Банкиры отмечают всплеск интереса сибиряков к ипотечным кредитам. Несмотря на завершение программы господдержки ипотеки, процентные ставки по жилищным займам снижаются, а требования банков к оценке платежеспособности заемщика становятся мягче. Покупатели квартир спешат воспользоваться благоприятной рыночной конъюнктурой, рефинансируя ипотечные займы, взятые в прошлые годы.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Обратились вспять
Действие программы господдержки ипотеки закончилось в конце 2016 года, однако в 2017 году объемы выдачи кредитов не уменьшились, а напротив, выросли, подчеркивает руководитель офиса новосибирского агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чемеркин. Проанализировав результаты первого квартала 2017 года, специалисты «Жилфонда» пришли к выводу, что ипотечных сделок в городе стало больше на 34,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «В этом году доля сделок по ипотеке в общем количестве продаж составила 58%, в аналогичном периоде прошлого года — 45%»,— отмечает директор по продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.
Оживление клиентского спроса на жилищное кредитование с начала года наблюдается во всех сибирских банках, опрошенных «Экономикой региона». «По состоянию на 13 мая Сбербанк в Новосибирской области с начала 2017 года выдал ипотечных кредитов на сумму более 5,2 млрд руб., рост объема выдачи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 17%»,— говорит директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Наталья Новичонок. «В первом квартале 2017 года мы не увидели традиционного снижения количества сделок, объемы выдач сохранились на уровне результата четвертого квартала 2016 года с небольшим приростом,— со своей стороны отмечает начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ „Сибирский“ Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.— Если сравнивать результат с аналогичным периодом прошлого года, то объем выдач в 2017 году оказался в четыре раза больше».
В первом квартале 2017 года процентная ставка по ипотечным продуктам продолжила движение вниз, подтвердив тренд 2016 года, указывает управляющий директор по ипотеке сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле. Если в прошлом году средняя ставка по ипотеке в ВТБ24 находилась в диапазоне 12–13%, то сейчас — 11–11,5%. При этом минимальная ставка опустилась ниже 10%. В Сбербанке взять ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья можно по ставке от 8,4%, при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке ставка будет от 11,25%, а для молодых семей — от 10,25%. В банке «Левобережный» минимальная стоимость ипотеки — 9,1% годовых.
«Анализ выдачи ипотечных кредитов в Новосибирске показал рост среднего размера займа, который по итогам первого квартала 2017 года достиг 1,9 млн руб. Средний срок, на который берут кредиты в Новосибирске, составляет 15 лет»,— комментирует начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Дина Павлова. В Сбербанке средний размер ипотечного кредита также вырос до 1,58 млн руб., а в ВТБ24 — до 1,65 млн руб. «Средний срок, на который оформляют ипотеку наши клиенты, составляет 13,5 лет, при этом погашение осуществляют в среднем за семь лет»,— констатирует Наталья Новичонок.
Еще одной важной тенденцией последних месяцев стало снижение требований банков к размеру первоначального взноса и оценке платежеспособности заемщика. «Размер первоначального взноса, которым располагают клиенты, в последнее время уменьшается и стремится к нулю. На сегодня в нашем банке существует ряд ипотечных продуктов, по которым размер минимального первоначального взноса равен 5% от стоимости приобретаемой квартиры»,— говорит Дина Павлова.
Помимо снижения минимального размера первоначального взноса в качестве новой тенденции банкиры указывают на увеличение максимального срока ипотечного кредита до 30 лет, а также повышение максимального возраста заемщика на момент выплаты кредита — до 65 лет. «Минимальный трудовой стаж на последнем рабочем месте мы тоже сократили — с шести до трех месяцев. Мы считаем, что смена работы не должна быть стоп-фактором при выдаче займа на жилье. Он же не бездельничает, напротив, востребован на рынке труда. Особенно странно отказывать, когда люди меняют работу с повышением заработной платы. А такие случаи распространены, несмотря на кризис»,— говорит заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Новосибирске Ирина Маркова.
В пользу ясности
В 2017 году вектор спроса на жилье переместился с новостроек на объекты со вторичного рынка, отмечают банкиры. «Если в прошлом году соотношение между „первичкой“ и „вторичкой“ составляло в Новосибирске 50 на 50%, то сейчас — 20 на 80% в пользу готового жилья»,— констатирует Ирина Маркова. «Доля сделок с жильем в новостройках в общем количестве ипотечных договоров в первом квартале прошлого года в нашем филиале достигла 58%, тогда как в первом квартале 2017 года большим спросом пользуется ипотека на вторичном рынке, объем таких кредитов составил в структуре общего ипотечного портфеля 60%»,— делится внутренней статистикой Виктория Ферле.
Смещение акцента со строящихся жилых домов на недавно введенные в эксплуатацию Александр Чемеркин видит в изменении ценообразования на строящееся жилье. «Раньше, покупая квартиру на стадии строительства, можно было хорошо сэкономить. Сейчас ситуация изменилась. Стоимость квадратного метра в строящемся доме от цены „квадрата“ в новом готовом доме отличается незначительно. Особой разницы нет и в размере процентных ставок по ипотеке. Поэтому люди предпочитают покупать жилье в новых, уже полностью готовых домах. Тем более что квартиру там можно приобрести уже с ремонтом»,— замечает топ-менеджер АН «Жилфонд». «Психологически „вторичное“ жилье „понятнее“ людям: это квартира не на чертежах и не в виде макета, ее можно посмотреть, оценить качество отделки, пообщаться с будущими соседями. Больше конкретики — меньше уровень стресса при покупке»,— соглашается Ирина Маркова.
