Крупные компании, долгие годы занимавшиеся строительством недорогого жилья, покидают рейтинги ведущих компаний Новосибирска, ранжированных по количеству проданных квартир. Эксперты рынка недвижимости отмечают растущий интерес покупателей к жилью комфорт-класса, заявляя при этом, что о финале популярности бюджетного жилья на рынке новостроек в регионе говорить пока рано. Изменения в законе об участии в долевом строительстве, снижение реальных доходов россиян, неясные перспективы курса рубля, новых налогов, доходов будущих периодов могут вновь сделать главным критерием при покупке низкую стоимость жилья.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
В очереди на выбывание
Первые признаки сокращения объемов ввода жилья эконом-класса в Новосибирской области были обозначены рейтингом региональных застройщиков по итогам 2017 года — из топ-10 строительных компаний стали исчезать предприятия, до недавних пор занимавшиеся комплексным освоением территорий и застраивавшие городские окраины недорогим жильем.
Такая же тенденция прослеживается и в рейтинге по итогам 2018 года. Так, по данным департамента строительства и архитектуры мэрии, в топ-10 ведущих строительных организаций этого года вошли: СК «Вира-Строй», директор Михаил Постников (73,2 тыс. кв. м); СП «Сибакадемстрой», исполнительный директор Михаил Ансимов (68,9 тыс. кв. м); ХК «ГК „Стрижи“, „Квартал“, „Экострой“», директор Игорь Белокобыльский (63,9 тыс. кв. м); ГК «Первый строительный фонд» (МЖК «Энергетик», «Инские зори», «Прогресс»), генеральный директор Майис Мамедов (53 тыс. кв. м); ГК Владислава Крючкова («Гринарт», «Паркхаус», «Парк-Холл», ООО «Сибак», 52,9 тыс. кв. м); «ДСК КПД-Газстрой», генеральный директор Наталья Горбунова (40,5 тыс. кв. м); «Союз-Инвест», директор Сергей Отмашкин (38,3 тыс. кв. м); ГК «Метаприбор» («Аква сити», «АКД-Мета»), генеральный директор Владимир Мартыненков (29,3 тыс. кв. м); «Академинвест», директор Анатолий Павлов (28,7 тыс. кв. м); «Академмедстрой», директор Александр Корсаков (25,5 тыс. кв. м).
В рейтинге нет ПСК «Сибирь», «Энергомонтажа», ГК «Дискус» — компаний, ранее лидировавших на строительном рынке Новосибирска и долгие годы занимавшихся строительством крупных жилмассивов и квартир, которые были доступны большинству населения. Из рейтингов также исчез еще один крупный застройщик — «Краснообск. Монтажспецстрой» — последний раз компания входила в топ-10 по итогам 2015 года.
Таким образом, в рейтинге лидируют компании, сумевшие верно оценить тенденции рынка — спрос на квартиры в компактных жилых комплексах повышенной комфортности вблизи имеющейся развитой инфраструктуры рядом с ключевыми магистралями города либо точечные объекты внутри жилых комплексов неподалеку от линии метро и транспортных развязок.
Комфорт-класс: интерес растет
Эксперты единодушны во мнении, что сейчас все отчетливее видны новые предпочтения жителей Новосибирска при выборе недвижимости в новостройках — повышается спрос на жилье комфорт-класса.
«Рынок жилой недвижимости Новосибирска в целом отражает тенденции, происходящие в большинстве городов и регионов страны, — смещение приоритетов из эконом в сегмент комфорт-класса,— рассказывает аналитик ГК „Финам“ Алексей Коренев.— По мере ускоренного ввода жилья и рекордных темпов выдачи ипотеки спрос на жилье постепенно удовлетворяется. Если ранее предметом мечтаний была „хоть какая-нибудь“ квартира, то сейчас, по мере заполнения рынка хорошими предложениями, все большее число россиян предпочитают купить недвижимость классом повыше. Пусть даже для этого придется дольше выплачивать кредит — покупатели понимают, что это приобретение на всю последующую жизнь, они готовы мириться с более высокими ценами в этом сегменте».
По мнению руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григория Якобсона, можно считать, что на смену эконом-классу приходит комфорт-класс по причине увеличения цен на строительство. «Подорожало все, начиная от стройматериалов и заканчивая обязательным банковским финансированием, что неизменно отразилось на стоимости жилья,— поясняет господин Якобсон.— И чтобы оправдать рост цены, застройщик стал больше вкладывать в качество и идеологию строительства, тем самым реализуя новые проекты новостроек комфорт-класса».
Алексей Коренев считает, что покупка квартир комфорт-класса стала обыденным явлением. «Большинство крупных застройщиков учитывают этот фактор, закладывая в проекты значительную долю квартир именно этого уровня. Как показывает опыт, особых проблем с реализацией недвижимости высокого уровня и с хорошей локацией у девелоперов не возникает»,— полагает собеседник.
В пресс-службе новосибирского застройщика ГК «Расцветай» пояснили, что увеличение предложений в сегменте комфорт-класса связано с изменением структуры рынка недвижимости. «Если, к примеру, лет пять назад во главе угла стоял инвестор (люди вкладывали деньги, покупая квартиры для их дальнейшей перепродажи в новых домах эконом-класса), то в данный момент главенствующие позиции отданы покупателю, который для себя выбирает самое лучшее. Сегодня при покупке квартиры для потребителя важны так называемые „опции за порогом“: соблюдение всех требований безопасности, благоустройство придомовой территории, отделка мест общего пользования, удобные транспортные развязки, наличие всей необходимой социальной инфраструктуры — а это характеристики жилья комфорт-класса»,— пояснили в компании.
