В июле начал действовать новый закон в сфере долевого строительства: застройщики вынуждены увеличивать уставные капиталы и полностью раскрывать документацию. По мнению игроков рынка, нововведения, призванные защитить дольщиков и очистить рынок от недобросовестных компаний, подтолкнут строительную отрасль к установлению монополий и резкому снижению темпов строительства.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Наводят порядки
С 1 июля в силу вступили поправки в №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: со второй половины 2017 года минимальный размер уставного капитала строительных компаний должен составлять от 2,5 млн до 1 млрд руб. в зависимости от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства. Требования к уставному капиталу застройщик должен выполнять на дату направления проектной декларации (до заключения договора с первым участником долевого строительства) в контролирующий орган.
Закон устанавливает также требования к договору поручительства: отныне поручитель или сопоручители несут перед участниками долевого строительства солидарную или субсидиарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Также, согласно новому законодательству, правительство РФ определило 21 банк, который имеет право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ.
Но уже 19 июля в Государственной Думе во втором чтении были приняты новые поправки, касающиеся компенсационного фонда долевого строительства. По данным, опубликованным на портале «Единый реестр застройщиков», в подготовленном законопроекте перечислены дополнительные требования к деятельности застройщиков, требования к уставному капиталу заменяются требованиями к собственным средствам, прописаны требования к информационной открытости и кадрам строительных компаний. Застройщик должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов; обязательно наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете; отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство. Законопроектом вводится обязательное банковское сопровождение деятельности строительной компании и ужесточаются требования к органам управления застройщика и его участникам. Кроме того, размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ.
Мина для застройщиков
«Если оценивать весь комплекс нововведений в 214-ый закон, то можно разделить их на две части. Первая: требования о большей открытости застройщиков, ответственный подход к проектной декларации, требования к высокому уставному капиталу — своевременные, уместные изменения, которые по-настоящему упорядочивают рынок. Вторая: вопрос страхования ответственности застройщиков — крайне существенный момент, который остался недоработанным, и это — мина, способная взорвать всю конструкцию закона»,— комментирует генеральный директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
По словам господина Белокобыльского, первые изменения в 214-ФЗ законодатели начали вносить осенью 2014 года. Тогда Национальное объединение застройщиков с удивлением узнало, что к закону готовятся поправки, существенно меняющие распорядок действий, вводится механизм страхования через Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС), страховые компании и через поручительства банков. «Причем всем было очевидно, что у страховщиков нет к этому интереса, а у банков, более того, нет механизмов. Оставалось единое на всю страну Общество взаимного страхования, в котором все участники несли солидарную ответственность в случае недостаточности фонда. Представьте: всю страну сгоняют в единый барак, и все друг за друга несут ответственность»,— рассказывает руководитель ГК «Стрижи» и добавляет, что в 2015 году воспользоваться ситуацией решили мелкие страховые компании, не имеющие активов, но «имеющие конъюнктурное чутье». Однако их деятельность пресек Центробанк — был создан список страховых компаний с правом заниматься перестрахованием.
«На сегодня, по официальной информации Национального объединения застройщиков, по стране под угрозой замораживания находятся около 4,5 млн кв. м жилья, так как весомой доле компаний-застройщиков грозит банкротство. Но при этом огромное количество дольщиков, находящихся в ситуации взыскания своих прав с банкротящихся застройщиков, абсолютно лишены страховой защиты»,— утверждает Игорь Белокобыльский. По его данным, в 2016 году органы власти предприняли попытку создания единого федерального страхового фонда, но механизм, который будет определять порядок наполнения этого фонда и порядок действий в случае, если средств в фонде окажется недостаточно, до сих пор не понятен. «ОВС так и не стало солидным игроком, на рынке страховых компаний царит каменный век, единый фонд страхования не создан. Ситуация беспрецедентная и хамская по отношению к рынку. С конца 2014 года некие депутаты и Минстрой занимались мутацией 214-ого закона, а в результате в середине этого года, в самом эпицентре жесткого кризиса, главная норма, которая должна быть,— физическое страхование дольщиков, не работает. Изменений произошло много, подавляющее большинство из них правильные и существенные, но главной нормы о защите дольщиков нет. Все остальное на фоне этого остается неважным»,— высказывается гендиректор ГК «Стрижи».
