Не так давно на рынке жилищного строительства Краснодара появилось новое запоминающееся имя – строительная компания DOGMA. Но за ним стоит команда, которая хорошо известна как представителям девелоперского бизнеса и банковской сферы города, так и самим дольщикам – краснодарцам и жителям других регионов России. О преимуществах компании, ее планах, текущем состоянии краснодарского рынка жилой недвижимости и перспективах его развития – в интервью с коммерческим директором ООО «Догма» Георгием Лабинцевым.
-Георгий Алексеевич, бренд DOGMA появился в Краснодаре относительно недавно. Вместе с тем, у вашей команды уже есть большой опыт работы в строительной сфере. На какие проекты может ориентироваться потенциальный покупатель, оценивая качество вашей работы?
- Наиболее заметным проектом в активе нашей команды мы считаем строительство 18-ти многоквартирных домов на улице Красных Партизан в Краснодаре. Их общая площадь более 180 тыс. квадратных метров. На сегодня 12 домов сданы в эксплуатацию, люди в срок получили ключи от своих квартир и сегодня в них живут более 2,5 тысяч краснодарцев. Кроме того, наша команда построила целый ряд коммерческих зданий в Краснодаре: торгово-офисное помещения по адресам: ул. Красных Партизан, 531, 521 и 218, торговые помещения для компаний АО «Тандер» и «X5 Retail Group», гостиница на ул. Пластунская, 29. В целом мы работаем с 2010 года, и всегда вели бизнес открыто и ответственно, соблюдая технологические стандарты и выполняя те обязательства, которые взяли перед жильцами, партнерами и городом.
-Почему решили продолжать работу под брендом DOGMA?
-С одной стороны это яркое название, которое выделяется на фоне других брендов строительных компаний в Краснодаре. Оно запоминается, обращает на себя внимание потенциальных клиентов. Но одновременно – отражает и саму суть нашего подхода к работе. Есть ряд правил, обязательных к исполнению, которые являются для нас догмами. Мы строим только качественное жилье, мы используем только самые лучшие материалы. Это для нас догма. Если пообещали пятикамерный оконный профиль и керамический кирпич, то никаких вариантов установки более дешёвых материалов быть не может. То же со сроками: ни один из наших проектов не был сдан с опозданием сроков ввода в эксплуатацию – если и случаются отхождения от графика, то только в сторону его опережения. Это тоже догма, один из краеугольных принципов ведения бизнеса – высокая скорость работ за счет максимально эффективной логистики.
-Каким образом достигается эта скорость?
-У нас сегодня на этапе реализации находятся три жилых комплекса: ЖК «На Красных Партизан», ул. Заполярная, 37; ЖК «Студия 45», ул. Заполярная, 45; ЖК «Рекорд», ул. Новороссийская, 90/2. Все они аккредитованы в ведущих банках и ФГУ «Росвоенипотека».
Мы обладаем собственным парком высокотехнологичной, современной строительной техники: 7 башенных кранов, 8 миксеров-бетоновозов, 6 автокранов и т.д. Это позволяет нам избежать необходимости брать технику, инструменты, опалубку и т. д. в аренду. Поэтому у нас практически нет задержек в работе. Мы строим одновременно несколько объектов, что позволяет, полностью соблюдая строительные техрегламенты, не допускать простоев специализированных бригад. То есть, бригада, которая кладет кирпич, не ждет, когда закончат работу те, кто заливает каркас здания – в этот момент она трудится на другом объекте, где с точки зрения правильности технологических процессов кладка кирпича уже возможна. Таким образом, на наших стройках происходят одновременно практически все технологические процессы – от вязки арматуры и заливки бетона в одном месте, до установки стеклопакетов и отделочных работ – в другом.
Для многих компаний проблемой становится потеря темпов заливки монолитного каркаса после 13 этажа здания. Мы специально закупили уникальные для Краснодара и очень дорогостоящие две распределительные стрелы и бетононасосы к ним, что позволяет заливать бетон до 24 этажа, не сбавляя темпов. Производительность этих устройств – 85 кубометров в час, это дает нам возможность возводить 2,5-3 этажа в месяц в любое время года.
-Что дает скорость работ, помимо досрочной сдачи домов в эксплуатацию и своевременного исполнения обязательств перед дольщиками?
