Доля жилья в новостройках, продающегося с финишной отделкой, продолжает расти: по некоторым оценкам, уже половина всего вводимого в городе жилья сдается готовым. Как отмечают эксперты, росту этого тренда способствует увеличение доли ипотечных сделок на рынке.
Квартиры с отделкой в новостройках становятся все более востребованными
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Последние несколько лет сохраняется тенденция роста спроса на квартиры с отделкой. Это связано в том числе и с развитием ипотечного кредитования. Приобретая в ипотеку жилье с отделкой, покупатель избегает необходимости параллельно с выплатой кредита на жилье вкладывать серьезные средства в ремонт и брать на эти цели потребительский кредит. Кроме того, для тех, кто покупает жилье в кредит, как правило, важен вопрос скорейшего переезда в готовую квартиру, чтобы сократить выплаты за аренду.
Две трети отделки
По разным оценкам, доля квартир с отделкой на первичных рынках Москвы и Санкт-Петербурга составляет 30-70%. С каждым годом количество таких квартир увеличивается. Рынок пошел вслед за спросом: если пять-семь лет назад квартир с отделкой было менее 10-15%, то, глядя на текущую ситуацию, можно говорить о революции в стандарте жилья, уверен Алексей Лопатин, заместитель директора департамента корпоративной оценки Swiss Appraisal.
Застройщики предлагают разные форматы отделки, в том числе модный стандарт — white box, или "белая комната". При отделке white box покупатель получает квартиру с предчистовой отделкой и ему остается только выбрать обои или краску для стен, паркет, то есть завершить отделку по своему вкусу. В первую очередь отделка white box реализуется в домах комфорт- и бизнес-класса. В эконом-классе более 50% спроса приходится на квартиры с чистовой отделкой.
Сегодня застройщики предлагают несколько вариантов отделки с использованием качественных материалов, позволяя покупателю выбрать оформление квартиры по своему бюджету. Еще несколько лет назад такое предложение было редкостью. Особенно в сегменте доступного жилья. Чаще всего клиент получал квартиру со стандартной отделкой от застройщика и не всегда хорошего качества, говорит Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест"
Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, отмечает, что если раньше игроки рынка стремились разграничить исключительно классы жилья (эконом, комфорт, бизнес и элитный), то сегодня каждый из застройщиков вкладывает свое определение в понятие "с отделкой". "Одни девелоперы под отделкой подразумевают white box, другие включают в отделку полностью все чистовые и черновые работы, третьи дополняют отделку сантехникой. Но несмотря на размытые границы понятий, нужно отметить, что рынок плавно уходит от продажи бетонных коробок, а предлагает покупателю более комфортные метры, черновые работы девелопер берет на себя",— подчеркивает госпожа Яковлева.
Цена вопроса
Господин Лопатин подсчитал, что средняя стоимость отделки до состояния white box составляет 5-15 тыс. рублей за квадратный метр, до чистовой отделки — 10-25 тыс. При этом нижняя граница стоимости — для квартир эконом-класса, верхняя — для бизнес-класса, середина — комфорт-класс.
Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента AAG, говорит: "В масс-маркете себестоимость чистовой отделки колеблется в диапазоне от 5 до 8 тыс. рублей за квадратный метр без учета стоимости кухонной мебели. На конечную цену влияют тип квартиры, класс материалов и инженерного оборудования. Предложение традиционно популярно среди покупателей студий и однокомнатных квартир, желающих включить затраты на ремонт в конечную стоимость".
Стоимость отделки в объектах ЮИТ в Санкт-Петербурге составляет сейчас от 11 до 23 тыс. за квадратный метр в зависимости от типа квартиры.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал: "В объектах "Строительного треста" все квартиры передаются покупателям без отделки, однако мы предлагаем отделочные работы как дополнительную услугу. Стоимость этих работ составляет 14-15 тыс. рублей за квадратный метр (в зависимости от объекта), и доля таких заказов увеличивается от года к году. Однако в большинстве случаев при передаче квартиры мы по-прежнему выполняем подготовку под чистовую отделку. Еще одна дополнительная услуга, которую мы предлагаем,— это "белая" подготовка под ремонт, ее стоимость — 6 тыс. рублей за "квадрат"".
