Развитие коммерческой недвижимости и ритейла в Черноземье по итогам 2017 года обещает практически уравнять развитость профильного рынка макрорегиона с Москвой, оптимистично рассчитывают аналитики. Фаза активного строительства торгцентров осталась позади, но анонсированные инвестпроекты и расширение существующих площадей должны обеспечить рост и в 2018-м. При этом интенсивное развитие рынка — за городами с населением меньше 500 тыс. человек с дефицитом качественного ритейла, уверены эксперты.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Среди шести облцентров Черноземья рынок коммерческой недвижимости наиболее развит в Воронеже, следует из данных исследования «Города притяжения» профильной консалтинговой компании Colliers International, представленного в рамках программы анализа привлекательности инвестиций в регионы России. Впрочем, стоит учитывать, что изучались рынки только городов-миллионников, а в соседних с Воронежем облцентрах численность населения значительно ниже.
Рейтинг исследования формировался на основании пяти групп показателей, характеризующих развитие регионального рынка коммерческой недвижимости (офисы, склады, ритейл), трудовой и ресурсный потенциал города, уровень жизни населения и его потребительский потенциал, темпы экономического развития. В выборке из 13 наиболее динамично развивающихся региональных столиц единственный миллионник Черноземья стал 11-м, опередив Омск и Волгоград (см. инфографику на с. 16). Одним из важных факторов развития рынка авторы исследования называют небольшую удаленность от Москвы. В рейтинге Colliers International по офисному сегменту недвижимости Воронеж получил 85 баллов (у лидирующей Казани — 124). В недвижимости ритейл-сегмента у него 76 баллов (на первом месте также Казань с 97). Развитость складской недвижимости в Воронеже аналитики оценили в 79 баллов, лидером стал Екатеринбург со 143 баллами.
Примечательно, что по обеспеченности качественными торговыми площадями (ритейл-сегмент) Воронеж находится впереди многих других миллионников. Он занимает шестое место, опережая, например, Ростов-на-Дону или Казань. Всего на одну позицию Воронеж по этому показателю отстает от Москвы. При среднем значении по РФ в 181 кв. м арендопригодной площади (GLA) на 1 тыс. жителей в Воронеже он составляет 434 кв. м, говорится в исследовании Colliers International. Это близко к среднему значению по Европе в 550-600 кв. м на 1 тыс. человек.
Под качественными торговыми площадями традиционно понимается торговый центр с арендопригодной площадью от 5 тыс. кв. м, имеющий в своем составе одного или нескольких крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и региональными ритейлерами. У ТЦ должна быть благоустроенная прилегающая территория и большая парковка для посетителей.
В 2017 году в Воронеже заметно выросло соотношение качественной торговой недвижимости к количеству жителей
В погоне за лидерством
Впрочем, в Черноземье по соотношению GLA с количеством жителей лидером является вовсе не Воронеж. Есть в макрорегионе и город, обгоняющий по этому показателю не только соседние облцентры, но и большинство российских миллионников. Это Курск с 887 кв. м GLA на тысячу жителей. Здесь бурное строительство ТЦ исторически обусловлено конкуренцией двух базирующихся в городе крупных девелоперов с активами во всем ЦФО — ГК «Промресурс» Николая Полторацкого (торгцентры и гипермаркеты «Европа») и корпорации «ГриНН» Николая Грешилова (продуктовые гипермаркеты «Линия», ТРЦ «МегаГриНН»). Но из-за меньшего в сравнении с Воронежем населения Курск обычно не включают в профильные рейтинги.
Из соседних городов одним из наименее обеспеченных торговыми площадями является Липецк, он опережает только Орел. По данным Knight Frank, по итогам 2016 года в Липецке на тысячу жителей приходится 181 кв. м качественных торговых площадей. В Тамбове на 1 тыс. жителей приходится 389 кв. м, в Белгороде — 447 кв. м.
С оглядкой на рецессию
Пытаясь приблизить отношение торговых площадей к количеству жителей к среднеевропейскому показателю, Россия с 2008 года занимала первое место в Европе по вводу новых торговых центров, но по итогам 2017-го она впервые за десять лет уступает лидерство — вперед с большим отрывом выходит Турция. По данным аналитической компании JLL, в первом полугодии 2017 года на российский рынок качественных торговых центров вышло всего 334 тыс. кв. м, что на треть меньше результата аналогичного периода предыдущего года. До конца 2017 года рынок пополнится еще 806,2 тыс. кв. м, что тоже будет на треть ниже итогов второго полугодия 2016-го. В результате общий объем торговых площадей в России превысит 24 млн кв. м. Эти тенденции характерны и для Черноземья.
