Неистребимый класс С
Сегменты
Пока девелоперы лишь рассматривают планы по созданию новых производственных помещений для сдачи в аренду мелкими площадями, эту нишу занимает недвижимость класса С.
Помещения класса С по-прежнему составляют большую долю рынка производственной недвижимости. Вместе с тем продолжается тенденция по редевелопменту промышленных территорий в черте города под жилые и коммерческие нужды. Это приводит к тому, что арендаторам таких объектов приходится искать новые помещения. "Как правило, эти арендаторы "привязаны" к определенной локации в черте города",— говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева.
Стоимость аренды производственных помещений варьируется от 300 до 550 рублей за квадратный метр в месяц в зависимости от местоположения и состояния помещения. Иногда можно найти помещения дешевле 300 рублей, но их состояние будет оставлять желать лучшего, отмечает госпожа Чугаева.
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, согласен с оценкой: "Средняя арендная ставка на такие объекты составляет 250-400 рублей за квадратный метр в месяц. Плюс таких площадей в том, что нет необходимости инвестировать большие средства в строительство, но, помимо арендной ставки, арендатор может понести расходы на отделку или ремонт помещения, а также на коммунальные и эксплуатационные расходы".
Александр Пугасеев, руководитель департамента стратегического консалтинга ООО "АФК-Аудит", полагает, что можно найти помещения и по цене от 80 до 250 рублей за квадратный метр в месяц. "Продажа зданий и помещений проходит по цене от 4 до 16 тыс. рублей за квадратный метр. Однако если продажа здания проходит для целей не продолжающегося использования, а редевелопмента с полным сносом существующих строений, то речь идет об инвестиционной оценке, где удельные показатели уже относятся к квадратным метрам будущих улучшений: здесь диапазон стоимости может быть от 10 до 40 тыс. за квадратный метр будущих площадей",— делится господин Пугасеев.
"Стоимость квадратного метра при продаже таких площадей составляет 20-28 тыс. рублей",— полагает господин Мошенский.
"Среди запросов на такие помещения можно отметить производства, связанные с автомобильной отраслью, автозапчасти, небольшие торговые компании, швейные предприятия. Как правило это метраж от 300 до 1000 кв. м: отапливаемое помещение под производство, небольшой офис, электрическая мощность и возможность добраться до помещения на общественном транспорте",— рассказывает госпожа Чугаева.
Цена аренды или покупки промышленных помещений, помимо класса, зависит также от местоположения и площади. "Помещения классов А и В не продаются небольшими блоками, поэтому сравнивать цену продажи крайне сложно. Промышленные предприятия иногда размещают свои мощности на территории складских комплексов класса А, но это площади не менее 1500 кв. м. Арендная ставка на помещения класса А составляет 550-450 рублей за квадратный метр в месяц с НДС и операционными расходами",— отмечает госпожа Чугаева.
Александр Пугасеев говорит, что наиболее высокий спрос на аренду такой недвижимости наблюдается со стороны FMCG-сетей, логистики, небольших баз, невредных производств, а также под размещение развлекательных и игровых пространств (пейнтбол, квесты, ночные клубы, картинги). С точки зрения продажи, несмотря на практически отсутствие сделок в последнее время, наблюдается высокий интерес к целым площадкам — бывшим заводам — с целью редевелопмента. При этом редевелепмент подразумевает скорее строительство не жилых зданий, а административных помещений или лофт-пространств.