Деловой климат в строительной отрасли Новосибирской области остается неблагоприятным. Падение рынка продолжается с 2014 года, а за последний год прибыль в региональном строительном секторе сократилась почти на 50%. Спасение для отрасли эксперты видят в развитии инфраструктурных проектов и государственного механизма ипотеки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Бизнес перестает быть интересным
Эксперты Высшей школы экономики выявили внушительное снижение деловой активности в российской строительной отрасли в первом квартале этого года. Производственные и финансовые показатели строительных организаций приблизились к худшим значениям за последние семь лет. Возросла доля строительных организаций, руководители которых констатировали недостаток заказов на работы. Все чаще строительные компании сталкиваются с проблемой неплатежеспособности заказчиков. Значение сводного индекса предпринимательской уверенности в строительстве в первом квартале — самое низкое среди всех базовых видов экономической деятельности, которые оценивает Росстат.
В Новосибирской области строительный рынок тоже вошел в неблагоприятную фазу. «С 2014 года рынок упал не меньше чем на 40%, и эта тенденция продолжается,— утверждает президент ассоциации „Новосибирские строители“ Константин Боков.— Многие компании сокращают штаты сотрудников. Несколько организаций в течение последнего года просто приостановили работу».
По данным Новосибирскстата, объем строительных работ в 2016 году сократился на 22,2%, а в 2015-м — на 20%. Интересно, что в этом году официальная динамика строительства вполне неплоха: общий объем строительства в январе-апреле вырос на 4%, а количество введенных в эксплуатацию жилых площадей на 31,4% выше уровня аналогичного периода прошлого года. Однако, как пояснил Николай Мочалин, член комитета заксобрания НСО по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам, эти данные не отражают реальной ситуации. «100 тыс. кв. м жилья было зарезервировано с прошлого периода, чтобы „нарисовать“ в 2018 году красивые цифры»,— сказал он. С депутатом согласен Вадим Сухарев, член совета директоров ООО «АКД» (жилые комплексы «Бавария», «Спектр», «Оазис»). «Цифры ввода площадей — это скорее продукт договоренности власти и бизнеса»,— говорит девелопер. Достовернее, по мнению опрошенных девелоперов, выглядит статистика о прибыльности строительных компаний Новосибирской области. Сфера является самой убыточной среди всех отраслей, которые оценивает Новосибирскстат. Сальдированный финансовый результат в первом квартале этого года составил в строительстве региона отрицательную величину — 382,8 млн руб. Доля прибыльных организаций в отрасли сокращается и в январе-марте составила 69%. Для сравнения: в Омской области этот показатель составил 72,2%. Прибыль новосибирских строителей в этот период составила 106,1 млн руб., что почти на 50% меньше показателя января-марта 2017 года. «Прибыль в нашей отрасли действительно не растет, это констатируют все, кого я знаю,— говорит господин Сухарев.— Цены на недвижимость в течение последних лет не росли. И при действующих ценах строительный бизнес перестал быть интересным: доходность не покрывает рисков, которые задает отрасль».
По данным Новосибирскстата, средняя цена квадратного метра квартиры на «первичке» в четвертом квартале 2016 года составила 48 554 руб., а в четвертом квартале 2017 года — 49 385 руб., увеличившись только на 2%. При этом стройматериалы, по статистике, подорожали за этот период на 11,4%.
Константин Боков подтверждает, что настроения у строителей совсем не радужные, и видит основную причину сокращения рынка в падении реальных доходов населения. По данным Новосибирскстата, реальные располагаемые денежные доходы в Новосибирской области в 2017 году упали на 4,5%, а в первом квартале 2018-го снизились еще на 4,6%. «Пока в регионе не будут расти заработки, о восстановлении рынка не может быть и речи»,— уверен господин Боков.
Несмотря на грустные настроения и падение рентабельности, большинство строительных компаний остались на рынке. «Одни продолжают работать по инерции, другие рассчитывают на то, что со временем потенциал новосибирского рынка возьмет свое, третьи просто не хотят бросать проекты на середине пути,— объясняет Вадим Сухарев.— Мы принадлежим к компаниям, которые внимательно считают деньги и оценивают риски. Сейчас нам пришлось откинуть агрессивные стратегии развития, которые мы рассматривали, и выбрать осторожную тактику. Мы продолжаем вести комплексные проекты, но не формируем излишних вложений». В более интересные непрофильные проекты девелоперы вкладываться не спешат: по версии Константин Бокова, у них нет свободных средств. А банкиры со времен кризиса 2008 года оценивают строителей как высокорисковых заемщиков и «рассматривают их под лупой», рассказала заместитель управляющего новосибирским филиалом Юникредит банка Ольга Фадеева.
