Москва развивается за счет проектов редевелопмента промышленных территорий. В городе именно они давно стали основным источником земель для строительства. Проведение экологической экспертизы, рекультивация почв и восстановление экологического баланса на застраиваемой территории требуют от девелопера больших затрат. Тем не менее в «ЗИЛАРТе» 48% территории отдано под озеленение.
Сейчас зеленые и прогулочные зоны «ЗИЛАРТа» занимают почти половину всей территории будущего жилого района
Фото: «Группа ЛСР»
Мировая практика
Совсем недавно территории бывших промзон занимали в столице почти 19 тыс. га, или 17% площади «старой» Москвы. При этом городу не хватало свободных участков под застройку. Жилья в Москве строили мало, вернее, не строили почти совсем. Иногда на месте какой-нибудь неработающей фабрики появлялся торгово-офисный центр. Но так было, пока в городе была разрешена точечная застройка.
Масштабные проекты редевелопмента промзон начинались в Москве еще в середине 1990-х годов, когда столичные власти разработали программу по выводу 126 предприятий из центра города. «Редевелопмент промышленных зон — процесс для Москвы не новый: он идет уже на протяжении многих лет, и многие проекты жилой и коммерческой недвижимости были реализованы на месте заводов, выведенных из города»,— рассказывает начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева.
С проектами редевелопмента Москва попала в мировой тренд, который наблюдается очень давно. На Западе накоплен огромный опыт возведения жилых кварталов и офисных центров на территории бывших фабрик и заводов. Достаточно вспомнить такие проекты, как HafenCity — знаменитый город-порт в Гамбурге. Или проект комплексной застройки на месте бывшего комплекса газгольдеров в Вене. Проектами редевелопмента могут похвастаться Лондон, Баку, Лодзь и, конечно, Нью-Йорк, где еще в 1940-х годах в индустриальных кварталах стали появляться первые лофты — жилые помещения в зданиях, где когда-то размещались фабрики.
Лучше всех рекомендаций
В Москве для редевелопмента застройщики всегда старались найти площадки на самых востребованных направлениях. По словам Юлии Никуличевой, они располагаются «от юга до северо-востока Москвы (по часовой стрелке), в зонах с хорошей транспортной доступностью и окружением, например парками».
Особым спросом пользовались участки у воды, и бывшая территория автозавода имени Лихачева на берегу Москвы-реки, где сегодня возводится «ЗИЛАРТ», была, пожалуй, одной из самых привлекательных. Застройщику, «Группе ЛСР», достался целый полуостров площадью 65 га, расположенный при этом практически в центре города.
«После того как ЗИЛ свернул производство и вывез последний автомобиль, нам достались цеха с выбитыми окнами и давно размороженной системой отопления. Некоторые цеха находились в аварийном состоянии»,— вспоминает генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — М» Иван Романов.
Даже организовать процесс сноса этих цехов было непростой задачей. Но прежде всего девелоперу пришлось проводить экологическую экспертизу огромной территории, чтобы определить степень загрязнения. «Проведение экологической экспертизы — это обязательный этап, который входит в комплекс мероприятий, направленных на выявление экологических рисков, так называемая предынвестиционная оценка. Причем не важно, какое это строительство — жилья, торгового центра или офиса»,— рассказывает руководитель отдела экологической экспертизы компании Ecostandart group Сергей Сысоев.
У «Группы ЛСР» к этому времени уже был большой опыт редевелопмента промзон: в портфеле компании числилось 12 подобных проектов. Одним из самых сложных оказался проект возведения жилья на месте бывшего завода «Пластприбор» на набережной Мартынова в Санкт-Петербурге. На заброшенной территории построили жилой комплекс премиум-класса «Дом у моря», спроектированный архитектурными бюро Евгения Герасимова и Сергея Чобана.
На территории ЗИЛа не было вредных производств. В основном там располагались сборочный и некоторые другие цеха, а также склады запчастей. Тем не менее компания привлекла профессиональных подрядчиков для проведения комплексного инженерно-геологического и экологического исследования почвы и зданий.
Начав со сноса аварийных цехов, компания за четыре месяца вывезла с территории миллионы кубометров строительного мусора. Одновременно велась работа по выявлению загрязненных мест — без них не обходится ни одна промзона.
Исследования выявили локальные загрязнения почвы горюче-смазочными материалами на незначительной глубине, что требовало от застройщика рекультивации почвы на глубину до 2 м. Компания, обладавшая опытом работы с промзонами, провела эти работы не только с учетом экологических стандартов, но и руководствуясь экономической эффективностью. Были разработаны проектные решения подземных паркингов, для которых рылись котлованы на глубину до 10 м. Это позволило убрать гораздо больше грунта, чем значилось в рекомендациях и требованиях экологов.
В каждом котловане неоднократно проводились экологические и инженерные изыскания. Первую пробу экологи брали с поверхности, а дальше исследовали каждый метр по мере углубления котлована — это стандартная практика. В процессе рекультивации почвы Группа ЛСР вывезла с территории ЗИЛа и утилизировала более 1,3 млн. кубометров грунта.
Без шума и пыли
Вывоз загрязненной почвы и восстановление участка с помощью чистого грунта позволили привести территорию в соответствие с экологическими стандартами. Дальнейшее ее развитие зависело от решений застройщика.
Концепция «ЗИЛАРТа» предполагала, что на месте промзоны появится жилой квартал со всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой: деловой, досуговой, образовательной и социальной. А масштабное озеленение и благоустройство, предусмотренные проектом, полностью преобразили территорию.
Сейчас зеленые и прогулочные зоны «ЗИЛАРТа» располагаются на 48,2% участка (более 31 га). Самая большая из них — парк, где уже высажены сотни деревьев, тысячи кустарников и разбиты цветники с многолетними растениями. «Зеленые насаждения, кроме того, что они радуют глаз, увеличивают концентрацию кислорода и снижают концентрацию углекислого газа»,— отмечает эколог Сергей Сысоев.
Деревья не только очищают воздух, но и служат защитой от шума, который является серьезной проблемой больших городов.
Существует много технологий, защищающих жилье от воздействия вредных факторов. Это не только озеленение, но и возведение домов в отдалении от магистралей. По словам экологов, в мегаполисах основной вред наносят вовсе не промзоны, а выхлопные газы и пыль от автотранспорта. Правда, на «полуострове "ЗИЛАРТ”» благоприятная роза ветров, что позволяет снизить воздействие неблагоприятных факторов.
«В экологии есть и эстетическая составляющая. И мы на это тоже обращаем внимание. Ведь важно, что человек видит, когда смотрит в окно,— трубу ТЭЦ, из которой валит дым, или набережную Москвы-реки»,— говорит Сергей Сысоев.
Парк — это существенный плюс
Если говорить о промышленных зонах Москвы, где сейчас идет редевелопмент, то следует назвать три основные проблемы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации здания: это радиационный фон, качество почв и качество воздуха.