Более 40 воронежцев, купивших квартиры в жилом комплексе «Звездный квартал», оказались вовлечены в процедуру банкротства бывшего застройщика этого ЖК — ООО «Карат». Последние объекты банкрота достраивает группа «Проект инвест», участвующая в процедуре как один из кредиторов. Конкурсный управляющий пытается вернуть в конкурсную массу более 80 квартир, купленных в 2014 году на стадии котлована инвестиционными дольщиками Еленой и Алексеем Игнатовыми и частично перепроданные потом третьим лицам, в том числе по договорам уступки. Нынешним собственникам спорного жилья, по мнению экспертов, по силам доказать в суде добросовестность приобретения квартир у господ Игнатовых и выйти из процесса.
Воронежской фемиде предложили разобраться в споре соинвесторов обанкроченного застройщика
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В арбитражном суде Воронежской области 19 марта состоялось очередное заседание в рамках банкротства бывшего застройщика ЖК «Звездный квартал» — ООО «Карат». Компания с 2012 по 2016 годы возводила в микрорайоне Шилово шесть из семи очередей квартала. В рамках банкротства конкурсный управляющий «Карата» Татьяна Глаголева пытается оспорить четыре взаимосвязанные сделки должника от 2014 года на общую сумму 76,5 млн руб. Речь идет об инвестиционном приобретении более 80 квартир Еленой и Алексеем Игнатовыми. Стоимость квадратного метра по этим договорам составила 19,7–20 тыс. руб. Конкурсный управляющий указала на то, что цена была существенно занижена по сравнению с той, по которой заключались договоры долевого участия с иными дольщиками. Средняя рыночная стоимость готового жилья в Воронежской области во втором полугодии 2014-го составляла 31 тыс. руб. за квадрат.
Чем известен воронежский «Карат»
Права по оспариваемым договорам участия в долевом строительстве 81 квартиры частично были проданы ответчиками более чем 40 гражданам. Все они привлечены в качестве третьих лиц.
Татьяна Глаголева полагает, что, так как господа Игнатовы уступали свои права третьим лицам по рыночным ценам, то они не могли не знать, что первоначальное отчуждение большого количества квартир по заниженной стоимости приведет должника к «невозможности расплатиться с кредиторами». В качестве применения последствий недействительности сделки госпожа Глаголева считает возможным возвратить в конкурсную массу квартиры, переданные по актам приема-передачи и находящиеся в собственности Игнатовых на настоящий момент (таковых из 81 осталось десять). При этом в отношении перепроданных квартир управляющая рассчитывает через суд взыскать разницу между их реальной стоимостью и ценой на дату заключения договоров долевого участия.
Несмотря на то, что ответчиками пока являются лишь господа Игнатовы, привлеченные в качестве третьих лиц дольщики переживают, что при удовлетворении иска на их имущество может быть наложен арест в качестве обеспечительной меры (а последствиями признания сделок недействительными станут иски уже к ним с требованиями доплатить разницу).
После заседания стало известно, что третьими лицами квартиры приобретались преимущественно по соглашению об уступке прав. Так, к примеру, оплата за квартиру, стоившую в 2015 году 1,37 млн руб., делилась на две суммы — 747 тыс. руб. по соглашению и 623 тыс. руб. по расписке. «Это было сделано по инициативе покупателей. Игнатовыми налоги уплачены за полную сумму»,— пояснил представитель соинвесторов.
Защита господ Игнатовых настаивает на недопустимости сравнения цены одного квадратного метра в объекте долевого устроительства с показателем средней рыночной стоимости готового жилья: «Игнатовы покупали пул квартир на этапе котлована в 2014 году, когда другие дольщики «Звездного квартала» по позициям 3, 4 и 5 не могли получить свои квартиры в готовом виде. Своими инвестициями Игнатовы фактически «достроили» эти позиции».
Как пояснила “Ъ-Черноземье” Елена Игнатова, в 2014 году они вместе с тестем по инициативе коммерческого директора ООО «Карат» Константина Логунова стали инвестиционными дольщиками «Звездного квартала». Квартиры по цене за 19–20 тыс. за квадратный метр были приобретены Игнатовыми «по согласию сторон». Но, по словам госпожи Игнатовой, в конце 2015-го Константин Логунов предложил расторгнуть договоры долевого участия, возвратить жилые помещения, а взамен обещал вернуть часть средств. «С этим предложением мы не согласились, так как по части помещений были уже заключены договоры уступки права требования с третьими лицами. Кроме того, стоимость одного квадратного метра жилья на тот момент уже существенно выросла»,— пояснила госпожа Игнатова. Тогда, по ее словам, бенефициары застройщика решили через суд вернуть свои активы. Причем часть процессов проходила в Майкопском городском суде республики Адыгея.
В этих спорах господам Игнатовых удалось доказать свою правоту, а по их жалобам местные следователи возбудили в отношении неустановленного круга лиц уголовное дело о фальсификации документов. Во время его расследования в качестве свидетелей на допросы уже были вызваны воронежский девелопер Николай Ступин, Константин Логунов и бизнесмен Павел Морено-Пальи.
«К "Карату" и Игнатовым я не имею никакого отношения»,— заверил вчера “Ъ-Черноземье” господин Морено-Пальи. Николай Ступин, чьи компании достраивают «Звездный квартал», вчера подтвердил “Ъ-Черноземье”, что «несколько лет назад был опрошен в качестве свидетеля по некоему уголовному делу, возбужденному, как позже стало известно, по заявлению Игнатовых в Майкопе». «Его фигурантами выступали лица, ни имена, ни личности которых до момента опроса мне были неизвестны. Какие цели при этом преследовали Игнатовы — трудно сказать. С тех пор ко мне с подобными вопросами больше никто не обращался»,— рассказал господин Ступин.
В ООО «Проект Инвест Строй», которое сегодня выступает генподрядчиком возведения последних очередей «Звездного квартала», “Ъ-Черноземье” сообщили, что не сомневаются в добросовестности дольщиков, привлеченных в процесс в качестве третьих лиц. «Собственники должны лишь предоставить доказательства, что квартиры были ими приобретены по рыночной стоимости, действовавшей на тот момент. Расписки в передаче продавцу разницы в стоимости квартиры, указанной в договоре, и фактической продажной ценой, тоже должны являться неопровержимым доказательством. В связи со сложившейся ситуацией мы готовы предоставить гражданам любую помощь, в том числе и юридическую»,— добавили в компании.
Управляющий партнер юридической компании «Центральный округ» Станислав Валежников также считает, что гражданам, привлеченным в спор в качестве третьих лиц, предстоит доказать добросовестность приобретения квартир по рыночной стоимости, предоставив суду необходимые документы. Причем к порядку расчета с применением расписок суд, по мнению эксперта, с учетом статуса дольщиков может отнестись положительно и склониться в их пользу.
«Не в пользу дольщиков может сыграть, например, аффилированность кого-либо из них с застройщиком или отсутствие документов о полной оплате за право на жилье», — отметил господин Валежников.
В Воронеже 350 га могут быть проданы по стоимости трехкомнатной квартиры
Воронежской сельскохозяйственной компании ООО «Воронежпищепродукт», продающей земли местным девелоперам, удалось через суд добиться права на выкуп более 350 га в черте облцентра за 3,5 млн руб. Судебные тяжбы с Росимуществом, которое отказывалось участвовать в оформлении договора купли-продажи, длятся с 2016 года.