Если верить статистике, одна из больших проблем строителей — рост просроченной дебиторской задолженности. В 2017 году она выросла почти вдвое, до 601,5 млн руб. «С подрядчиками расплачиваются в лучшем случае квартирами»,— мрачно заверил господин Боков. При этом зарплата в отрасли, по данным Новосибирскстата, в марте 2018-го уменьшилась на 4,1% по сравнению с мартом предыдущего года, составив 25 798 руб.
Настроения в разных сегментах
Несмотря на общую безрадостность, больше жизни теплится в сегменте жилищного строительства, говорят эксперты. «Интерес к новостройкам сохраняется, каждый второй запрос клиента — по новому жилью,— рассказал гендиректор агентства недвижимости „Грановит“ Александр Бычковский.— Спрос отлично поддерживает приток „переселенцев“ из других регионов. Сейчас он только усиливается. Успешно продаются квартиры, если планировки, местоположение и цены отвечают запросам рынка, застройщик правильно позиционирует объект с учетом целевой аудитории и он выбрал верную маркетинговую стратегию».
Одними из самых удачных сегодняшних проектов господин Бычковский считает объекты «Сибакадемстроя» («Европейский берег», «Панорама», «На Декабристов», «Дунаевский»), жилой комплекс «Марсель» ЗАО «Береговое», «Чистую слободу» от «КПД-Газстрой», «Ясный берег» от «Аква-сити», «Флотилию» от группы компаний «Дом-строй». Жилье в элитных новостройках сегодня востребовано слабо. Александр Бычковский вспомнил только один «выстреливший» проект — жилой комплекс MilkHouse компании «Сибирьинвест» с удачным местоположением в самом центре города (на пересечении улиц Чаплыгина и Урицкого) и подземной парковкой. Квартиры в MilkHouse разлетаются как горячие пирожки при цене больше 13 млн руб. за «трешку» площадью от 117,7 кв. м, пояснил риэлтор.
«Продажи в жилом строительстве стимулирует ипотека,— говорит Константин Боков.— Хотя в последние годы государство перестало поддерживать кредитование покупок на „первичке“». Впрочем, по словам Александра Бычковского, получить такую ипотеку сейчас совсем не сложно, и заемщики активно пользуются этим инструментом. Банки действительно не ужесточают требования к клиентам-ипотечникам, говорит Ольга Фадеева. «Но мы не поднимаем на знамя ипотеку в новостройках,— уточнила собеседница.— Работаем в последние годы не более чем с тремя застройщиками — крупными и надежными — и не планируем аккредитовывать других».
Ликвидность в сегменте загородной недвижимости традиционно ниже, говорит гендиректор компании «АВС-офис» Олег Луговой, девелопер поселков «Золотая долина» и «Классика». «Покупательский интерес падает вместе с доходами населения,— рассказал господин Луговой.— А спрос с инвестиционной целью почти исчез. С 2013 года пропали из виду покупатели на несколько участков». Но девелоперы не отчаиваются: появился новый тип покупателя — с заначкой, сделанной в прежние времена. Покупатели с четко лимитированной суммой — примета сегодняшнего дня, говорит Олег Луговой. Наиболее ликвидны участки, расположенные на расстоянии не более 60 км от Новосибирска и площадью около 10 соток. Ценность увеличивает близость рекреационной зоны.
Доходность загородных девелоперов сокращают два фактора. Во-первых, приходится конкурировать по цене: в Новосибирской области у покупателя есть выбор. Во-вторых, приходится вкладываться в формирование комфортной зоны в поселке. «Инженерными коммуникациями уже никого не удивишь, нужны другие фишки: интернет, детские и спортивные площадки и пр.,— говорит господин Луговой.— Мы, например, в центре поселка очистили маленькое озеро, сделали на берегу зону барбекю». В таких трудных рыночных условиях выдерживают не все: часть девелоперов просто ушла с рынка, а довольно много задекларированных проектов не было реализовано, сообщил собеседник.
Новых игроков в последние годы тоже не появилось, за исключением фармацевтической компании «Катрен», которая реализует проект «Зеленый дом» (коттеджи экономкласса) близ Мочищенского шоссе.
