Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — М» Иван Романов рассказал Business Guide, об уникальности «ЗИЛАРТа», о его европейских аналогах и значении проекта для города.
«Уверен, что "ЗИЛАРТ" станет знаковым местом, которое сформирует совершенно новую среду, современную историю архитектуры Москвы»
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ / купить фото
«Квартиры первой очереди почти распроданы»
BUSINESS GUIDE: «ЗИЛАРТ» еще не успел принять первых жителей, а рядом уже раскинулся парк, на территории ЖК зеленеют газоны. Обычно сначала строят дома, а потом занимаются благоустройством. Почему вы поступили наоборот?
ИВАН РОМАНОВ: У нас все происходит в соответствии с заявленными сроками. Так было заведено в «Группе ЛСР» и 25 лет назад, в год рождения компании, и сейчас. И удивительного у нас припасено еще много чего. «ЗИЛАРТ» — такой проект, в его природе удивлять. Скажем, той же природой. У нас ведь озеленение будет составлять почти 50% территории. Кроме парка будет цвести и пахнуть свежестью четырехкилометровая набережная имени Марка Шагала. При этом трудно с вами не согласиться: в целом для рынка это тот редкий случай, когда заселение еще не началось, а в парке уже большие деревья и школа готовится к открытию. Потому что для нас было принципиально, чтобы даже самые первые жители получили «ЗИЛАРТ» таким, как мы его задумали. Ощутили все прелести среды, в которой хочется жить.
BG: Еще можно попасть в число этих самых первых жителей?
И. Р.: Самых первых — уже затруднительно. В домах первой очереди, в которой уже сданы первые четыре дома, почти все квартиры проданы. Но мы начали продажи второй очереди, и сейчас там очень выгодные цены на старте строительства. А в готовых домах осталось несколько десятков квартир, как правило, на последних этажах — дорогие и эксклюзивные.
BG: Каков этот статус, что вы обещаете покупателям?
И. Р.: Мы не обещаем, мы гарантируем, что объекта, сопоставимого с «ЗИЛАРТом», в Москве еще не было. Здесь можно будет наслаждаться многогранной архитектурой новых зданий, созданных лучшими проектными бюро России и мира. Ходить в музей, на концерты, гулять в парке. Такую однородность интересов и социального статуса жителей невозможно создать на ограниченном пространстве — нужен наш масштаб преобразования территории. Нам повезло с местом, в котором строится «ЗИЛАРТ». Это близко от центра, и вся развитая инфраструктура — к нашим услугам. Но это еще и на берегу Москвы-реки, что совсем уникально. Добавьте к этому детальную проработку застройки.
Мы подсчитали, что в каждом доме будут жить максимум 1,2 – 1,3 тыс. человек, а комфорт на всех стадиях — от чертежей до передачи ключей — для них создают более 1,5 тыс. специалистов разных профессий. И оно того стоит!
Для «ЗИЛАРТа» мы стараемся выбирать лучшее во всем. Если материал фасадов — то самый долговечный и экологичный клинкерный кирпич. Клинкер широко применяется в архитектуре известных городов мира и прошел многовековую проверку. С ним по долговечности разве что натуральный гранит конкурировать может, но это другая себестоимость. Если парк — то только тот, который построен под руководством всемирно известного ландшафтного дизайнера и урбаниста Джерри ван Эйка. Он там продумал все: извилистые дорожки и искусственные холмы, создающие приватность, спортивные площадки для активного отдыха. Парковые постройки не портят природный ландшафт, так как встроены в перголу. Пруд спроектирован по самым современным технологиям: вода там проходит несколько уровней очистки — никогда не зацветет и будет очень чистая.
«Что-то похожее есть лишь в Берлине»
BG: Что, на ваш взгляд, позволит превратить «ЗИЛАРТ» из отдельных архитектурных объектов в единое целое? Какую роль в этом играет парк?
И. Р.: Мы называем это концепцией пяти пространств. Пространство жизни — это наши уютные жилые кварталы со стильной архитектурой. Пространство притяжения — это объекты искусства и культуры, деловые объекты, которые все здесь в шаговой доступности. Пространство образования — это прежде всего наш учебный центр, строительство школы в котором уже завершается. Еще пространство отдыха — это благоустроенная набережная вдоль Москвы-реки. Ну и пространство природы, конечно,— это уже упомянутый вами парк.
BG: Для России история действительно уникальная. А в мире есть что-то, с чем «ЗИЛАРТ» можно сравнить?
И. Р.: Сложно, поскольку мы создаем не просто новый район Москвы, а новую культурную и архитектурную достопримечательность. Мы постарались собрать воедино самые важные магниты, которые влекли бы людей сюда. Мы потратили много сил, денег и творческой энергии наших архитекторов, чтобы создать дома, каждый из которых индивидуален. При этом у всех у них есть общие правила, которые объединяют их и превращают в совершенно определенную однородную по статусу среду. У меня это вызывает аналогии разве что с новым деловым районом, спроектированным Ренцо Пьяно в Потсдамерплац в Берлине — современные здания с разнообразными фасадами из керамики. И этот район пользуется популярностью: туда приезжают гулять, как на экскурсию! Уверен на 100%, что и «ЗИЛАРТ» станет таким же знаковым местом, которое сформирует совершенно новую среду, современную историю архитектуры Москвы.
