Фонды поделят «Галерею»

Рассчитывающей минимизировать свое присутствие на российском рынке американской группе Morgan Stanley удалось достичь принципиальной договоренности о продаже торгцентра «Галерея» в Санкт-Петербурге. Стоимость сделки может превысить 80 млрд руб., что сделает ее крупнейшей на рынке недвижимости. Но новому собственнику — консорциуму Mubadala и РФПИ — не стоит ждать увеличения рыночной цены объекта, предупреждают консультанты.

Mubadala совместно с РФПИ может выкупить у Morgan Stanley торгцентр «Галерея» у Московского вокзала в Санкт-Петербурге. Об этом “Ъ” рассказали три консультанта на рынке недвижимости и источник, близкий к одной из сторон. Один из собеседников “Ъ” пояснил, что принципиальная договоренность о заключении сделки уже достигнута, но ее параметров он не раскрыл. В Mubadala на запрос “Ъ” не ответили. В РФПИ и Morgan Stanley от комментариев отказались.

Mubadala — инвестиционный фонд, основанный правительством Абу-Даби (ОАЭ). Стоимость портфеля инвестиций превышает $226 млрд, это активы в недвижимости, ритейле, строительстве, инфраструктуре и других областях. В 2013 году фонд договорился о вложении совместно с РФПИ более $7 млрд в проекты в России. В числе инвестиций — 25% аэропорта Пулково, сеть онкологических центров, 22,5% «Русской фитнес группы» (сеть World Class). На прошлой неделе партнеры также закрыли сделку по инвестированию $40 млн в онлайн-кинотеатр ivi.

Общая площадь торгового центра «Галерея» — 192 тыс. кв. м, пригодная для аренды площадь — 93 тыс. кв. м. По данным «Infoline-Аналитики», это самый посещаемый торгцентр Санкт-Петербурга: в 2018 году в нем побывало более 29 млн человек. Объект был открыт в ноябре 2010 года, стоимость строительства составила более $500 млн, из которых $338 млн в качестве кредита предоставил Сбербанк. Первоначально собственником «Галереи» выступала группа Meridian Capital, подконтрольная топ-менеджерам Казкоммерцбанка Евгению Фельду и Аскару Алшинбаеву. Morgan Stanley выкупил этот объект в начале 2012 года за $1,1 млрд. Сделка считалась одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости России. По оценке партнера Colliers International Станислава Бибика, сейчас стоимость «Галереи» составляет $1,3 млрд (83,8 млрд руб.). Он называет этот актив трофейным. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова называет справедливой рыночной ценой объекта 60–70 млрд руб.

Mubadala и РФПИ не первые интересанты по покупке «Галереи». Morgan Stanley активно пытается продать объект с весны 2018 года. В разное время среди возможных претендентов на приобретение этого актива назывались компании Fort Group, Malltech и Сбербанк (см. “Ъ” от 24 апреля). Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров называет ключевой проблемой «Галереи» высокую стоимость актива, в которой капитализирован высокий трафик и арендные ставки. По его мнению, потенциал дальнейшего роста цены объекта практически отсутствует. «Поэтому,— не исключает господин Бурмистров,— покупка "Галереи" может быть интересна только структуре, готовой к длинному горизонту инвестирования в обмен на стабильно высокий арендный доход». По его словам, инвестиционные фонды из стран арабского мира обычно подходят под эти критерии.

В мае 2019 года Morgan Stanley сообщила о планах по частичному уходу из России, в первом квартале 2020 года группа планируют подать в Центробанк заявление о прекращении банковской деятельности. Инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев объясняет, что любые российские объекты для Morgan Stanley — зона риска: корректировка их стоимости из-за колебаний рубля может существенно понижать стоимость всех ее активов. Для инвестора из ОАЭ покупка «Галереи» может быть интересна за счет наличия гарантий или собственного видения, согласно которому ситуация в России улучшится, считает эксперт. Еще одним возможным мотивом Mubadala для приобретения «Галереи», по мнению господина Цогоева, могут стать другие проекты с Morgan Stanley в долгосрочной перспективе. После продажи «Галереи» в российском портфеле Morgan Stanley останется половина площадей в торгово-развлекательном центре «Метрополис» (205 тыс. кв. м) на севере Москвы.