-Даже если бы мы достигали этим только выполнения обязательств перед людьми, доверившими нам свои финансы, этого одного было бы достаточно. Однако это еще и эффективность использования средств, которые мы инвестируем в строительство. Чем дольше сроки возведения зданий, тем больше вложения, тем выше риски потерять доверие своих основных акционеров – участников долевого строительства. А для нас сохранение доверия – это еще одна догма. Причем, это доверие подкрепляется финансовой составляющей. Приведу пример: у нас действует механизм «Обратный выкуп», в рамках него мы предлагаем покупателям договор выкупа квартир через год после начала строительства. Данный механизм позволяет покупателю получить доходность 12-17%, быть уверенным в сохранности собственных средств, а также ликвидности своего актива. Это выше любого банковского депозита и является гарантированной прибылью, в отличие, к примеру, от вложения в ПИФы. При цене жилья на этапе котлована, к примеру, в ЖК «Рекорд» 46 тыс. руб. за квадратный метр через год мы готовы выкупить его по 53 тыс. руб. за «квадрат». Однако, из-за высоких темпов возведения дома, рыночная стоимость квартиры через год окажется выше этой цифры. И инвесторам продавать его нам будет просто невыгодно – они либо оставят его за собой, либо попросту продадут по более высокой цене.
-Насколько, на ваш взгляд, покупательский спрос сегодня смещается с сегмента недорогого жилья эконом-класса на более комфортабельные комплексы? Готовы ли покупатели платить за комфорт?
-Мы в своей деятельности ориентируемся как раз на строительство многоквартирных домов класса «Комфорт». Конечно, запрос на удобное, красивое жилье, комфортную среду мы ощущаем и стремимся ему соответствовать. На территории ЖК «Рекорд», к примеру, будет муниципальная поликлиника, детский сад. Для жильцов предусмотрены три скоростных лифта на каждый подъезд, спортивные и детские площадки в дизайнерском исполнении, витражное остекление, звукоизоляция класса «А», закрытая охраняемая территория, видеонаблюдение со смартфона, эксклюзивная дизайнерская отделка коридоров и холлов, и все это в домах с уникальной архитектурой.
Кроме того, все наши объекты не только подключены к центральным коммуникациям, но и оснащены индивидуальными котельными для каждого объекта. Это позволит будущим жителям экономить порядка 30% на стоимости тепла и горячей воды.
-Что будет происходить, на ваш взгляд, на рынке жилищного строительства в Краснодаре в ближайшее время?
-В результате ужесточения требований законодательства к застройщикам себестоимость жилья будет расти. Регулятор обязывает застройщика нести дополнительные затраты на банковское сопровождение проекта, на выплаты в Компенсационный фонд и так далее. С одной стороны это приведет к большей защищенности средств дольщиков и банков. Но с другой – скажется на конечной стоимости квадратного метра.
Также существенную роль сыграет массовый отзыв лицензий страховых компаний, оказывающих услуги страхования гражданской ответственности. 3 октября такая участь постигла крупнейшую страховую компания «ПРОМИНСТРАХ».
DOGMA уже полностью перешла на работу с Государственным компенсационным фондом долевого строительства взамен сотрудничества с коммерческими страховыми компаниями.
Я думаю, нас ожидает рост цен в перспективе до февраля 2019 года и фиксация на определенном уровне. Следующий этап повышения цены произойдет после перехода на систему эскроу-счетов в июле 2019 года. Все эти процессы конкретно для нашего города происходят на фоне резкого уменьшения выдачи разрешений на строительство. Таким образом, с одной стороны на рынок будет влиять увеличивающаяся стоимость «квадрата», а с другой – уменьшающееся предложение. В такой ситуации, если кто-то задумывается о покупке жилья, то лучше с этим не тянуть. Тем более, что наметилась и еще одна тенденция — по повышению ставки ЦБ, что может привести к увеличению стоимости ипотечных кредитов.
-Что, на ваш взгляд, ждет компании, которые не смогут работать в рамках ФЗ-214?
-Я думаю, что они либо прекратят свое существование, либо перейдут к «серым» схемам. Например, будут работать уже не по 214-ФЗ, а, к примеру, как жилищно-строительные кооперативы. Примеры такого перехода уже есть в некоторых городах. Жилье от таких «застройщиков» будет выигрывать по цене по сравнению с тем, что предлагают компании, действующие в рамках ФЗ-214. Но при этом риски участника строительства остаться без денег вырастут на порядок, поскольку никакой защиты со стороны государства такой способ строительства предполагать не будет.