Спрос на предложения вторичного рынка недвижимости стимулирует и отрицательная динамика цен, считает госпожа Маркова. «Средняя стоимость 1 кв. м во вторичном жилье в Новосибирске составляет 59 тыс. руб., за последний квартал она снизилась на 0,5%. А вот цена квадратного метра в первичном жилье постепенно увеличивается, по большей части это связано с удорожанием материалов и повышением затрат на строительство. Динамика первого квартала 2017 года — плюс 2,5%. Сейчас 1 кв. м жилья в новостройке стоит в среднем 56 тыс. руб.»,— указывает госпожа Маркова. В ближайшие месяцы директор компании RID Analytics Елена Ермолаева прогнозирует небольшой рост цен на вторичное жилье при стагнации или незначительном снижении первичного рынка жилой недвижимости.
Впрочем, и на первичном, и на вторичном рынках покупатели ищут жилье, отвечающее одному главному критерию, — низкой цене. «Если говорить о готовых квартирах, то чаще всего приобретаются однокомнатные квартиры в „брежневках“ и „хрущевках“ площадью 28–35 кв. м,— рассказывает Ирина Маркова.— Стало гораздо больше примеров, когда заемщики соглашаются покупать жилье в довольно неказистом состоянии, „убитое“, потому что оно стоит значительно дешевле». Лидеры продаж жилья в ипотеку на рынке новостроек — студии и однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м.
«На рынке сейчас складывается парадоксальная ситуация: количество сделок по ипотеке увеличивается, несмотря на то, что общий уровень покупательской способности населения падает. Объяснить этот факт можно тем, что люди предпочитают вкладывать средства в самое главное приобретение — в квартиру, сокращая траты на менее важные покупки»,— считает Александр Чемеркин.
Ограниченные финансовые возможности на фоне снижения процентных ставок по ипотечным кредитам побуждают заемщиков рефинансировать ранее взятые обязательства при покупке недвижимости. «Сейчас актуально увеличение сделок по программе рефинансирования кредитов, выданных ранее другими банками, так как ставки по кредитам, полученным в 2014–2015 годах и даже 2016-м году, были выше, и у клиентов есть хорошая возможность сэкономить»,— замечает Ирина Ярыгова. По данным Ирины Марковой, с начала 2017 года новосибирский филиал «Абсолют Банка» зафиксировал более чем двукратный рост числа заявок на рефинансирование ипотечных кредитов, взятых в других банках, по сравнению с тем же периодом прошлого года. «В основном это заемщики, которые оформляли ипотеку в начале 2015 года по ставкам от 13,5 до 15% годовых. Сейчас они „исправляют ошибки прошлого“ и стараются сэкономить на общих выплатах и размере ежемесячных платежей»,— пояснила она.
Тренд на доступность
Опрошенные «Экономикой региона» сибирские банкиры прогнозируют дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам вслед за ключевой ставкой Центрального банка РФ. А значит, спрос на ипотеку будет расти. «Мы ожидаем на конец года рост выдач в среднем по рынку на 15%, но у ведущих ипотечных банков в силу их специализации, многолетнего опыта и отлаженных связей с застройщиками и агентствами недвижимости результаты окажутся лучше — плюс 25–30% по отношению к началу года»,— говорит Ирина Маркова.
«Инфляция и ключевая ставка — основные показатели, влияющие на стоимость привлечения ресурсов,— объясняет Виктория Ферле из ВТБ24.— Сейчас на рынке мы видим улучшение этих показателей. Эксперты ожидают снижения ключевой ставки в будущем, прогнозируя ее на уровне 8% к концу 2017 года». В свою очередь Дина Павлова (банк «Левобережный») уже текущим летом, в период традиционного снижения спроса на покупку жилья, и в том числе на ипотечные кредиты, а также к концу года ожидает появления на ипотечном рынке акционных предложений на уровне 7%.
Снижение ставок привело к тому, что средний ежемесячный платеж по ипотеке сравнялся или максимально приблизился к стоимости аренды квартиры. В этом участники рынка недвижимости видят дополнительный аргумент в пользу покупки жилья в новостройках, рынок которого продолжает стагнировать. «Ипотеку теперь могут позволить себе те люди, чей уровень заработка раньше (до снижения ставок) был недостаточно высок для оформления кредита. Теперь же порог стал ниже. Размер обязательных платежей в целом уменьшился. После ежемесячного гашения ипотеки у заемщиков остается больше средств на жизнь»,— резюмирует Александр Чемеркин.
По данным независимого аналитика новосибирского рынка недвижимости Сергея Николаева, если в январе текущего года в Новосибирске оставались непроданными квартиры в 132 сданных в эксплуатацию домах, то в конце апреля — уже в 106 домах. «Идет процесс вымывания наиболее интересных предложений на рынке недвижимости. И драйвером здесь является ипотека. К третьему кварталу 2018 года я прогнозирую выход рынка на оптимальное соотношение спроса и предложения, то есть, окончание кризиса»,— резюмирует господин Николаев.
Улучшение условий на ипотечном рынке, доступность услуги приведет к росту конкуренции между банками за заемщика, считают эксперты. О планах выйти на ипотечный рынок в Сибири недавно заявил Уральский банк реконструкции и развития. «Сейчас ипотечные программы обкатываются в домашнем регионе банка — на Урале, в планах — сделать предложение доступным сибирякам»,— рассказала директор филиала «Новосибирский» УБРиР Лариса Кучендаева.