Российский рынок коммерческой недвижимости в 2017 году впервые за десятилетие уступил первое место в Европе по вводу площадей
«Снижение темпов ввода торговых площадей в России обусловлено рядом факторов, которые наложились друг на друга, — объясняет региональный директор и руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Екатерина Земская, — влияние на рынок оказали экономические причины — рецессия снизила активность как ритейлеров, так и девелоперов». Проекты, начатые в докризисный период, сейчас находятся в финальной стадии или уже ввелись, а список анонсированных существенно сократился, напоминает госпожа Земская, поэтому в перспективе не исключено возникновение дефицита качественного предложения — новых площадок для дальнейшего развития розничных операторов просто не будет.
Ход масштабом
Отметим, что часть крупнейших объектов в РФ, открывшихся в этом году, находится в регионах Черноземья. Среди них в JLL выделяют ТРЦ «Ривьера» в Липецке (здесь и далее GLA — 61 тыс. кв. м), третью очередь воронежской «Галереи Чижова» (25 тыс. кв. м) и открытый после реконструкции ЦУМ в Воронеже (16 тыс. кв. м).
Впрочем, пальму первенства по Черноземью у «Ривьеры» может забрать вторая очередь курского ТЦ «Европа» (80 тыс. кв. м), если строители соблюдут уже переносившиеся сроки сдачи и закончат работы до конца года. В этом случае, по данным аналитического отчета консалтинговой компании «Магазин магазинов», вторая очередь курской «Европы» станет крупнейшим из запланированных к открытию на этот год региональным торговым центром во всей России.
Воронеж: финальный рывок
Профильная аналитическая компания IDEM в 2017 году провела подробный анализ воронежского рынка ритейла и коммерческой недвижимости как наиболее развитого по количеству торгцентров и величине их общей площади среди других регионов Черноземья. Ее эксперты отмечают, что рынок уже можно считать «развитым и конкурентным», хотя активный период развития торговых центров в городе пришелся на 2007–2010 года и завершился вводом ТРЦ «Сити-парк „Град“» и второй очереди «Галереи Чижова». Аналитики констатируют, что эти два проекта определили направление дальнейшего развития торговой недвижимости в городе.
По данным IDEM, наиболее посещаемыми торговыми объектами Воронежа являются 13 ТЦ: «Сити-парк „Град“», «Галерея Чижова», «Максимир», «Московский проспект», «Арена», «Армада», «Солнечный рай», «Юго-Запад», «Аксиома», «Южный полюс», «Левый берег», «Центр домашнего мира» (ЦДМ), «Твой дом». При этом, продолжают аналитики, в городе есть еще ряд посещаемых объектов, которые не полностью удовлетворяют всем признакам качественных торговых площадей: многофункциональный комплекс «Атмосфера», ТЦ «Мир», «Европа», «Лента», «Карусель».
Впрочем, несмотря на завершившуюся фазу активного формирования рынка, в Воронеже достаточно анонсированных проектов торговой недвижимости, которые могут обеспечить его устойчивый рост в ближайшие годы, отмечают в IDEM. Завершается строительство второй очереди ЦДМ, ее планировалось закончить до конца 2017 года. ГК «Промресурс» строит в Левобережном районе Воронежа ТЦ «Европа» (GLA 7 тыс. кв. м), основную часть которого должен занять продуктовый магазин. Курская корпорация «ГриНН» в 2016 году приступила к строительству третьего гипермаркета «Линия» в Воронеже (GLA 12 тыс. кв. м). Но работы пока приостановлены: земельный участок под объект прилегает к взлетной полосе Воронежского авиазавода, с которым застройщик не согласовал строительство. Компания оформляет разрешительную документацию.
С заделом на перспективу
Есть еще ряд проектов в Воронеже, чья судьба пока окончательно не определена. Так, в 2009 году на выезде из города в направлении Курска на проспекте Патриотов екатеринбургской компанией «КИТ-Кэпитал» было начато строительство ТРЦ «КИТ», но впоследствии инициатор строительства обанкротился. В 2014-м проект перешел к воронежской ГК «Мегион», и его переименовали в ТРЦ «Майский» (GLA 37,7 тыс. кв. м), но строительство вскоре было вновь заморожено. Сейчас ГК называет сроком реализации проекта 2018 и 2019 годы.
Также ранее были анонсированы строительство вторых очередей ТЦ «Юго-Запад» и ТРЦ «Армада», но «реализация этих проектов имеет пока неясные перспективы», говорят изучавшие региональный рынок аналитики. С 2005 года не оставляет попытки выйти на воронежский рынок и шведская IKEA. Однако четких сроков у проекта с GLA не менее 40 тыс. кв. м пока так и нет, хотя компания приобрела в Новоусманском районе земельный участок еще в 2009 году и уже получила разрешение на строительство. В последний раз открытие гипермаркета публично анонсировалось в конце 2017 года, но строительство так и не началось.
