Территории под строительство коттеджных поселков премиального класса в черте Новосибирска почти исчерпаны, однако земельные ресурсы еще есть, главное — их грамотно использовать. На рынке преобладает предложение земли без коммуникаций, с расположением в более отдаленных районах. Однако это не препятствует росту цены на малоэтажное жилье.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Заняли город
По данным независимой исследовательской компании RID Analytics (специализируется на рынке недвижимости и строительства), из общего объема сегмента малоэтажного жилья в Новосибирске по типам домовладения коттеджи занимают 32%. При этом коттеджные поселки в большинстве своем расположены в самом городе и его окрестностях.
В числе традиционных и самых престижных мест расположения коттеджных поселков специалисты по недвижимости называют северо-западное направление — на правом берегу Оби (в районе Заельцовского бора), локации вокруг Обского водохранилища и Оби рядом с Бердском и территории неподалеку от Академгородка. Перспективными считаются Дзержинское направление, вектор в сторону Гусинобродского шоссе, а также прилегающие земли по линии Советского шоссе, ближе к Краснообску.
Эксперты разошлись во мнении о наличии хороших участков под элитные коттеджные поселки в черте Новосибирска. Одни уверены, что у столицы Сибири еще есть земельные ресурсы под комплексную застройку индивидуального жилья премиального класса. Другие отмечают, что около 90% предложений на рынке — земля без коммуникаций с расположением за пределами города.
Руководитель направления загородной недвижимости консалтинговой компании «Назаров и партнеры» Наталья Тугунова напоминает, что в черте Новосибирска и его пригороде существуют места, негласно признанные территориями премиум-класса. Это прежде всего Заельцовское направление — Дачное шоссе, Краснояровское шоссе, Мочищенское шоссе. Береговая линия Обского моря в районе Советского шоссе, а также Бердский залив.
По мнению Натальи Тугуновой, определение статусности поселка в качестве элитного обусловлено наличием следующих важных моментов: единое социальное окружение; уникальный природный ландшафт; проработанная стилистика территории поселка; индивидуальные архитектурные решения домов, разработанные дизайнерами и архитекторами с применением дорогостоящих строительных материалов; большие площади земельных участков; обеспечение безопасности, проживающих в поселке: закрытая охраняемая территория, видеонаблюдение, патрулирование улиц и пр.
Каждый поселок должен обладать базовыми опциями. Это, например, центральные коммуникации: водопровод, канализация, газопровод, электричество, высокоскоростной интернет, телевидение и телефония; ливневая канализация и асфальтированные дороги; близость поселка к населенным пунктам; наличие остановок транспорта на территории или вблизи поселка; развитая внутренняя инфраструктура поселка. «Много ли у нас таких решений? К сожалению, Новосибирск не может похвастаться наличием элитных коттеджных поселков, соответствующих в полной мере всем заявленным выше требованиям,— отмечает Наталья Тугунова.— Стоимость за сотку в существующих премиальных коттеджных поселках варьируется от 250 тыс. до 1 млн руб.».
Предложение есть — новых площадок нет
«Хорошие участки под элитные коттеджные поселки никуда не делись: много подходящих территорий в Заельцовском районе и в северном направлении вниз по реке Обь,— говорит руководитель офиса агентства недвижимости „Жилфонд“ Александр Зверев.— Сокращения числа новых объектов, закрытых поселков мы не наблюдаем — сколько было, столько и осталось, но на продажу строить перестали».
Эксперты отмечают, что цена за сотку зависит от множества факторов: близости поселка к центру города, наличию коммуникаций, инфраструктуры. Стоимость сотки может варьироваться от 10 тыс. до 1 млн руб. При этом дорогостоящие большие дома тянут за собой и большие расходы на их обслуживание. «Мировоззрение людей меняется, поэтому размер коттеджа сегодня не главное. Самый ходовой товар — это дом площадью 150–200 кв. м»,— говорит господин Зверев.
Специалист по элитной и загородной недвижимости АН ГЖА.рф Евгений Пестов считает, что интересные и удобные для проживания участки вокруг Новосибирска почти исчерпаны: «Большинство бизнесменов и топ-менеджеров выбирают именно закрытые охраняемые коттеджные поселки, там развитая инфраструктура, хороший сервис управляющей компании и, что немаловажно, соседи примерно одинакового уровня жизни, что сильно упрощает и делает более комфортным проживание».
По мнению Евгения Пестова, сейчас устаревают поселки, которые строились 15–20 лет назад — технологии не стоят на месте, меняются требования к сервису.
