Политические риски, существующие в России, стали все чаще сказываться и на рынке коммерческой недвижимости. Британская Raven Russia отказалась покупать у австрийского Atrium Europian Real Estate торгцентры «Парк хаус», работающие не только в Москве, но и в регионах.
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Британская инвесткомпания Raven Russia отказалась от покупки торговых центров, находящихся в России и принадлежащих австрийскому фонду Atrium Europian Real Estate (AERE), рассказали “Ъ” три брокера коммерческой недвижимости. По их словам, продавца не устроила цена, предложенная потенциальным покупателем. В Raven Russia в четверг не смогли дать оперативный комментарий. Представитель AERE Ричард Сандерленд заявил “Ъ”, что ранее компания заявляла о том, что удовлетворена работой своих российских активов. «Но не исключает возможность продажи сети в России в долгосрочной перспективе»,— пояснил он.
В портфеле AERE 34 торгцентра общей площадью более 900 тыс. кв. м в Польше, Чехии, Словакии и России, их стоимость достигает €2,5 млрд. В России у AERE семь объектов под единым брендом «Парк хаус» (общая площадь — 279,8 тыс. кв. м): два в Москве и по одному в Санкт-Петербурге, Волгограде, Казани, Екатеринбурге и Тольятти. По данным отчетности AERE за первое полугодие 2018 года, российские активы компании оцениваются в €300 млн (22,7 млрд руб. по курсу ЦБ).
Летом 2017 года «Ведомости» сообщили о том, что AERE выставила российский портфель на продажу целиком. Чуть позже Raven Russia подтвердила свой интерес к сети «Парк хаус». В России Raven Russia известна как крупный владелец складской недвижимости: у компании 15 действующих логопарков класса А общей площадью 1,8 млн кв. м. В этом году покупка Raven Property Group площадей в индустриальном парке «Север» на Ленинградском шоссе Подмосковья (сделка оценивалась в 7 млрд руб., по данным Knight Frank), оказалась в списке крупнейших в сегменте складской недвижимости.
Сделка по покупке активов AERE могла бы стать самой большой в торговой недвижимости. Сейчас крупнейшей в этом году числится покупка сетью «Леруа Мерлен» 12 магазинов «К-Раута» за 12 млрд руб., отмечает директор финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович.
Текущий кризис, стартовавший в декабре 2014 года двукратным обвалом рубля, которому предшествовали санкции в отношении России, привел к оттоку иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость. С рынка уже ушли финские Sponda и Stokmann, австрийский Immofinanz. По итогам 2017 года доля иностранцев в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость составила 6%, что почти в 3,5 раза меньше, чем по итогам 2015 года. Тогда на сделки с участием иностранного капитала приходилось 20%. Помимо ослабления интереса к рынку иностранных игроков общую инвестиционную активность консультанты оценивают как умеренную. Хотя, по подсчетам Игоря Рогановича, в первом–третьем квартале этого года было 36 сделок с коммерческой недвижимостью, а в том же периоде прошлого года — 30.
Директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев объясняет снижение инвестиционной активности высокими валютными и политическими рисками для зарубежных игроков. Поэтому, продолжает эксперт, в условиях сниженного спроса собственники недвижимости приостанавливают продажу активов, договариваясь с банками о реструктуризации кредитов. По словам господина Балоева, для оживления рынку нужны иностранные инвестиции, а перестройка локальных инвесторов может занять два-три года.
У AERE больше шансов продать российские активы частями. «Профильным инвесторам или местным игрокам, заинтересованным в покупке коммерческой недвижимости»,— добавляет партнер Colliers International Станислав Бибик. Он указывает, что в регионах торговые объекты подвержены колебаниям инвестиционной стоимости, а интерес к ним институциональных инвесторов ограничен. Господин Бибик оценивает портфель российских активов AERE в 19–20 млрд руб.