«Восток девелопмент», среди совладельцев которого выходец из строительного концерна «Крост» Александр Иерусалимов, отказался привлекать партнеров в проект застройки транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Верхние Лихоборы» на севере Москвы. На этой площадке могут появиться четыре 20–30-этажные башни с жильем и коммерческими площадями.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
«Восток девелопмент» решил самостоятельно застроить площадку ТПУ «Верхние Лихоборы» на севере Москвы, сообщил “Ъ” представитель девелопера. В составе ТПУ на Дмитровском шоссе, 75–77 появится многофункциональный комплекс из четырех башен с жильем, апартаментами и коммерческими площадями. Общая площадь комплекса составит 77,7 тыс. кв. м, он будет высотой от 20 до 30 этажей, строительство пройдет в две очереди. Дизайн проекта разработало нидерландское архитектурное бюро MLA+.
В «Восток девелопменте» оценивают объем вложений в проект в 7 млрд руб. По прогнозам «Метриума», на старте продаж средняя стоимость жилья без отделки в этом проекте составит 170–175 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Восток девелопмент» уже согласовал проект планировки территории и генеральный план застройки участка, уточнили в компании. Весь ТПУ занимает 95 га в двух районах — Западное Дегунино и Бескудниковский. Проект планировки также предусматривает появление пересадочного терминала (1 тыс. кв. м) и подземной парковки на 321 место.
«Восток девелопмент» рассматривал возможность застройки участка совместно с привлеченным девелопером, в частности обсуждалось партнерство с Level Group экс-сенатора Вадима Мошковича (см. “Ъ” от 25 декабря 2019 года). В таком случае участок сохранился бы в собственности «Восток девелопмента», но компании пришлось бы поделиться прибылью с партнером. Это был бы первый для Level Group опыт такого формата застройки, обычно компания покупает участки.
В самом «Восток девелопменте» подтверждают переговоры о совместном развитии участка с другими девелоперами, но подчеркивают, что в итоге компания приняла решение реализовывать проект самостоятельно.
По данным ЕГРЮЛ, в марте 2019 года в состав совладельцев одной из структур «Восток девелопмента» — «Восток-РТ» — вошел бывший топ-менеджер девелопера «Крост» Александр Иерусалимов. Ему принадлежат 25% в «Восток-РТ», еще 50% в ней владеет президент «Восток девелопмента» Сергей Иванцов, а оставшимися 25% — Алексей Пушенков.
В портфеле «Восток девелопмента» три реализованных проекта: жилые комплексы на юго-западе Москвы «Байконур» (площадь 15,5 тыс. кв. м) и «Нескучный сад» (25 тыс. кв. м), а также коттеджный поселок «Вилла нова» в Одинцовском районе в Подмосковье (31 таунхаус).
Партнер Colliers International Владимир Сергунин оценивает себестоимость проекта у ТПУ «Верхние Лихоборы» в 6–6,5 млрд руб., а выручку от продаж — в 10–12 млрд руб. По его словам, формат fee-девелопмента сейчас набирает все большую популярность, поскольку на рынке появились профессиональные игроки этого сегмента, как, например, MR Group. С другой стороны, при участии fee-девелопера собственник участка может заработать 30–45 тыс. руб. за 1 кв. м при реализации квартир в ЖК бизнес-класса, а если строить и продавать жилье самостоятельно, то выручка может быть значительно выше.
Руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева предполагает, что найти инвестора на офисную часть «Восток девелопмент» сможет, только если будет продавать коммерческие площади блоками для последующей сдачи помещений в аренду. Учитывая, что офисы будут находиться на нижних этажах жилой башни и в не самом востребованном офисном районе Москвы, то эти площади, скорее всего, займут представители местного малого и среднего бизнеса, рассуждает госпожа Никуличева. По ее словам, в среднем такие компании арендуют или покупают по 200–400 кв. м.