BG: Как проект воспринимается городом?
И. Р.: Мы не смогли бы справиться с такой гигантской территорией без содействия города, без развития транспортной инфраструктуры. Сейчас город строит набережную, которая откроет движение без светофоров от «ЗИЛАРТа» до Кремля. Уже открыта станция МЦК «ЗИЛ» — новое кольцо фактически стало полным аналогом метро не только по скорости перемещения, но и по удобству. Это очень важно, учитывая, что в «ЗИЛАРТе» будет 25 тыс. жителей, а рядом с нами еще большой Ледовый дворец и другие спортивные объекты.
Новое строительство увеличит потребление воды, электричества и тепла. Все это требует модернизации магистральных городских инженерных сетей. Город взял этот вопрос на себя, подготовил территорию для застройки.
Городские власти поддержали нас и в идее изменить в «ЗИЛАРТе» стандартную нарезку уличной сети. По результатам расчета специалистов столько автомобильных дорог, сколько было запланировано изначально, району не нужно, и можно сделать каждую вторую улицу пешеходной. На таких пешеходных улицах человек сможет рядом со своим домом погулять, посидеть на скамейке, покататься на велосипеде или, скажем, на скейте. Это как раз те общественные пространства, которых так не хватает в современных микрорайонах.
«Умеем работать в любых обстоятельствах»
BG: На фоне всего того, что вы рассказали, цена на квартиры у вас в рамках рынка или все-таки повыше?
И. Р.: Рынок сейчас находится в непростой, но интересной фазе. Раньше продавец правил бал. Теперь — покупатель. Причем покупатель совсем другой возрастной категории. Если раньше квартиры приобретали люди 40–50 лет, то теперь это куда более молодые люди, большинству наших покупателей 25–35 лет. И у них уже совершенно другие запросы, другие ценности. Им важны урбанистика, красота организации пространства внутри двора, красота мест для отдыха, место для общения. Естественно, мы должны все это учитывать.
И сейчас в стремлении удовлетворить покупательский спрос и привлечь интерес к новым стройкам девелоперы стараются привнести что-то новое в каждый проект. А любое улучшение проекта — это деньги. Поэтому все девелоперы, и мы в том числе, пытаются найти тот баланс, ту разумную грань, до которой можно улучшать проект, добавляя в него новые функции, но при этом удерживать доступный уровень цен. Именно это мы сейчас и делаем: находим баланс, чтобы предложить клиенту больше, чем наши конкуренты, но при сопоставимом уровне цен.
BG: Как вам это удается?
И. Р.: Все дело в опыте, профессионализме, надежности «Группы ЛСР» — компании с 25-летним стажем работы. У вас может быть сколь угодно гениальная идея, но если нет ресурсов, чтобы в достаточном количестве вкладывать их в проект, вы ее не реализуете. А у нас ресурсов достаточно. «Группа ЛСР» — одна из крупнейших компаний на российском строительном рынке. Это оценка Национальной ассоциации застройщиков жилья, которая подсчитывает объем текущего строительства каждого застройщика. Плюс у нас богатый и успешный опыт сотрудничества с банками. Наша группа — надежный и предсказуемый заемщик. И это далеко не первый наш крупный проект. В пример можно привести любой из уже завершенных. Возьмем, допустим, «Парадный квартал» в Санкт-Петербурге. Похожая же история! Первый фешенебельный квартал в северной столице: мы в границах четырех улиц — это где-то 10 га, гигантская территория для исторического центра — создали новое качество жизни. Да, это потребовало от нас почти десяти лет. Вдумайтесь! Внутри этого жилого комплекса есть центральная площадь с фонтаном, соизмеримая с площадью перед Казанским собором в Санкт-Петербурге. И этот фонтан, и все благоустройство мы сделали по эскизам итальянских дизайнеров. Да и ко всем остальным деталям мы подошли очень взвешенно и с душой. Вот этот принцип — максимального внимания к деталям даже при масштабной застройке — и позволяет нам успешно реализовывать проекты, какими бы сложными они поначалу ни казались.
BG: Через год застройщики перейдут на новую систему финансирования стройки. Это как-то отразится на вас? На рынке?
И. Р.: Это будет другой рынок. Он будет по-другому структурирован даже с точки зрения размера компаний, но самое главное: наверное, мы увидим абсолютно другие условия продажи квартир в строящихся домах. Цены точно вырастут, потому что, усложнив процедуру и ограничив получение средств дольщиков, мы в любом случае придем к ситуации, когда будут строить меньше просто из-за снижения притока денег в отрасль. Но это пока прогнозы, наверняка мы узнаем реальный масштаб изменений только через год-два.
Впрочем, «Группа ЛСР» умеет работать в любых обстоятельствах. Даже кризис 2008 года нам удалось пройти без особых негативных последствий. А с тех пор мы стали во много раз опытнее и сильнее. Но при этом не изменили главному — своей сосредоточенности на девелопменте, строительстве и производстве строительных материалов. Мы не размениваемся на другие отрасли, а концентрируемся на том, что умеем делать лучше всего. Благодаря, в том числе, такому подходу мы имеем гораздо больший запас прочности, чем многие другие.