Современные рыночные тенденции свидетельствуют, что российский рынок недвижимости постепенно движется в европейском направлении, когда квартиры в сегменте масс-маркет передаются покупателям уже с полной отделкой и меблировкой.
"А вот спроса на отделку в объектах бизнес-класса традиционно нет. Клиенты, готовые платить за просторную квартиру в новом доме 15-20 млн рублей, предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект и не использовать типовые решения, даже если они созданы известным дизайнером",— говорит господин Степанов.
Мебельные плюсы
Исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников отмечает, что квартиры с отделкой и меблировкой в основном актуальны для людей, которые переезжают из других регионов. Это удобно с точки зрения экономии времени, указывает он. "Но не все хотят покупать квартиру с готовым интерьерным решением. Поэтому на один жилой дом должно приходиться около 15% квартир с мебелью. Есть удачные примеры квартир с готовым дизайном в элитных новостройках, но это редкость. Кроме того, люди, приобретающие недвижимость в домах бизнес-класса, обычно создают в своих квартирах уникальный интерьер по собственному вкусу. Больше всего квартиры с готовой отделкой и меблировкой востребованы в домах эконом- и комфорт-класса",— рассуждает он.
Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands Development, полагает, что для апартаментов жилье с отделкой и меблировкой норма, ведь для дальнейшей работы в гостиничном сегменте необходимо укомплектовать юнит "под ключ". "Но таким предложением пользуются не только инвесторы, но и те, кто приобретает апартамент для себя. Это удобно, экономит время и деньги клиента, который в итоге получает мебель подходящего качества. В наших проектах этой возможностью пользуются около 85% покупателей. Большинство из них — инвесторы, планирующие сдавать апартаменты через нашего отельера",— говорит госпожа Колосова.
Покупатели квартир с мебелью отмечают следующие плюсы покупки: экономия (цены мебели в комплекте с квартирой на 15-20% ниже, чем покупка аналогичной мебели в розницу); возможность включить затраты на мебель в ипотечный кредит (что намного выгоднее, чем, например, брать потребительский кредит на покупку мебели). Также покупатели не тратят время на поиск, покупку, доставку и сборку мебели. К тому же данный вариант удобен для инвесторов, приобретающих квартиры для последующей сдачи в аренду.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК "Пионер", полагает, что из меблировки оптимально предложить покупателю кухонный гарнитур: "Это самая затратная часть обстановки новой квартиры и то, что наряду с плитой и мойкой требуется в первую очередь. Есть застройщики, которые в виде отдельной услуги предлагают за дополнительную плату приобрести комплекты корпусной мебели для спальни, детской комнаты, коридора".
Элита ждет своего часа
"В элитном сегменте сейчас с отделкой есть всего два проекта — это Hovard Palace и One Trinity Place. Но московские игроки решили сделать огромный шаг и предлагают квартиры не просто с отделкой, а с дизайнерским ремонтом и комплектацией. Из строящихся проектов — ГК "Еврострой" в апарт-отеле Next предлагает своим клиентам отдельно купить пакет комплектации апартамента",— говорит госпожа Яковлева.
В перспективе ближайших двух-трех лет в элитном сегменте предложение проектов с отделкой, дизайнерскими проектами и полной комплектацией будет только расти. Это вполне естественный путь развития рынка. Девелоперы уже не готовы останавливаться на дизайнерском оформлении мест общего пользования, они понимают, в каком направлении движется спрос потребителя, уверена госпожа Яковлева.
По ее словам, на текущий момент уже несколько девелоперов готовятся к выводу на рынок проектов с отделкой. Например, проект ЖК "Барселона" в Московском районе реализуется без отделки, но собственник пошел другим путем — будет создано несколько дизайнерских VR-визуализаций в разных стилях. У покупателя, во-первых, будет возможность прогуляться по своей будущей квартире, во-вторых, ознакомиться со сметой и спецификацией по каждой позиции.
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента "Жилищное строительство, Россия" концерна ЮИТ, заключает: "Со временем тенденция к увеличению доли квартир, приобретаемых с чистовой отделкой, будет только усиливаться. Об этом говорит и то, как в ретроспективе развивался рынок в европейских странах. Например, в Финляндии сейчас уже не существует иного стандарта продажи квартиры, кроме как с полной чистовой отделкой, а также с установкой кухонной мебели и всего оборудования. По-другому никто не строит!"