По данным Центробанка, 2017 год показал рекордный рост объемов ипотечного кредитования: в Челябинской области увеличение составило 30%. Участники рынка недвижимости ожидают дальнейшего снижения ставок, хотя и не такими темпами, и повышения потребительского спроса, который подогревается госпрограммой по льготной ипотеке под 6% годовых. В новых условиях банки стали более активно конкурировать за клиентов, предлагая им уникальные сервисы, а также смягчая условия ипотечного кредитования. Сегодня челябинцы предпочитают покупать готовые квартиры, а риелторы отмечают повышение спроса на загородные дома. Эксперты-оценщики отмечают, что самыми популярными для покупки в ипотеку остаются однокомнатные квартиры, но не студии, как раньше, а полнометражки.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Прогнозы по выдаче ипотеки на 2018 год очень хорошие, прошедший год показал рекордные результаты, но они будут побиты, считает управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. В целом по стране эксперты ожидают прирост по отношению к объему выдач 2017 года еще почти на 50% с итоговой суммой в 2,8 трлн руб., что говорит о том, что ипотека станет и доступнее, и востребованнее.
«Главным драйвером роста рынка ипотечного кредитования по-прежнему будет низкая процентная ставка. Мы ожидаем, что тренд на снижение ставок по ипотеке в 2018 году сохранится, но темпы замедлятся. Внушает оптимизм заявление Центробанка о планах по дальнейшему снижению ключевой ставки при устойчивом уровне инфляции 4% до 6,5–7% годовых. Сохранение курса на смягчение денежно-кредитной политики будет способствовать снижению ставок по жилищным кредитам. Также для развития ипотечного рынка важно сохранение стабильности в экономике, так как на величину процентных ставок влияет и составляющая по рискам. Мы ожидаем, что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в 2018 году может снизиться до 8,5–9% годовых»,— говорит господин Ваганов. По его мнению, еще одним драйвером развития рынка ипотеки станет запуск государственной программы по субсидированию ипотеки под 6% для заемщиков, у которых родился второй или последующие дети с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Абсолют Банк одним из первых в стране начал принимать заявки на покупку квартир на первичном рынке недвижимости в рамках этой программы. Благодаря тому, что часть процентов по ипотечному кредиту в течение первых трех или пяти лет будет выплачиваться из федерального бюджета, финансовая нагрузка на заемщиков существенно снизится, соответственно, приобрести жилье смогут семьи, которые давно откладывали покупку. Кроме того, они смогут купить квартиру большей площади или в более удобном районе, подчеркивает Константин Ваганов.
По мнению управляющей розничным бизнесом банка ВТБ в Челябинской области Елены Блиновой, очевидно, что программа рассчитана не только на поддержку семей с детьми, но и на поддержку застройщиков, поскольку предусматривает покупку жилья именно у юридических лиц: по программе можно приобрести квартиру в новостройке или строящемся доме. Таким образом, государство поддерживает и строительную отрасль, и смежные с ней сферы экономики.
Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарева подчеркивает, что банк не только поддержал этот масштабный госпроект (программа запущена 9 февраля), но и сделал его удобным для клиентов: для выбора квартиры и подачи заявки на льготную ипотеку заемщикам достаточно зайти на сайт «Domclic.ru» или установить мобильное приложение «Домклик» и оформить все через него. Госпожа Звонарева подчеркивает, что востребованность ипотечных кредитов в 2017 году (всего выдано почти 15 тыс., рост — 35%) связана не только со снижением ставок и первоначального взноса, но и качественным улучшением сервисной модели обслуживания клиентов за счет реализации возможности удаленной подачи и одобрения заявки онлайн.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Компаньон» Лиля Морданова считает, что «полный расцвет» программы по семейной ипотеке ожидается в середине этого года, хотя уже сейчас приходят клиенты с заявками. «Благодаря программам поддержки семей со стороны государства, мы говорим о том, что средний возраст кредиторов сдвигается в сторону 25–30 лет. На это также влияет большой объем предложений со стороны застройщиков на жилье стандартного класса: студии, небольшие полуторки»,— рассказала госпожа Морданова. По ее данным, сегодня жители Челябинска предпочитают готовое жилье либо комплексы с высокой степенью готовности. Особенностью последнего года стало увеличение заявок на ипотеку под покупку загородных домов, расположенных в 20–30 км от Челябинска; в 2017 году по сравнению с прошлым годом объем выданных ипотечных кредитов в Челябинской области увеличился на 30% — с 28 млрд до 36 млрд руб. В первую очередь, этому поспособствовало снижение ставок, кроме того, банки стали сами активнее продвигать обновленные ипотечные программы. Также причиной стала экологическая ситуация в южноуральской столице.
