Ипотека удерживает спрос

Начавшийся в 2017 году рост объема выданной ипотеки в этом году не сбавил темпа. В Новосибирской области общая сумма кредитов на покупку жилья с января по июнь 2018-го выросла на 66%. Спровоцировали бурный рост низкие ставки по жилищным кредитам, которые с 2017 года к сегодняшнему дню опустились с 11% до 9%. Во втором полугодии, говорят эксперты, ипотечный бум может смениться спадом. Это произойдет в том случае, если ставки по ипотеке возрастут на фоне новых антироссийских санкций в отношении крупнейших банков России и ослабления курса рубля.

Перевыполнение плана

В первом полугодии 2018-го банки отметили исторический максимум по объему выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области. Это рекордный показатель с начала 2014 года. По данным Сибирского отделения Центрального банка России, количество выданных кредитов на покупку жилья за прошедшие полгода в регионе выросло на 54%, превысив 16,2 тыс. сделок. Это почти вдвое больше, чем в первом полугодии 2017-го. При этом объем портфеля увеличился на 66%, до 29,8 млрд руб.

«В первом полугодии 2018-го Сбербанком в Новосибирске выдано ипотечных кредитов на сумму 16 млрд руб. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года — на 7,8 млрд руб. Темп роста, таким образом, составил 205%. Всего за шесть месяцев текущего года нами выдано более 60 тыс. ипотечных кредитов»,— сообщил управляющий новосибирским отделением ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных.

На 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года, выдал займов на покупку жилья банк ВТБ в Новосибирской области. «Всего банком с января по июнь этого года выдано более 4,7 тыс. кредитов на сумму 9,1 млрд руб.»,— заявила управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирске Виктория Ферле.

В первом полугодии 2018-го вырос и средний размер займа на покупку жилья. Сегодня наиболее частая сумма кредита, запрашиваемая клиентами банков при оформлении сделки, составляет 1,84 млн руб., что превышает соответствующий показатель 2017 года на 8,2%.

Новостройки ушли в минус

В структуре ипотечного портфеля в Новосибирской области доминирует вторичный рынок недвижимости. Этот сегмент сегодня занимает до 70% в общем объеме сделок покупки жилья с привлечением кредитов в регионе. «В первом полугодии 2018-го доля кредитов, выданных для приобретения жилья на вторичном рынке, в Новосибирской области составила 75,5%, в целом по СФО — 81,5%. В соответствующем периоде 2017 года этот показатель составлял 67,9% и 78% соответственно»,— прокомментировала первый заместитель начальника Сибирского ГУ Банка России Марина Асаралиева.

В первом полугодии 2018-го прирост таких кредитов к уровню того же периода 2017 года в регионе составил 71,5% в количественном и 86,4% в денежном выражении, в целом по Сибири — 66,4% и 80,8% соответственно.

По словам Виктории Ферле, доля вторичного жилья в портфеле банка увеличивается ежегодно. Сегодня в новосибирском филиале ВТБ это 70%, тогда как еще в январе-июле прошлого года она была на уровне 60%.

В числе основных причин этой тенденции в Сбербанке называют сравнявшиеся цены на готовое и строящееся жилье. «Возможно, к концу года доля первичного рынка в нашем портфеле немного увеличится за счет более активного использования программ ипотеки с государственной поддержкой»,— сказал господин Безматерных. Ставка по ипотеке с господдержкой сегодня составляет 6%.

Изменился и облик ипотечных заемщиков, все чаще кредит оформляют люди от 33 до 37 лет. Более 70% из них состоят в браке. «Портрет ипотечного заемщика несколько отличается в зависимости от типа жилья — первичный это или вторичный рынок, а также его стоимости. Но все же основная категория таких клиентов — семейные пары с детьми. Средний возраст клиента снижается — сейчас он составляет около 33 лет. Доход молодых людей вполне позволяет получить подобный кредит»,— отметила Виктория Ферле.

Подтолкнули к росту

Высокий темп роста объемов выдачи ипотеки в первом полугодии 2018-го в первую очередь является результатом снижения ставок, отмечает директор направления «Аналитика недвижимости и информационные технологии» группы компаний SRG Марат Абдуллин. В Новосибирской области ставка по ипотеке в этом году упала с 11% до 9,3%. Еще три года назад средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке составляла 12,45% годовых.

При ставке выше 10% потребители не рассматривали покупку жилплощади на заемные средства, говорит ведущий оценщик компании «Финэкспертиза» Ирина Суханова. «После значительного снижения ставок резко увеличилось количество семей, которые могут позволить себе взять кредит в банке. Более того, при оплате половины стоимости квартиры в качестве первоначального взноса ежемесячный платеж по ипотеке стал сопоставим с арендной платой за квартиру такого же класса, что выступило дополнительным стимулом для приобретения квартиры в кредит»,— прокомментировала эксперт.

Но такой рост произошел в основном не за счет первично выданных кредитов, предположил генеральный директор ООО «Проминстрах» Илья Озолин, а за счет рефинансирования ранее выданных. Ипотечный портфель вырос всего на 16%, утверждает он. «Объяснение заключается в том, что из-за снижения ключевой ставки Центробанка стоимость ипотеки сильно оторвалась от тех ставок, под которые банки выдавали кредиты два-три года назад. Никакого пузыря нет, кроме причины, связанной с разницей процентов»,— уточнил собеседник.

