«Орелстрой» ищет выход

Как стало известно „Ъ“, ПАО «Орелстрой» может начать экспансию в регионы с Нижегородской и Тульской областей. При этом анонсируется увеличение производственных мощностей орловской компании с помощью активов в новых для нее субъектах. Одним из первых может стать Кстовский завод железобетонных изделий (ЗАО «ДСК-НН») в Нижегородской области. Предприятие ранее модернизировалось холдингом СУ-155, а в 2016 году было перезапущено «Российским капиталом» после начала санации столичного застройщика. Земельный банк «Орелстрой» рассчитывает получить от региональных властей, достроив местные проблемные объекты. «Индивидуальные административные условия работы» могут стать проблемой для орловской компании на новых рынках, полагают эксперты.

Крупнейший в Орловской области строительный холдинг ПАО «Орелстрой» в рамках новой стратегии развития намерен выйти со своим жильем в Нижегородскую область. Переговоры об условиях вхождения застройщик ведет с местными властями, предлагая завершить проблемные объекты. «Нами рассматриваются также участки в Тульской, Калужской, Курской, Белгородской и Липецкой областях, — сообщили „Ъ“ в пресс-службе «Орелстроя». — Первыми могут стать Нижегородская и Тульская области. С учетом удаленности некоторых регионов возможно масштабирование производства холдинга».

От более подробных комментариев в компании отказались. Ранее в интервью «Вечернему Орлу» председатель совета директоров ПАО Александр Рогачев пояснял, что планы холдинга по вводу 100 тыс. кв. м жилья в 2018 году — «уже потолок для нашего сегмента». По словам главы компании, «в Орле расти дальше некуда», поэтому стратегия холдинга «заключается в том, чтобы выходить в другие регионы, в которых, как, например, в Нижнем Новгороде, есть дефицит качественных застройщиков». А рынок «большой, и потребность в новом недорогом жилье огромная».

В Туле, по данным собеседников „Ъ“ на рынке, «Орелстрою» может быть интересна площадка вдоль Калужского шоссе, где СУ-155 в 2014 году начало проекты «Новая Тула» (480 тыс. кв. м) и «Красные ворота» (50 тыс. кв. м) на 105 га за 15 млрд руб. Но сданы были только первые два дома площадью 17,5 тыс. кв. м.

По данным HeadHunter, «Орелстрой» в январе 2018 года разместил вакансию руководителя завода ЖБИ в городе Кстово Нижегородской области. Речь может идти о нефункционирующем на данный момент Кстовском заводе ЖБИ банкротящегося ЗАО «ДСК-НН» (в рамках санации столичного СУ-155, активы которого были переданы банку «Российский капитал»). Перспективу приобретения Кстовского завода в «Орелстрое» комментировать не стали. «Предприятие остановлено и законсервировано по факту завершения программы достройки объектов СУ-155 в Нижегородской области, — сообщила „Ъ“ пресс-служба банка. — Процедуру банкротства и, соответственно, порядок и сроки проведения торгов осуществляет конкурсный управляющий на основании решения собрания кредиторов. У “РК Строя” (дочерней компании “Российского капитала”) планов на данный завод нет».

Конкурсный управляющий ДСК-НН Игорь Смирнов также не стал комментировать намерения орловского застройщика, уточнив, что производственные активы на торги еще не выставлялись. Согласно отчетности господина Смирнова, только недвижимое имущество производственного комплекса завода оценивалось в более чем 200 млн руб. На недавние торги пока выставлялись лишь права аренды на 28 участков ЗАО (в декабре и январе были признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок), а также движимое имущество — шесть башенных кранов (начальной стоимостью 81 млн руб. — назначены на март нынешнего года).

Самый крупный недострой в Нижегородской области — ЖК «Новинки Smart City» ООО «Квартстрой» (на 25 домов, 1,85 тыс. квартир) в Богородском районе. Но, по данным местных дольщиков, орловский застройщик ориентируется пока на достройку менее масштабных жилых комплексов «Университетский», «Европейский» и «На Гончарова», прося взамен участки «Квартстроя» в Нижнем Новгороде (на так называемой площади пяти углов в центре города и в Канавинском районе на улице Гордеевской). Всего в регионе 22 проблемных жилых дома, где купили квартиры 3,5 тыс. дольщиков. В «дорожную карту» долгостроев, составляемую областными властями, вошли 16 объектов. Для решения проблемы, в частности, проекта «Новинки Smart City» АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) передало 89 участков в Богородском районе недалеко от поселка Новинки площадью более 135 га. Земля ранее находилась в аренде у ООО «Квартстрой центр». Участки планировалось продать инвесторам или обменять на завершение строительства.

Собеседники „Ъ“ на нижегородском строительном рынке отметили, что завершение чужого объекта всегда осложняется перспективой экономических и технологических трудностей. И чтобы нивелировать негативные составляющие достройки объектов, девелоперу необходим мощный административный ресурс: «Даже предоставление инвестору земельного банка не выглядит привлекательным из-за удаленности площадок».

По подсчетам консалтинговой компании СМПРО, в 2017 году объем производства железобетонных изделий в России сократился на 5,7% до 18 млн куб. м, в ЦФО — на 4,1% до 4,7 млн куб. м, в Орловской области — на 5,3% до 0,13 млн куб. м. А среднегодовая цена производителей ЖБИ увеличилась на 14,8%. «Если говорить о жилье, то за последние пять лет структура его строительства по материалам стен изменилась в сторону увеличения доли монолита с 13,5 до 18%, при этом доля панельных домов, напротив, снизилась с 12,7 до 10,7%, — подчеркнул исполнительный директор СМПРО Евгений Высоцкий. — Несмотря на изменение структуры строительства, панельное домостроение остается одним из востребованных сегментов жилья — и не только в экономклассе».

По данным HeadHunter, «Орелстрой» подбирает сегодня персонал в Воронеже, Брянске, Липецке, Калуге и Туле — речь идет о вакансиях директора строительной организации. Кроме того, руководителя отдела планирования строительства и производства ищут в Москве и Санкт-Петербурге. Глава строительной компании «Инстеп» (представлена в нескольких регионах Черноземья), депутат Воронежской облдумы Анатолий Шмыгалев связывает выход застройщиков в регионы с необходимостью загрузки собственных производств. Но тиражирование жилищного строительства в нескольких субъектах он считает экономически неэффективным из-за многочисленных сложностей: «В каждом регионе индивидуальные административные условия работы, свои сложившиеся рынки, потребительские предпочтения. Узнаваемость и репутация зарабатываются долго. Если привлекательный участок не заинтересовал местных застройщиков, стоит лишний раз подумать над его ликвидностью».

Ирина Лобанова