Фото: Czech Village
На этот вопрос нам ответили управляющие партнеры агентства недвижимости Czech Village в Чехии - Алексей Афанасьев и Кирилл Варцаба:
Уже более 10ти лет работы на рынке чешской недвижимости мы слышим одни и те же вопросы от наших клиентов:
- Какой смысл покупать квартиру в Праге с доходностью 5% годовых, если в Москве (Киеве, Минске и т.д.) недвижимость приносит 10% - 15%?
- В Москве цены на недвижимость растут на 7% - 10% в год. В Европе такого нет?
- Что лучше? Жилой фонд или коммерция?
- Как контролировать все процессы дистанционно? Куда поступают средства от аренды?
- В Праге дорого, есть ли смысл покупать недвижимость в других городах?
- Какой минимальный порог входа в девелоперские проекты?
Отвечаем доступно и в цифрах:
На конференции трендов недвижимости, которая проходила в 2019г. в Праге, в которой принимали участие руководители банка SOB, Penta Real Estate, TRIGEMA, BNP Paribas, Deloitte, Ernst &Young и другие, был опубликован отчет, в котором был продемонстрирован, в том числе, график уровня доходности каждого типа недвижимости в Праге:
Диаграмма: Czech Village
Красный цвет – офисные помещения
Голубой цвет – Складские помещения
Тёмно серый – торговые помещения
Светло серый – Торговые центры
Доходность от аренды недвижимости колеблется на уровни 5% годовых. В этом же отчете приведены цифры доходности тех же типов недвижимости в других городах Европы.
Берлин – 2.7%, Мюнхен 2.8%, Лондон 3%
Для дальнейшего анализа нам понадобится совокупный график развития цен чешской недвижимости, на котором видна динамика роста цен по 15% в год за последние 4 года
Источник Чешский статистический департамент (S)
Диаграмма: Czech Village
По данным Фобрс, доходность от аренды жилья комфорт класса в Москве составляет 7% годовых.
От этой цифры нужно не забыть отнять показатель инфляции (Официальная, по данным Росстата 4%, реальная, по данным УРБК и Свободной прессы 10.5%).
Если приплюсовать сюда риски, политическую нестабильность и девальвацию рубля, то каждый сам может посчитать уровень доходности недвижимости в России.
Напомним, что в Чехии уровень инфляции колеблется от 0.5% до 2% в год за последние 7 лет.
Что касается жилого фонда или коммерции – доходность у них примерно одинаковая, но мы рекомендуем приобретать квартиры, так как выбор этого типа недвижимости на рынке на много больше, их легче сдать в аренду и продать, поэтому с этой точки зрения жилой фонд даже ликвиднее.
Доход от аренды ежемесячно поступает на местный банковский счет, который открывает покупатель еще до оформления сделки.
По вопросам приобретения недвижимости в других городах, помимо Праги – существуют как плюсы, так и минусы. С одной стороны, жилье в городе с населением 50 000 человек менее ликвидное, оно не так быстро растет в цене, но с другой стороны, квартира в таком городе стоит в 10 раз дешевле, нежели аналогичная в Праге, а доходность от аренды зачастую бывает даже выше. Подробный материал доступен по ссылке
Данная информация будет интересна тем, кто хочет инвестировать свой капитал в небольшом размере.
Для крупных инвесторов и девелоперских компаний минимальный порог входа начинается от 1.5 млн евро собственных средств. Этого достаточно для реализации небольшого девелоперского проекта (строительство таун хаузов, реконструкция доходного дома) с учетом кредитования в местном банке, где процентная ставка от 3% до 6% в зависимости от сложности проекта, выбора подрядчика, сроков реализации и месторасположения. Подробнее с инвестированием в крупные проекты можно ознакомиться тут.