По словам управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Челябинске Константина Ваганова, в настоящий момент крупнейшие игроки в условиях жесткой конкуренции и примерно равных условий по ставкам вынуждены искать новые способы привлечения своего клиента, ориентируясь, в первую очередь, на его потребности. Так, некоторые банки предлагают обновленные программы по рефинансированию ипотечных займов, в том числе взятых на покупку строящегося жилья, то есть клиенты могут не ждать сдачи дома и еще на этапе строительства снизить ставку по кредиту. Интерес у жителей Челябинска вызывает и возможность предоставления кредита на покупку квартиры, находящейся в обременении другого банка.
«Но не только изменения в продукте позволяют привлечь нового клиента. В текущих рыночных условиях занять ведущую позицию на рынке сможет тот игрок, кто предоставит клиенту уникальный сервис. Банк планомерно реализует стратегию по диджитализации бизнеса, что позволит вывести на совершенно новый уровень качество обслуживания клиентов и взаимодействия с партнерами. Благодаря цифровизации клиентского опыта и автоматизации принятия решения по кредитным заявкам, до 70% клиентов получат решение по кредитам за 40–60 минут»,— говорит господин Ваганов. Кроме того, Абсолют Банк в 2017 году смягчал условия получения ипотеки. Так, максимальный срок займа был увеличен до 30 лет, возраст заемщика на момент выплаты кредита — до 65 лет. Также сокращен минимальный трудовой стаж на последнем рабочем месте с шести до трех месяцев.
По данным банков, наибольшим спросом среди покупателей пользуется готовое жилье: от 62% до 74,5% в общем объеме сделок у разных кредитных организаций. Абсолют Банк отмечает рост доли заемщиков в возрасте от 45 лет и старше, что связано в том числе с увеличением максимального возраста выплаты ипотеки до 65 лет. Как правило, пенсионеры покупают жилье для детей.
«2017 год отчетливо показал — спрос на “малый формат” квартир, возникший в 2009 году, спадает. Студии площадью 18–25 кв. м становятся все менее востребованными. Впрочем, полностью от такого формата ни застройщики, ни покупатели не откажутся. Однако все больший интерес челябинцы, особенно родившиеся в 1980-е годы и обзаведшиеся семьей и детьми, проявляют к жилью комфорт-класса с развитой инфраструктурой. Еще один интересный челябинский тренд — оживление стрит-ритейла. Люди стали чаще покупать с помощью коммерческой ипотеки помещения на первых этажах многоквартирных домов под булочные, магазины, салоны красоты, частные клиники, стоматологии и т.д.»,— подчеркивает господин Ваганов.
Исполнительный директор, оценщик ООО «Техническая экспертиза и оценка» Анна Майорова подтверждает падение популярности студий у ипотечных заемщиков. Самыми востребованными являются полноценные однокомнатные квартиры площадью 40–45 кв. м. В 2017 году компания, аккредитованная в большинстве крупных банков, представленных на рынке Челябинска, подготовила отчеты об оценке для 5348 заемщиков, что почти на 30% больше, чем в 2016-м. Оценщики уверены, что в 2018 году продолжится тенденция роста рынка ипотечного кредитования на Южном Урале, в связи с чем «Техническая экспертиза и оценка» планирует аккредитоваться еще в нескольких крупных банках, укрепить взаимоотношения с имеющимися партнерами.
В 2018 году практически все участники рынка недвижимости ожидают сохранение трендов 2017 года: снижение ставок, либерализация требований к заемщикам, рост спроса на рефинансирование ипотечных кредитов, развитие программ с застройщиками по субсидированию процентной ставки.