Одним из самых опасных для девелоперов сегментов называют строительство коммерческой недвижимости. «В этом секторе такие изменчивые цены, что при нынешней себестоимости строительства риски становятся слишком высоки,— полагает Вадим Сухарев.— К тому же застройщик коммерческих объектов часто испытывает давление сверху при нарушении заявленных сроков ввода». По данным Новосибирскстата, если в 2016-м в области было введено в эксплуатацию 117 коммерческих зданий, то в 2017 году — всего 89. Есть и пустующие новые здания. Например, крупный торговый центр «Гранд Сити», построенный группой «Эстар» на территории Новосибирского металлургического завода имени Кузьмина. В 2015 году ТЦ, оцененный в 1 млрд руб., был выставлен на продажу. «У здания есть шанс найти покупателя, если кто-то выберет его под себя, под свой бизнес,— считает директор консалтинговой компании Nazarov & Partners Александр Назаров.— Второй вариант — разработать для „Гранд Сити“ уникальную концепцию и заполнить арендаторами. Тогда новый хозяин найдется». По словам господина Назарова, инвесторы сейчас по-прежнему смотрят в сторону торговой недвижимости, но ищут объекты с арендаторами и со сроком окупаемости до семи лет. Он также отмечает, что в последние годы торговой недвижимости строится мало. Одним из последних проектов стал гипермаркет «Гигант», открытый на Мочищенском шоссе в декабре 2017 года. Крупные сети сегодня предпочитают развивать в Новосибирске формат «у дома», в том числе и «Лента», раньше активно возводившая здания. «Офисов тоже строится очень мало,— комментирует господин Назаров.— Единственный активный сегмент — логистическая недвижимость: выгодного местоположения Новосибирска на пересечении транспортных потоков никто пока не отменял».
По итогам третьего квартала прошлого года Новосибирск стал чемпионом по объему нового строительства складов в регионах, зафиксировала международная консалтинговая компания CBRE. Он составил 62 000 кв. м. Одним из самых интересных объектов, реализованных за последний год, эксперты назвали оптово-розничный центр «Фудсиб», расположенный на участке в 8 га на Пасечной улице и открывшийся в ноябре прошлого года. Инвесторами стали местные бизнесмены Александр Манцуров («Сибирский гигант») и Дмитрий Терешков (Сибирская хлебная корпорация), вложившие в «Фудсиб» около 1 млрд руб. На момент открытия 80% арендаторов комплекса успели подписать договоры. А в 2018 году в поселке Пашино должна начаться реализация проекта производственно-логистического комплекса для Минобороны РФ общей площадью 280 тыс. кв. м. Не все складские стройки идут гладко. В прошлом году администрация Новосибирского района отказала ЗАО «Свинокомплекс Короча» (входит в АПХ «Мираторг») в выдаче разрешения на строительство склада. Однако в марте 2018 года арбитражный суд Новосибирской области признал незаконным это решение.
Самая тяжелая ситуация царит сегодня в смежной отрасли — стройиндустрии, говорит Николай Мочалин. По его данным, за последний год в регионе прекратили работать три завода: ЖБИ-2, Новосибирский сельский строительный комбинат и Новосибирский завод строительных конструкций.
Неясные перспективы
Опрошенные эксперты единодушны: один из путей возврата к жизни строительного сектора — развитие в Новосибирской области инфраструктурных проектов. «В частности, строительство Северного обхода повлекло активное возведение загородных поселков,— напомнил Олег Луговой.— А сейчас, например, по приказу минстроя НСО разрабатывается новый генплан Морского сельсовета. В нем заложено строительство дорог, инженерных коммуникаций и социальных объектов, что дает толчок и развитию близлежащих коттеджных поселков».
Одним из крупных проектов, способных стимулировать строительство, эксперты назвали «Академгородок 2.0» — поддержанный президентом РФ план развития научного центра, включающего территории Нижней Ельцовки, наукограда Кольцово, поселка Краснообск и связанного с замыслом создания в Новосибирске синхротронного ускорителя.
Николай Мочалин уверен, что строительство жилья нужно стимулировать через Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования, перенаправив его ресурсы на поддержку ипотечных сделок на «первичке». Другой необходимой мерой для восстановления рынка Мочалин считает программу возведения сельского жилья с целью удержания в районах специалистов.
Чтобы стимулировать строительство, нужно развивать социальную сферу: проектировать больницы, школы и детские сады, добавил Константин Боков. По его мнению, сейчас таких объектов в НСО строится непростительно мало. В 2016 году в области было введено в эксплуатацию шесть учебных зданий, а в 2017 году — семь, отмечают в Новосибирскстате.
Вадим Сухарев признался, что ждет, когда законодатель установит на строительном рынке прозрачные правила игры. «Пока до застройщиков доходят разные версии дальнейшего правового регулирования долевого строительства, рынок остается непредсказуемым,— говорит девелопер.— Как только правила станут понятными, мы сможем примерить конкретную модель развития и играть дальше. Напомним, что после известия о проблемах крупного застройщика Urban Group Владимир Путин обсудил с членами правительства новый закон о долевом строительстве. Теперь в России могут запретить продажу жилья на этапе строительства. Если такое решение будет принято, то на рынке поднимутся цены, зато ситуация станет предсказуемой, говорит господин Сухарев.
