“Ъ-Черноземье” стали известны подробности концепции жилищного комплекса «МП Квартал», которую группа компаний депутата облдумы Евгения Хамина разработала после приобретения двух смежных участков общей площадью 4 га более чем за 600 млн руб. на Московском проспекте Воронежа. Чтобы соблюсти градостроительные нормативы, девелопер приобрел право на дополнительные 3,5 га «для благоустройства и озеленения» между участком и автодорогой у регионального департамента имущественных и земельных отношений (ДИЗО), Росавтодора и Росимущества. Проект комплекса с отклонениями от предельно допустимых параметров вынесен на публичные обсуждения, которые намечены на 20 февраля.
Фото: пресс-служба
Как рассказали вчера “Ъ-Черноземье” в ГК Хамина, архитектурную и концепцию территории жилкомплекса на Московском проспекте разрабатывало голландское бюро «KCAP Architects&Planners». В ноябре 2018 года проект был представлен в городскую комиссию по землепользованию и застройке для согласования превышения его предельных параметров. «Комиссия практически единогласно одобрила проект и, следуя регламенту, рекомендовала вынести его на обсуждение на публичных слушаниях»,- уточнили в компании. Согласно представленным для обсуждения документам, общая площадь участков под строительство ЖК «МП Квартал» — 7,4 га, основных — 4 га и смежных — 3,4 га. В частности, на двух соседних участках (площадью 1 и 3 га) девелопер планирует реализовать проект жилкомплекса, параметры которого полностью ГК пока не раскрываются. Смежные с застраиваемыми участки, по данным компании, она приобрела для организации сквера (1,8 га) и благоустройства (0,6 га), для спортплощадки и озеленения (по 0,8 га) и размещения парковок (0,2 га).
Дополнительные участки были приобретены девелопером у регионального ДИЗО, Росимущества и Росавтодора. В частности, территория общего пользования на 1,8 га была приобретена в пользование у ДИЗО для благоустройства и размещения малых архитектурных форм; 0,2 га у трассы М-4 «Дон» — у Росавтодора для благоустройства и устройства парковок; 0,8 га — у Росимущества для озеленения и спортплощадок.
Согласно технико-экономическим показателям первой очереди строительства (на 1 га основного участка), этажность ЖК будет переменной — от 9 до 21. Коэффициент застройки составит 0,29 и не превысит норматива (0,33, ниже на 12%). Площадь застройки — 2,53 тыс. кв. м, одноэтажного стилобата (занимает первый надземный этаж комплекса и используется под инфраструктурные объекты) — 440 кв. м. Общая площадь зданий первой очереди должна составить 35,2 тыс. кв. м, квартир — 24,3 тыс. кв. м, коммерческих помещений — 1,8 тыс. кв. м. Для первой очереди предусмотрено 460 машино-мест (345 на основном участке), что превышает норматив на 40%. Под озеленение планируются — 0,96 га (норматив превышен в 2,6 раза), под детские площадки — 450 кв.м (превышен в 2,3 раза), под спортивные — 0,4 га (в 6,6 раз). В проекте указано, что застройщиком получен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с нулевым отступом. Коэффициент плотности застройки на основном участке (1 га) составит 3,5, что превышает нормативы на 17%, но с учетом смежных участков — 1,5. Это ниже нормативного на 50%.
В ГК Хамина пояснили, что нулевой отступ у участка площадью 1 га есть только с одной стороны: «Это сторона собственного смежного участка площадью 3 га. Но эти площадки (1 и 3 га) объединены в один проект и приобретались вместе, чтобы затем реализовать на них концептуально единый жилкомплекс». «По остальным сторонам меньшего участка (как и большего) норматив отступа соблюден и даже превышен»,- добавили в компании.
Напомним, участки под жилищное строительство общей площадью 4 га группа приобрела с торгов у федеральной компании «Дом.РФ» в конце 2017 года за 100 млн руб. и регионального департамента имущественных и земельных отношений в феврале 2018 года за 503 млн руб. (торги по этому активу несколько раз переносились, на него также претендовали АО «ДСК» и ФК «Аксиома»). Параметры всего проекта застройки девелопером пока не раскрывались.
Указанный участок представители местного строительного рынка считают привлекательным с точки зрения перспективного освоения соседней территории — части яблоневых садов ВГАУ, на которой может быть реализован крупных социальный узел. На этой территории планируется разместить общеобразовательную школу на 2,75 тыс. мест, два детских сада на 310 мест каждый, спорткомплекс «Академия» на 44 тыс. кв. м. Кроме того, проектом предусматривается поликлиника на 1,1 тыс. посещений в смену со станцией скорой медицинской помощи, Дом детского творчества на 2,5 тыс. кв. м, а также спортивный и регулярный парки. Помимо этого, выделено 8 га для сквера. Параллельно разрабатывается и проект развития улично-дорожной сети микрорайона с учетом выездов на магистрали с прилегающих территорий.
По градостроительным нормам объем застройки оставшихся 3 га, по оценке главы местной ГК «Развитие», депутата облдумы Сергея Гончарова, может составить 60 тыс. кв. м общей площади (согласно принятому в облцентре коэффициенту плотности). Большие показатели проекта, по словам девелопера, будут превышать разрешенные параметры. С учетом параметров первой очереди (35 тыс. кв. м на 1 га) объем строительства всего ЖК на 4 га может составить порядка 140 тыс. кв. м. «Градостроительный план участка с нулевым отступом наша компания получила лишь однажды на достройку жилого дома “Ракетный”, — пояснил господин Гончаров. — Чиновники вынужденно предоставили нам его, так как этот долгострой, который взялась завершить наша ГК, был уже запроектирован с такими параметрами». На объекты нового строительства такие условия, по словам Сергея Гончарова, не выдавались.