Сегодня банки охотно рефинансируют ипотечные ссуды, выданные ранее под высокие проценты. Ставка по этому продукту в Новосибирской области находится на уровне 9%. При этом доля рефинансирования в выдаваемой ипотеке составляет около 20%.

Росту ипотечного кредитования способствовали и невысокие цены на жилье, а также большой объем его предложения на рынке недвижимости. По данным ЦИАН, ввод жилья в регионе в первом полугодии 2018-го вырос по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 8 тыс. кв. м.

Также оказали влияние на рост выдачи стимулирующие механизмы со стороны государства, то есть использование в ипотеке материнского капитала, жилищных сертификатов и других льгот. «В определенный период времени эти факторы совпали, что и привело к резкому росту ипотечного кредитования»,— отметил господин Озолин.

«Помимо этого немаловажным фактором роста ипотечного кредитования является повышение технологичности самого процесса рассмотрения и выдачи кредита, в том числе за счет дистанционных сервисов для клиента. Банки разрабатывают собственные „экосистемы“, целью которых является бесшовность кредитного процесса и совершения операции в один клик»,— полагает Марат Абдуллин.

Переломный момент

Если в первом полугодии 2018-го рынок ипотечного кредитования рос, то июль стал переломным месяцем на рынке жилья, полагают эксперты. И сегодня бум на рынке ипотечного кредитования пошел на спад. «На мой взгляд, тенденция к сокращению количества сделок с привлечением заемных средств сохранится до конца этого года. В ближайшее время высока вероятность повышения процентных ставок по жилищным кредитам»,— отметил вице-президент QBF Владимир Масленников.

Столь резкий рост числа кредитов вряд ли повторится, согласны в аналитическом департаменте международной инвестиционной компании CTTIF. «В долгосрочной перспективе сыграют роль дальнейшее ослабление национальной валюты не менее чем на 5–10 руб., а также повышение пенсионного возраста. Эти два фактора противоречивы, хотя в целом курс валюты сильнее и будет иметь больший вес. А значит, прогнозируем рост ставок на 1,5–2% и уменьшение числа новых займов»,— прокомментировали в компании.

Показатели долгосрочных инфляционных ожиданий значительно выросли за последнюю неделю, отмечает Илья Озолин. Для стабилизации ситуации Банк России повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта. Поэтому если кто-то планировал брать ипотеку, то это стоит делать сейчас, поскольку надеяться на дальнейшее снижение процентных ставок уже не стоит, наоборот, возможно их повышение в ближайшем будущем, уверен эксперт.

«По нашим наблюдениям, банки уже сейчас начинают пересматривать ставки по их кредитным продуктам в сторону повышения. Первым на такой шаг пошел Райффайзенбанк, хотя такую возможность сейчас оценивают и более крупные игроки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк. Первым тревожным сигналом стал отказ Центробанка от дальнейшего снижения ключевой ставки. Такое решение было принято после обвала фондовых рынков и повышения курса иностранных валют к рублю в апреле после санкций. Сейчас становится очевидным, что подобные „шоки“ могут повториться, и тогда Центробанк вновь начнет ужесточать кредитно-денежную политику»,— сказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

На сегодня целевой уровень ставок по ипотеке, заявленный руководством страны, составляет 6,5–7%. «Конечно, хотелось бы надеяться, что в ближайшие годы этот уровень будет достигнут и мы по данному показателю сможем приблизиться к Европе. Однако текущая ситуация, при которой мы наблюдаем колебания валютных курсов, введение новых антироссийских санкций, повышение ключевой ставки и отсутствие обозримых предпосылок для увеличения темпов экономического роста, не дает возможности прогнозировать снижение ставок по ипотеке»,— предположила госпожа Суханова.

14 сентября состоялось заседание Центробанка, на котором было принято решение о повышении ключевой ставки впервые за последние четыре года с 7,25% до 7,5%. По мнению экспертов финансового рынка, в последующем это приведет к сопоставимому росту базовых ипотечных ставок.

«Безусловно, разворот на 180 градусов в движении ипотечных ставок — очень плохое событие для российского рынка жилья и строительства. Ипотека была фактически единственным источником роста спроса на жилье в последние годы, когда реальные доходы населения снижались. Однако немедленной реакции спроса не произойдет: даже если средние ставки выдачи кредитов вырастут с 9% до 9,5% годовых, общий уровень стоимости займа останется для граждан приемлемым. Более того, возобновление роста ипотечных ставок может подстегнуть еще большее число покупателей ускорить решение вопроса с покупкой жилья»,— прокомментировала госпожа Суханова.

С точки зрения процентных ставок объем не должен сократиться, уверен управляющий партнер Rebridge Capital Сурен Айрапетян. С сентября начнется активный деловой период, как правило, в это время растут объемы выданных кредитов, говорит эксперт.

Также не стоит ожидать и понижения стоимости квадратного метра жилья, уверены эксперты рынка недвижимости. В настоящее время происходит серьезнейшая реформа строительной отрасли. Ужесточены требования к застройщикам, кардинально меняется система финансирования строительства жилья, вводится проектное финансирование и эскроу-счета, что сказывается на себестоимости строительства в сторону увеличения. «В результате этих изменений рынок уже покинуло и покинет в будущем немало застройщиков, которые не в состоянии соответствовать новым требованиям. В результате прогнозируется не снижение, а увеличение стоимости квадратного метра жилья»,— сказал Илья Озолин.

Лолита Белова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...