Жизнь после смерти
По мнению директора агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко, в основе поводов к принятию нововведений в законодательство может лежать и лоббирование интересов крупных застройщиков, направленных на монополизацию рынка, и осознание потенциальных масштабов социального напряжения в случае массовой задержки сдачи жилых домов, заморозки строительства, банкротства застройщиков. «Экономика находится в сильнейшем кризисе, и мы только начинаем в него по-настоящему погружаться. Доходы у населения падают при фактическом отсутствии у застройщиков скрытых ресурсов, позволяющих удешевить строительство, что при определенном стечении обстоятельств способно превратить значительную часть строящихся за счет привлечения средств массового неквалифицированного инвестора объектов в финансовые пирамиды. Не рискуя ввести прямой запрет для застройщиков на любое привлечение средств инвесторов, новое законодательство, на мой взгляд, усложняет для большинства игроков возможность начать строительство, чем уменьшает риски массового появления обманутых дольщиков»,— уверен господин Холявченко. «Изменения, которые вступили в силу 1 июля, хорошие. Но они будут регламентировать жизнь после смерти. В ситуации, когда спасательный жилет очень нужен, на его месте оказался муляж»,— комментирует Игорь Белокобыльский. По его данным, сейчас в процессе застройки в Новосибирске несколько миллионов кв. м жилья, и сотни дольщиков находятся в зоне риска.
В том, что рынок застройщиков Новосибирска не готов к принятым мерам, уверена и руководитель юридической службы риэлторской компании «Этажи» в Новосибирске Анжелика Шикайкова. «Некоторые крупные застройщики осуществляют свою деятельность вне рамок федерального законодательства, работают при уставном капитале в 10 тыс. руб. Предполагаю, что на рынке, с учетом поправок в закон, останутся только сильные игроки, а остальные будут работать по серым схемам. И скорее всего, последних будет значительно больше. Важно отметить, что законодатель пошел навстречу застройщикам и предложил альтернативу уставному капиталу в вышеуказанном размере путем привлечения поручителя или сопоручителей. Востребована эта мера или нет, покажет время»,— рассуждает юрист.
Независимый аналитик строительного рынка Новосибирска Сергей Николаев оценивает готовность застройщиков «на три с минусом для получения разрешения на новые дома и на четверку — по достройке уже начатых». «Первая реакция рынка — существенное снижение количества новых разрешений на строительство, будет завершаться работа над текущими проектами. Отдельные компании увеличили уставный капитал, некоторые выжидают в надежде, что у правительства в очередной раз ничего не получится. Думаю, многие воспользуются возможностью взять поручителей и попробуют решить проблему перекрестными гарантиями»,— делится господин Николаев.
Противоположной точки зрения придерживается Дмитрий Холявченко: «Поручительство не будет востребовано. Опыт показывает, что владельцы строительных компаний прекрасно отдают себе отчет в конъюнктурности собственного бизнеса и его зависимости от лоббирования интересов в органах власти. Поэтому ждать от них того, что они будут в полной мере готовыми поручиться за предприятие, существующее на столь сложном рынке, нельзя. Опыт реструктуризации кредитов застройщиков в 2008–2009 годах, когда им были предложены варианты реструктуризации с поручительством владельцев, показывает, что на подобные гарантии строители не идут».