Кроме того, ООО «Ритейл-парк» осваивает территорию в 36 га в Новоусманском районе на подъезде к Воронежу. В рамках проекта осенью был открыт второй в Воронеже DIY-гипермаркет Leroy Merlin. В будущем на площадке в формате ритейл-парка (крупные магазины, объединенные единой парковкой) планируется разместить несколько гипермаркетов международных брендов в сферах продаж товаров повседневного спроса, товаров для дома, спортивных товаров.
«Это обусловлено тем, что в России торговый центр исторически является неким видом досуга», — уверены в IDEM
«Конкуренция на рынке идет в основном на уровне суперрегиональных, региональных и окружных ТЦ. Наличие двух масштабных проектов — «Сити-парк “Град”» и «Галереи Чижова» — задает высокую планку, формирует культуру шопинга и покупательские предпочтения. В конкурентной борьбе выигрывают современные, качественные торгцентры с хорошим местоположением, активной маркетинговой политикой», — заключили аналитики.
Маленькому городу — большой ТЦ
Эксперты отмечают, что привлекательными для новых торгцентров остаются небольшие города, к которым относятся как некоторые областные центры, так и крупные райцентры Черноземья. «Региональные девелоперы продолжают фокусироваться на небольших городах, отличающихся низким уровнем проникновения профессионального ритейла и относительно высокой покупательной способностью», — полагает директор по России и СНГ и руководитель направления ритейл-консалтинга департамента торговых площадей JLL Полина Жилкина.
Например, к относительно свободному рынку, отличающемуся удачной локацией, эксперты относят Тамбов с населением порядка 300 тыс. человек. В период активного экономического роста на местный рынок было выведено несколько крупных объектов. Более чем в два раза рынок качественных торговых площадей увеличился в 2013 году, когда открылись ТРЦ «Европа», «Акварель», Bravo city. До этого в городе действовал ТРЦ «Фестиваль парк» (GLA 15 тыс. кв. м), открытый в 2007 году, и гипермаркет Real (сейчас «Галерея Ашан») с торговой галереей (14 тыс. кв. м), введенный в 2009 году. Такие данные приводит International Development & Marketing. В 2014 году в город зашел сетевой девелопер ГК «Ташир», открывший ТРЦ «РИО» (16 тыс. кв. м). На сегодняшний день в области шесть качественных ТЦ общей площадью 139 тыс. кв. м, арендопригодной (GLA) 91 тыс. кв. м.
Крупнейшие ТРЦ Орла — «Рио Орел» (46 тыс. кв. м) и «МегаГриНН» (70 тыс. кв. м). А в Липецке до недавнего времени был только один качественный ТЦ, считают в Knight Frank. Это ТРЦ «Европа» на Советской улице, открытый более пяти лет назад. «Дефицит качественных торговых площадей налицо. Даже те новые бренды, которые хотели выйти на рынок Липецка, не смогли это сделать, поскольку площадок для их развития в городе не было», — комментируют в Knight Frank. Ситуация изменится с открытием ТРЦ «Ривьера» площадью более 137 тыс. кв. м. По оценке экспертов, его торговых площадей хватит на ближайшие три-пять лет, чтобы удовлетворить имеющийся спрос со стороны ритейлеров.
Белгородские девелоперы в соответствии с трендом активно инвестируют в коммерческую недвижимость за пределами облцентра — регион отличается децентрализацией. Помимо самого Белгорода (более 370 тыс. человек) в области есть достаточно крупные промышленные города Старый Оскол (220 тыс.) и Губкин (почти 90 тыс.). Сеть торгцентров «Спутник» депутата горсовета Белгорода Олега Розенталя в течение прошлого года запустила два объекта в Старом Осколе и Губкине. Общая площадь двух новых ТЦ составила 46 тыс. кв. м. В строительство инвестировано около 1 млрд руб. GLA каждого ТЦ составила около 70% от общей.
ООО «Управляющая компания “Славянка”» депутата облдумы Сергея Гусева анонсировало открытие первой очереди трехуровневого торгово-развлекательного центра «Славянский» общей площадью 13 тыс. кв. м в Старом Осколе на 3 га. Площадь двух очередей объекта должна составить 35 тыс. кв. м. Проект оценивается в 1,2 млрд руб. Вторая его очередь должна включить в себя физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и гимнастическим залом, а также гостиницу. «Города с населением меньше 500 тыс. человек заслуживают особого внимания для инвестиций в коммерческую недвижимость», — заключила Полина Жилкина из JLL.