«Основная причина продаж коттеджей в поселках — это переезд в другой регион или страну. В таких ситуациях собственники готовы к торгу, так как их мотивация к продаже высока,— говорит господин Пестов.— Популярностью на данный момент пользуются дома именно в закрытых поселках. Дома в частном секторе дороже на 7–10 млн руб. и почти не пользуются спросом, т. к. окружение слишком разношерстное, а проблемы с завистливыми соседями никому не нужны».
Директор независимой исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева отмечает, что в целом на рынке загородной недвижимости наблюдается превышение предложения над спросом, причем во всех сегментах — от дорогого до дешевого. «Те люди, которые хотели переехать за город или построить дачу, в последние годы имели много разных предложений и в основном свои желания осуществили,— рассказывает эксперт.— И оказалось, что жить в местах, не обеспеченных социальной и прочей инфраструктурой, не очень удобно. Поэтому загородный поток снизился, а ряд объектов был выставлен на продажу. Кроме того, постоянно идет эмиграция за рубеж, и по этой причине также дома чаще выставляются на продажу».
Елена Ермолаева напоминает про экономический кризис с 2014 года, из-за которого часть строительных проектов так и не была реализована, в результате чего на рынке много недостроев разной степени готовности. «Поэтому никакого дефицита нет, есть только вопрос соответствия цены качеству предлагаемых объектов»,— резюмирует госпожа Ермолаева.
Специалист по загородной недвижимости Антон Тиунов уверен, что ресурс комплексной застройки коттеджных поселков почти исчерпан. Он согласен с наличием тенденции нового вектора строительства коттеджных поселков — в направлении Гусинобродского шоссе, Восточного и Южного направлений — на расстоянии до 30 км от границы города Новосибирска.
«Однако участки под индивидуальное жилищное строительство в черте города еще можно найти: как на торгах муниципальной собственности, так и на вторичном рынке,— говорит Антон Тиунов.— Возможности для развития комплексной застройки есть у тех, кто обладает ресурсами земли в черте Новосибирска. Это могут быть территории из запасов старых девелоперов, например, старых советских заводов, оборонных предприятий — они могут выставить их на продажу. Ресурсы земли есть и у муниципальных районов, например Советского района. В этих случаях, конечно, возможно появление новых проектов комплексной застройки, коттеджных поселков в черте Новосибирска. Но это, скорее, единичные случаи, нежели тенденция».
Перспективы реновации
Директор Сибирского центра содействия архитектуре, архитектор Татьяна Иваненко предполагает, что земли в собственности муниципалитета в черте Новосибирска под комплексную застройку действительно практически не осталось, но не исключает наличия некоего информационного разогрева темы в целом для развития строительной отрасли — по освоению новых миллионов квадратных метров. «Это похоже на подготовку общественного мнения к расширению границ города, что приведет к расползанию и разуплотнению со всеми вытекающими последствиями,— считает Татьяна Иваненко.— А между тем у нас огромные участки города застроены частным сектором, причем дома там сильно напоминают трущобы. Вот их и надо застраивать новым современным жильем».
Член комиссии по градостроительству совета депутатов Новосибирска, директор компании «Сибакадемстрой» (входит в компанию «Брусника») Михаил Ансимов, уверен, что у Новосибирска есть перспективы реновации. Он напоминает, что в приближенных к центральной части города районах есть большие территории, занятые частным сектором, где много домов и кварталов с двухэтажными бараками и промышленными зонами. Все эти территории являются перспективными с точки зрения реновации. «Застройщикам, инвесторам необходимо создавать условия, при которых бы у них был экономический интерес к реновации. Нужны специальные программы передачи земли для освоения, совместные инвестиции в обновление инфраструктуры»,— считает собеседник.
Таким образом, земля под комплексную застройку в черте Новосибирска и его пригородах еще есть, необходимо лишь ее разумно использовать, в том числе и по проектам качественного индивидуального жилья, уверены аналитики.
Между тем средняя цена одного квадратного метра малоэтажного жилья продолжает расти. Так, по данным RID Analytics, с ноября 2018 года по январь 2019-го средняя цена предложения 1 кв. м на рынке малоэтажного жилья Новосибирска выросла на 1,1% по сравнению с предыдущим периодом.
При этом объем ввода малоэтажного жилья в первом квартале 2019 года в Новосибирской области составил 157,6 тыс. кв. м (65,3% к аналогичному периоду прошлого года).