Переоценка старых фондов

Квартиры в старых московских домах еще недавно были на пике спроса. Сейчас единственное их преимущество — удачное месторасположение. Самое лучшее, что с ними можно сделать,— снести и отстроить заново. В противном случае покупателям квартир в них придется мириться как с поломками канализации и электроснабжения, так и с непривлекательными соседями.

Дома, построенные в Москве до революции, можно разделить на две группы. Первую составят здания типовой для того времени застройки: с деревянными перекрытиями, простым внешним обликом, незатейливым фасадом, высотой от двух до пяти этажей. Сейчас их сохранилось крайне мало, да и те, что не пошли на слом, находятся в ветхом состоянии. Вторая группа — так называемые доходные дома. Конечно, здесь Москве с Питером не сравниться, у нас их строилось гораздо меньше. Однако и в столице можно найти интересные с архитектурной точки зрения строения, расположенные в историческом центре (в пределах Садового кольца) и добротно построенные. Дома эти строились, как правило, под руководством западных архитекторов или лучших отечественных, большинство из которых являлись приверженцами конструктивизма в архитектуре. Перекрытия в домах того времени делались по немецким технологиям: деревянные брусья укладывались на металлический каркас. Брусья брались не все подряд, а только сосновые. Благодаря качественному строительному исполнению они и сейчас неплохо сохранились. А все эти факторы вкупе — хорошая сохранность дома, престижность места застройки и интересная архитектура — делают дома того периода максимально привлекательными и для современных покупателей. Такие дома можно встретить в современной Москве в переулках в районе Старого Арбата, Остоженки, Патриарших и Чистых прудов.

Период с 1920-х по 1930-е годы в архитектуре называется бумажным. В те годы строилось мало жилья. Отчасти это было связано с тем, что в стране победившего пролетариата буржуазная архитектура считалась безнадежно устаревшей и шел активный поиск новых идей. В это время появляется идея дома-коммуны.

Хорошо известны дома-коммуны 1920-1930-х годов: дом Общества политкаторжан в Санкт-Петербурге, жилой дом Наркомфина в Москве, дом работников комбината "Известия".

Большинство домов "нового поколения" сейчас находятся в довольно плачевном состоянии, время показало, что люди больше ценят свое индивидуальное пространство, чем возможность постоянного общения.

По словам начальника отдела вторичных продаж компании МИАН Сергея Могильниченко, на дома дореволюционной постройки существует устойчивый спрос. Жилищный фонд того времени, прошедший в советские годы реконструкцию (в 70-е годы в старых домах массово менялись коммуникации и перекрытия), интересен покупателям в основном из-за престижности места застройки и относительно невысокой цены — $1,5-2 тыс. за кв. м. За такие дома все чаще берутся крупные девелоперы, которые проводят комплексную реконструкцию зданий: оставляют фундамент и фасад и с помощью современных технологий возводят монолитный дом по старым чертежам. Квартиры в таком доме оборудуются современными коммуникациями и продаются уже по цене $3-5 тыс. за кв. м.

При комплексном подходе к реконструкции таких домов большой проблемой может быть сопротивление жителей, не желающих покидать родные пенаты. Многие инвесторы сталкивались с тем, что из 20 человек, живущих в одной квартире, 19 обрадуются возможности переехать из коммуналки в центре в отдельную квартиру в Свиблово, но обязательно найдется один, который скажет, что здесь родился и собирается здесь умереть. Эльза Овчиян, частный маклер, рассказывает, как жильцы целого дома в арбатском переулке, расселенного благополучно в середине 90-х инвесторами, отремонтированного и распроданного за довольно приличные деньги поклонникам центра столицы, мучились от одной жилицы, оставшейся с прежних времен. Когда дом ремонтировали, то систему вентиляции установили как-то неправильно, и все жители дома были вынуждены скрепя сердце и легкие наслаждаться запахами обеда, который готовила эта безработная женщина. На все просьбы переехать или хотя бы позволить установить ей отдельный кондиционер женщина отвечала из-за закрытой двери, что это нарушение ее конституционного права на жилище.