Через два месяца для всех участников рынка жилищного строительства станет обязательной новая система финансирования проектов – с использованием эскроу-счетов. Но надежные игроки переходят на новые правила заранее – они уже заручились поддержкой проверенных банков и начали строить дома по более строгим требованиям. Холдинг «УДС-Групп», реализующий в Перми проект квартальной застройки «Ньютон», получил в Сбербанке одобрение на использование эскроу-счетов и проектное финансирование.
Переход на систему эскроу-счетов, предусмотренный законодательством о долевом строительстве, происходит поэтапно. До 1 июля этого года девелоперы могут выбирать, по какой модели работать: привлекать средства дольщиков напрямую, как и прежде, либо уже перестраиваться на новую схему. С 1 июля этого года работа с эскроу-счетами станет обязательным условием. Новые требования распространятся на застройщиков, которые будут получать разрешение на строительство после 1 июля 2019 года или чьи дома на эту дату готовы меньше чем на 30%.
На эскроу-счетах размещаются средства дольщиков, передаваемые застройщику только после исполнения обязательств по строительству объекта. Такие специальные счета могут быть открыты в уполномоченных банках, утвержденных Банком России. В случае расторжения договора с застройщиком или его банкротства банк возвращает дольщику все деньги. На случай банкротства самого банка тоже предусмотрена «подушка безопасности» – средства дольщика застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Если у банка возникнут финансовые сложности, дольщик может получить свои вложения, максимальная сумма составляет 10 млн рублей.
Работая с эскроу-счетами, застройщик, в свою очередь, получает возможность привлекать банковские средства на реализацию проекта. Однако изменения в законодательстве о долевом строительстве усиливают требования к застройщикам. Чтобы получить право на использование эскроу-счетов, компания должна соответствовать ряду условий. Если раньше девелопер мог возводить объект целиком за счет привлеченных средств дольщиков, то теперь он обязан инвестировать в проект не менее 10% собственных вложений. Размер вклада при этом может быть и больше – его устанавливает банк-партнер, оценивая конкретный проект новостройки. Еще одно ключевое условие – опыт участия застройщика или его головной компании в строительстве многоквартирных домов должен составлять минимум три года. Это позволяет вытеснить с рынка ненадежных игроков, организации-однодневки.
Некоторые девелоперы, несмотря на более строгие требования, уже переходят на новую систему работы с использованием эскроу-счетов, не дожидаясь вступления в силу обязательных норм. В Перми пока только семь объектов получили проектное финансирование по эскроу-счетам. Два из них – это дома №3 и №4 первой очереди ЖК «Ньютон» на улице Энгельса. Проект реализует холдинг «УДС-Групп». Застройщик получил одобрение Сбербанка на применение эскроу-счетов и проектное финансирование объекта. Собственные инвестиции компании в жилой комплекс составят более 15% от проектной стоимости.
«Тот факт, что мы получили одобрение в Сбербанке, говорит о том, что проект ЖК «Ньютон» состоятелен, а расчеты максимально прозрачны. Прежде чем получить одобрение, мы прошли залоговую, юридическую и строительную экспертизы. Наш проект соответствует всем градостроительным требованиям. От местных властей получены все необходимые разрешения, а значит, проблем с вводом дома в эксплуатацию быть не может», – поясняет заместитель гендиректора «УДС-Групп» по экономике и финансам Дмитрий Лысов. Топ-менеджер отмечает также, что дом, получивший одобрение банка, гарантированно будет достроен, поскольку проект будет обеспечен 100%-ным финансированием. «У застройщиков появляется возможность возводить объект независимо от темпов продаж, максимально надежно, качественно и быстро», – добавляет господин Лысов.
При этом соглашение между банком и девелопером не ограничивает покупателя в выборе ипотечных продуктов – будущие жильцы могут обратиться за получением кредита в любой банк. В то же время покупатель может рассчитывать на отсутствие рисков при покупке квартиры: банк, выдавший застройщику проектное финансирование, тщательно проверил экономические и иные аспекты проекта. Проекты и участники рынка, вызывающие сомнения у кредитных учреждений, просто не будут допущены к работе с эскроу-счетами и к проектному финансированию.
По мнению заместителя гендиректора «УДС-Групп» по экономике и финансам Дмитрия Лысова, переход на проектное финансирование – это качественно новый этап в строительстве жилья. «Рынок будет отформатирован, в результате чего останутся только профессиональные компании, готовые работать открыто. Мы к этим изменениям уже готовы», – заключает топ-менеджер.