Управляющий партнер агентства недвижимости Proдом Лариса Ендовицкая отмечает, что некоторые застройщики, например «Вира-Строй», начинают плавно переходить из сегмента экономжилья в комфорт-класс: «Это некий промежуточный сегмент, но он уже предполагает монолит с кирпичным заполнением (а не монолит и панель), внутреннюю отделку лучшего класса, благоустройство дворов». Однако, по мнению Алексея Коренева, говорить о том, что квартиры комфорт-класса перешли в разряд массового жилья, было бы преувеличением — их доля растет, но сказать, что они абсолютно доминируют, пока нельзя.
Классификация жилья: вопрос критериев
Эксперты рынка отмечают, что в Новосибирске все еще нет устоявшейся общепринятой классификации новостроек, чем и объясняется появление понятия комфорт-класса — как некого промежуточного звена между жильем эконом-класса и бизнес-класса.
«Стандарты, конечно, понемногу растут, но проблема в том, что в классификации жилья „Российской гильдии риэлтеров“ есть отсекающий признак — площадь квартир,— поясняет директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.— А она как раз во многих проектах небольшая, поскольку спрос тяготеет к квартирам небольших размеров. В итоге даже неплохие по качеству дома все равно формально относятся к эконом-классу».
По мнению Елены Ермолаевой, в Новосибирске нет устоявшейся общепринятой классификации новостроек, поэтому все, кто пишет про местный строительный рынок, пользуются какими-то своими внутренними понятиями: «Если пользоваться классификацией, разработанной РГР, то в последние годы устойчиво преобладает эконом-класс, никакого элитного жилья в Новосибирске нет вообще, а к бизнес-классу можно отнести всего несколько домов».
Григорий Якобсон считает, что сейчас вряд ли можно говорить о жилье более высокого класса как о массовом явлении — просто теперь в цену квадратного метра включают дополнительные расходы на благоустройство придомовой территории, современные лифты, систему охраны и т.д. «Нет такого особого понятия, как жилье повышенной комфортности,— говорит Григорий Якобсон.— Комфорт для человека — это удобное расположение дома, хорошая инфраструктура, достаточное количество парковочных мест. А комфорт для застройщика — это оправдание цены. В стоимость квадратного метра заложено обеспечение комфортных условий для человека, живущего в этом доме».
Конкуренция растет
Несмотря на смену лидеров в рейтинге застройщиков по объему реализованного и построенного жилья, доля эконом-класса по-прежнему занимает весомое место на рынке жилых новостроек Новосибирска. По данным независимой исследовательской компании RID Analytics (специализируется на рынке недвижимости и строительства), в апреле 2019 года на рынке новостроек 80% домов относились к эконом-классу, около 17% — к комфорт-классу, и чуть больше 2% — к бизнес-классу. «Рынок четко сегментирован: есть проекты в самом низком ценовом сегменте, где покупатели смотрят только на цену, остальные параметры их не интересуют,— говорит Елена Ермолаева.— Если же говорить о более высоких сегментах, то там конкуренция повыше и, соответственно, покупатель более взыскательный. Однако самый важный параметр недвижимости — это всегда местоположение, и если оно лучше, чем у конкурентов, то это неоспоримое преимущество. Конечно, среди домов с похожим местоположением идет конкуренция, и это приводит к росту качества продукта, как и вообще всякая конкуренция».
Григорий Якобсон отмечает, что застройщики подтягивают уровень исполнения своих проектов под соотношение цены и качества, иначе они будут неконкурентоспособны при увеличившейся стоимости квадратного метра.
Тревожные прогнозы
Эксперты не исключают, что поправки к закону о долевом строительстве могут внести существенные коррективы в тенденции строительного рынка.
«Есть опасения, что текущие изменения в ФЗ №214 (Закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“.— „Ъ“) эти тренды остановят и, возможно, повернут вспять — с рынка уйдет часть игроков, конкуренция снизится, придут крупные компании, а новостройки станут типовыми»,— говорит Елена Ермолаева.
По мнению Алексея Коренева, не стоит ожидать, что тренд растущего спроса на жилье комфорт-класса сохранится в неизменном виде. Эксперт считает, что продолжающееся пять лет снижение реальных доходов россиян, неясные перспективы курса рубля, новых налогов, доходов будущих периодов, заставляют многих быть осторожнее, поэтому нельзя исключать, что темпы роста доли жилья комфорт-класса начнут снижаться. «Общие объемы покупки жилой недвижимости, равно как и выдачи ипотеки, с начала года показывают отрицательную динамику»,— отмечает Алексей Коренев.
Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт в числе новых тенденций строительного рынка назвал замедление темпов строительства по причине изменений в законодательстве РФ о долевом строительстве и перехода с 1 июля 2019 года на систему проектного финансирования с целью защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. По данным регионального минстроя, в апреле текущего года было введено в строй 250 тыс. кв. м жилья — это только 75% от уровня застройки в аналогичный период прошлого года.
Однако министр уверен, что ситуация изменится к концу года: «Спад по вводу в строй многоэтажного жилья связан с введением поправок к строительному законодательству, до конца года рынок будет перестраиваться, а потом мы выйдем на плановые показатели».
Еще один фактор, влияющий на рыночные тенденции, — рост цен на жилье в новостройках. Так, по данным RID Analytics, средняя удельная цена квадратного метра на рынке строящегося жилья Новосибирска в апреле 2019 года увеличилась на 0,4% по отношению к предыдущему месяцу. Президент ассоциации «Региональное отраслевое объединение работодателей „Саморегулируемая организация (АРООР) строителей сибирского региона“» Александр Савельев прогнозирует увеличение себестоимости строительства с учетом роста НДС до 6–10% в течение 2019 года. Это может затормозить интерес потенциальных покупателей квартир комфорт-класса и заставить их вернуться в бюджетный сегмент.
