она отметила, что сейчас ипотеку активно берут люди даже с небольшими накоплениями, которых хватает лишь на первоначальный взнос.
Из-за режима самоизоляции существенно просел вторичный рынок недвижимости. Многие продавцы прекратили просмотры квартир. Сделки в основном проводились только в тех случаях, когда они уже были запланированы, продавец получил аванс, и из-за отмены рушилась бы целая «обменная цепочка». При этом ипотека с господдержкой по низкой ставке обычно отличается меньшей суммой ипотечного чека
Директор ГК «Инсити» Андрей Шадрин подчеркнул, что сегодня ипотечный специалист строительной компании уже априори имеет большой набор инструментов для работы с дистанционной подачей заявок на ипотеку. По его словам, ипотека-онлайн на Кубани уже стала обыденным явлением.
Андрей Шадрин согласился с тем, что наибольшее влияние на спрос оказывают госпрограммы, позволяющие значительно снижать ставки. «Конечно, чем дешевле ипотека, тем охотнее покупатели принимают положительное решение о покупке недвижимости в кредит — даже в нынешних условиях. Более того, можно сказать, что количество оформляемых сделок возросло примерно на 15%»,— рассказал господин Шадрин.
По словам ипотечного брокера СК «Капитал Инвест» Татьяны Осадченко, появление госпрограммы поддержки ипотеки спровоцировало брать ее даже людей, которые раньше это откладывали. При этом в основном в ипотеку сейчас берут недвижимость в строящихся объектах, в готовых домах реже. Она считает, что большого уклона в сторону покупки бюджетного жилья сейчас не происходит и ключевым параметром при выборе является его качество.
Руководитель «Абсолют Банка» в Краснодаре Оксана Ерофеева уточнила, что для ипотеки на покупку вторичного жилья средняя рабочая ставка сейчас в крае составляет 9,5—10% годовых, а вот для новостроек она с начала мая упала до 6,5%, что связано с запуском программы господдержки. Также она отметила, что из-за режима самоизоляции существенно просел вторичный рынок недвижимости. Многие продавцы прекратили просмотры квартир. Сделки в основном проводились только в тех случаях, когда они уже были запланированы, продавец получил аванс, и из-за отмены рушилась бы целая «обменная цепочка». При этом ипотека с господдержкой по низкой ставке обычно отличается меньшей суммой ипотечного чека.
«Вне всякого сомнения, после выхода из карантина рынок вторички на Кубани оживет. Но ее доля не вернется к прежним показателям до ноября 2020 года, то есть до завершения новой госпрограммы ипотеки. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы доля сделок с готовыми квартирами не превысит 50%, а у некоторых банков, наиболее активно работающих с застройщиками, даже 30%. Причина — в значительной разнице между ставками по стандартным программам (9,5—10% годовых) и программам с господдержкой (6,5% годовых и ниже). После завершения госпрограммы доля вторички сможет вырасти до 70%»,— прогнозирует Оксана Ерофеева.
Руководитель отдела продаж ООО «Ромекс Девелопмент» Антон Петраков добавил, что после сверхактивного марта в начале апреля произошла некоторая корректировка спроса в сторону снижения. Начало месяца характеризовалось меньшей активностью, так как большинство покупателей оценивали ситуацию и присматривались к происходящему на рынке, откладывая покупку. Однако после введения программы ипотеки с господдержкой с субсидированной ставкой 6,5% активность увеличилась, что выразилось в увеличении количества броней.
В ожидании офлайна
Игорь Казанцев считает, что спрос на ипотечные продукты в 2020 году будет увеличиваться. «Опасения у людей относительно покупки жилья уже снижаются, поскольку около 25% сделок на первичном рынке проходят с использованием счетов эскроу. А те объекты, которые достраиваются по старым правилам, уже имеют высокую стадию готовности, поэтому риски минимальны»,— констатирует господин Казанцев.
«Коронавирус стал для рынка недвижимости мощным стимулом. Многие крупные компании думали о внедрении таких сервисов, но пандемия заставила нас шевелиться и думать намного быстрее. По сути, наш сервис сегодня — это то, что нужно компаниям, вынужденным свернуть свои офлайн-офисы. Когда-нибудь мы победим вирус, и в нашу жизнь вернутся переговоры в офисе с чаем, шоурумы, туры по новостройкам и ярмарки недвижимости. Но это не помешает онлайн-покупкам удерживать серьезную нишу в общей структуре сделок с недвижимостью. Это и будет та самая новая возможность, которую рынок сейчас извлекает из кризиса»,— считает представитель «Ромекс Девелопмент» Антон Петраков.