Вторичное жилье приготовилось к рецессии

Несмотря на то, что сделки на рынке вторичной недвижимости фактически прекратились, собственники пока не готовы снижать цены: за месяц средний показатель продемонстрировал небольшой прирост. Не сократился и объем экспозиции. Консультанты предполагают два сценария развития событий. По одному из них рынок ждет падение цен на 10%, продиктованное резким снижением доходов населения. По второму — продолжительная, но незначительная коррекция в сторону снижения аналогично той, что наблюдалась в 2015-2018 годах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средняя стоимость вторичного жилья в российских городах-миллионниках в начале апреля составила 83,1 тыс. руб. за кв. м: это на 0,7% выше относительно значения марта и на 4,3% превосходит показатель за аналогичный период прошлого года, такие данные приводят в ЦИАН. В «Авито Недвижимости» приводят свои данные: в середине апреля средняя стоимость вторичного жилья во всей России составила 54,3 тыс. руб. за кв. м, за месяц показатель увеличился на 0,3%, а за год — на 4%. Правда, активность в целом на рынке вторичного жилья по очевидным причинам пока замерла.

Конец марта обернулся глобальным падением интереса к покупке недвижимости: согласно данным ЦИАН, с 26 по 31 марта количество просмотров объявлений снизилось на 28% относительно аналогичного периода прошлого года.

В апреле объем просмотров восстановился — в освободившееся время потенциальные покупатели активно мониторят предложение. Но руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что заключение сделки в нынешних условиях (без реального просмотра квартиры) маловероятно.

Формально, как следует из расчетов ЦИАН, за минувший месяц цены на жилье пока продемонстрировали рост только в нескольких крупных городах: Краснодаре — на 2,1% (до 65,5 тыс. руб. за кв. м), и Омске — на 0,7% (до 48,9 тыс. руб. за кв. м). Самое заметное увеличение стоимости недвижимости в апреле аналитики отметили в Нижнем Новгороде, где за месяц жилье подорожало на 2,5% (до 75,5 тыс. руб. за кв. м). Но Алексей Попов предупреждает, что текущее статистическое увеличение цен может быть продиктовано началом кризиса: в такие периоды риэлторы традиционно оставляют в базе наиболее ликвидные объекты небольшой площади, их средняя цена в пересчете на 1 кв. м выше усредненного показателя по рынку. Аналитики «Авито Недвижимости» заметили более выраженную отрицательную коррекцию цен: согласно их расчетам, за последний месяц жилье стало дешевле в Волгограде, Красноярске, Новосибирске, Перми, Самаре и Челябинске. Но во всех случаях, недвижимость за месяц подешевела менее чем на 0,5%.

В Москве, по данным ЦИАН, средняя заявленная стоимость на вторичном рынке в начале апреля составила 216,9 тыс. руб. за кв. м. Это на 1,9% выше показателя марта и на 7,8% превосходит значение за аналогичный период прошлого года. При этом в Подмосковье произошло небольшое снижение цен: по оценкам «Авито Недвижимости», за месяц средневзвешенный показатель сократился на 1,29%, до 78,7 тыс. руб. за кв. м. В «Инком-Недвижимости» отмечают, что заметного изменения в объеме предложения вторичного жилья на московском рынке не произошло. По их прогнозам, такая ситуация будет сохраняться и в дальнейшем: несмотря на то, что часть собственников примет решение отказаться от продажи жилья, многие из-за опасения снижения цен после карантина и ухудшения материального положения, напротив, будут стремиться продать недвижимость.

Несмотря на то, что пока собственники не спешат снижать цены, Алексей Попов ждет, что в итоге вторичное жилье может потерять в цене до 10% из-за сокращения доходов населения.

«Только с начала года количество безработных в России, согласно официальным данным, увеличилось на 44 тыс. человек, подобные ситуации мы уже наблюдали в 2009 году и 2015 году, когда из-за обеднения населения количество сделок на рынке недвижимости резко снижалось»,— объясняет он. Хотя директор департамента вторичной недвижимости «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома напоминает, что продавцами на вторичном рынке выступают физические лица, которые в отличие от застройщиков, очень долго удерживают желаемую цену, поэтому даже в текущих условиях обвала цен произойти не может.

Эксперт предполагает, что нынешний кризисный сценарий будет похож на период 2015–2018 годов, когда после всплеска в 2014 году наблюдалась медленная рецессия цен на жилье. При этом господин Шлома указывает, что число собственников, которые в рамках опросов заявляют о готовности после завершения режима самоизоляции снизить стоимость актива, растет. Средний дисконт составляет 5,6%. «На поведение продавцов во многом влияют панические публикации в СМИ, но мы придерживаемся иной позиции»,— поясняет эксперт.

Александра Мерцалова