По наблюдениям Игоря Белокобыльского, многие игроки рынка увидели временный выход из ситуации и постарались получить разрешения на строительство до 1 июля. «Это неплохой вариант, но все равно им когда-то придется меняться. Мы решили сделать это сразу — начали готовиться за восемь-девять месяцев. Сейчас у нас все проектные декларации отработаны в соответствии с законом, мы завершаем формирование уставного капитала в 110 млн руб. во вновь создаваемой компании, которая осенью этого года выйдет на новую стройку. Возможно, благодаря требуемой открытости мы выйдем на рынки привлечения капитала, инвестиционных займов. Все приличные компании готовятся работать по-новому, кроме некоторых оппортунистов, которые будут уклоняться»,— уверен господин Белокобыльский.
По словам руководителя ГК «Стрижи», участникам рынка стоит готовиться к отмене сделок по договорам долевого участия. «Еще один из посылов законодателей — пустить львиную долю строек через банковское финансирование. Пока это сформулировано в сослагательном наклонении, как один из возможных вариантов. Мы, чтобы оказаться в тренде, уже запустили эксперимент: строительство нового жилого комплекса полностью проводим за счет финансирования Сбербанка, чтобы понять, как эта модель выстроена. В теории экономика должна стать хуже из-за кредитной нагрузки, но есть основания полагать, что за счет оптимизации процессов и скорости сроков удастся избежать сильной турбулентности»,— поясняет Игорь Белокобыльский.
Путем революции
Первые изменения на рынке от введения поправок в 214-ФЗ можно будет увидеть в течение года, считают застройщики. Последние же изменения законодательства, касающиеся регулирования работы компенсационного фонда, будут введены только 1 июля 2018 года. Однако тенденция на сокращение числа застройщиков будет укрепляться — по оценке экспертов, с рынка может уйти до 50% работающих компаний, под ответственностью которых находится около 20% строящихся квадратных метров жилья.
«В ближайший год законодательные изменения почти не повлияют, а в перспективе — ухудшат ситуацию. Рынок будет монополизирован путем поглощений и банкротства мелких и средних компаний с увеличением количества проблемных объектов и снижением общего числа новостроек»,— уверен Сергей Николаев.
Генеральный директор строительной компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко уверен, что первое, что изменится — у строительных компаний появятся дополнительные обязанности. «Раскрытие информации, получение заключений о соответствии проектной декларации и целевом использовании средств дольщика, дополнительный взнос в компенсационный фонд, вопрос о котором пока до конца не проработан. Если эти нормы будут урегулированы, то затраты застройщиков увеличатся еще на один процент. Это может повлечь увеличение стоимости жилья»,— комментирует Иван Сидоренко.
По мнению Дмитрия Холявченко, попытки компенсировать издержки нового законодательства с помощью повышения цены квадратного метра даст лишь кратковременные результаты, и то только в случае использования нестандартных маркетинговых инструментов. «Возможно, застройщики попытаются сэкономить на каких-либо расходах, но выбор секвестируемых статей расходной части бюджета вряд ли будет носить универсальный характер,— рассуждает он.— Понятно, что возможность маневра выше для тех компаний, которые не имеют задолженности перед городским бюджетом по аренде земельных участков, выделенных под строительство».
«Если бы не было тряски рынка сейчас, можно было бы сказать, что рынок изменится через год. Но незащищенность дольщиков в настоящий момент может привести к неконтролируемым изменениям. Рынку не будет дано эволюционным путем дойти до изменений, он пойдет путем революции. А какой будет эта революция — непонятно, учитывая, что сейчас до нас доносятся только обрывочные сведения о новых поправках, принимаемых в правительстве, которые в июле будущего года могут радикально изменить правила игры»,— говорит Игорь Белокобыльский.
Глава «Стрижей» удивляется, что законодательные обсуждения проходят без участия игроков и экспертов сферы строительства. «Мягко говоря, неблагоразумно играть в такие игры на рынке, где ежегодный оборот — 4–5 трлн руб., а активы компаний исчисляются десятками миллиардов, и им не всегда просто развернуть свою деятельность по диктуемым правилам. Не надо быть Карлом Марксом, чтобы предсказать, что произойдет с ценами на недвижимость при резком падении объемов вводимого жилья и в ситуации тотального отсутствия предложений»,— резюмирует Игорь Белокобыльский.