Воронеж прирастет КУРТами

В Яменском сельском поселении, одном из наиболее перспективных направлений развития Воронежской агломерации, планируется впервые в регионе применить практику застройки с учетом зон комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ). Семь таких зон общей площадью 806 га уже внесены в согласованные в конце 2018 года правила землепользования и застройки поселения. Девелоперы активно поддерживают формирование таких территорий, указывая на «большой потенциал взаимодействия с администрациями районов и города», который «экономит время» всех сторон.

Как стало известно “Ъ-Черноземье”, правилами землепользования и застройки Ямного (пригородный Рамонский район), принятыми в конце 2018 года, на территории поселения определены семь территориальных зон общей площадью 806 га, преимущественно свободных от застройки. Для обеспечения «наиболее эффективного использования» участков в их границах предусматривается деятельность по комплексному устойчивому развитию (КУРТ). Зонам уже присвоены соответствующие порядковые номера.

В частности, КУРТ-1 занимает 183,8 га в северо-восточной части поселения и предполагает застройку индивидуальными и малоэтажными (до четырех этажей) многоквартирными домами. КУРТ-2 располагается в центре Ямного (31,6 га), также рассчитана на малоэтажную жилую застройку площадью не более 54 тыс. кв. м квартир (1,8 тыс. человек). КУРТ-3 площадью 195,1 га в основном будет застраиваться ИЖС и малоэтажным жильем общей площадью не более 256,6 тыс. кв. м, рассчитанных на 5,1 тыс. человек. КУРТ-4 в южной части Новоподклетного планируется застроить ИЖС до трех этажей и рассчитана на 140 тыс. кв. м (2,8 тыс. человек). Высотное строительство предполагается в зонах КУРТ-5, 6 и 7. Предельные размеры участков в КУРТ-5 (северная часть поселка Солнечный) и допустимые параметры разрешенного строительства не указаны, однако уточняется, что показатели развития территориальной зоны рассчитываются «в соответствии с требованиями технических регламентов СНиП». Кроме того, итоговые предельные параметры разрешенного строительства, объектов капитального строительства «могут изменяться в результате развития международного аэропорта Воронеж».

КУРТ-6 в центральной части Солнечного площадью 37,9 га рассчитана до 314,5 тыс. кв. м квартир, поселить там планируется до 11,5 тыс. человек. КУРТ-7 в южной части хутора Ветряк площадью 30,3 га предложено поделить на 11,5 га под ИЖС и 12,6 га под многоэтажное жилье, на которых может быть построено до 135 тыс. кв. м (86,2 тыс. кв. м квартир). За зоны КУРТ по проекту ПЗЗ в конце 2018 года проголосовали несколько местных девелоперов, тогда свои предложения внесли представители ООО «Вит-строй», ЗАО «Рамонская инвестиционно-строительная компания», ООО «СК Квартал», ООО «Мосмедиа КО», ЗАО «Профи-С».

В Группе компаний Хамина, активно развивающей свои объекты в Рамонском районе, сообщили, что часть территорий в генплане Яменского поселения была обозначена как КУРТ разработчиками местного генплана (БУ ВО «Нормативно-проектный центр»). В компании поддерживают создание таких территорий и видят в этом «большой потенциал взаимодействия девелоперов и администрации района, города». «Теперь будет понятно, что на участке не появится типовая и безликая застройка, а будет создана комплексная, устойчивая и урбанистически правильно сформированная территория», — полагают в ГК Хамина. Девелоперу, по оценке группы, это даст «архитектурные рамки».

«Сегодня строить необходимо уже на ином уровне, с иным качеством, с понятной социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой», — добавили в ГК. Именно тогда результат «будет прогнозируемым», будет ясно, «в каких целях осваивается земля».

Директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский считает КУРТ вариантом будущего цивилизованного подхода к застройке. «В этом случае, как правило, земельный участок предоставляется субъектом РФ и именно под его контролем осуществляется реализация целостного проекта», — уточняет эксперт. Примеры КУРТ есть в Ленинградской, Томской и Нижегородской областях, Подмосковье. Осуществляя жилую застройку по принципу КУРТ, «девелоперы и власти стараются синхронизировать ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры». Впрочем, участвовать в реализации КУРТ, по словам эксперта, могут только сильные игроки, готовые изыскивать собственные средства. Также девелопер находится в уязвимом положении, заключая договор с администрацией поселения, подписываясь на долгосрочное сотрудничество.

При этом господин Жарский не отрицает, что в целом для крупных участников строительного рынка КУРТ — выгодная сделка: «Продавать жилье при таких условиях гораздо проще, так как покупатели будут четко представлять весь комплекс предлагаемых услуг: территории будут удобно соединяться дорогами, в пределах микрорайона гарантирована школа, сад и зоны для рекреации и активного отдыха».

Директор департамента стратегического маркетинга «Евроэксперт» Евгения Шалихманова согласна, что механизмы КУРТ для девелоперов не столько требование властей, сколько особенность свободного рынка. «Платежеспособные покупатели жилья становятся все более требовательными к качеству проектов и прилегающей территории», — поясняет эксперт. В свою очередь, для властей это способ «оптимизировать застройку, решить ряд социальных и градостроительных задач, вовлечь в оборот незадействованные участки». По оценке госпожи Шалихмановой, девелоперы московского региона в среднем довольны механизмом КУРТ. Кроме того, застройщик в зоне КУРТ, по словам главы «Евроэксперта», «избавлен от необходимости проводить общественные слушания при внесении изменений в проект планировки, что экономит время».

Ирина Лобанова