Петербург на 20% обгоняет Ленобласть по объему продаж квартир с отделкой. Как правило, чем выше класс жилого комплекса, тем меньше вероятность того, что в доме будет предложена отделка от застройщика. Однако в целом в городе и в регионе наблюдается высокий спрос на квартиры с тем или иным видом отделки. При этом популярность такого девелоперского продукта со временем только растет.
Отделка квартиры становится заботой девелопера
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В марте в Минстрое РФ сообщили о подготовке законопроекта, который предполагает запрет продажи стандартного жилья без минимальной отделки. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что это повысит качество жизни в новостройках. По словам чиновника, проведение ремонта, а также сопровождающие его шум и накопление мусора, мешают жителям новых домов в первые несколько лет после заселения. Новый закон призван исправить эту ситуацию. Однако структура предложения на рынке в этом аспекте не одинакова, что порождает целый ряд вопросов к подобной правовой инициативе. Чтобы разобраться в этой теме, аналитики Urban Awards провели исследование уровня распределения квартир по наличию отделки на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти.
География форматов
Как говорят аналитики, доля жилья с чистовой отделкой постепенно повышается. Суммарно на рынке первичного предложения жилья Санкт-Петербурга доля квартир с чистовой отделкой занимает 46,16%. Еще 20,78% лотов предлагается с предчистовой (белой) отделкой. В то же время без отделки предлагается всего 33,06% от реализуемых квартир.
На рынке новостроек Ленинградской области соотношение между вариантами предлагаемой отделки выглядит по-другому. В проектах за пределами столицы региона предлагается 52% квартир с черновой отделкой. Только 11,5% лотов продается с белой отделкой, а еще 36,4% с чистовой.
Причиной такой корреляции является более низкая платежеспособность населения Ленобласти. В этих условиях девелоперы делают все возможное для того, чтобы предложить покупателю наиболее доступный продукт. Рецептом для этого почти всегда становится экономия на отделке.
В этом плане наблюдается общероссийская рассинхронизация рынка. В городах-миллионниках предлагается куда больше квартир с отделкой, что объясняется высоким уровнем платежеспособности населения. В малых городах основным критерием выбора жилья становится цена. Так, жители Ленобласти чаще покупают квартиры эконом- и комфорт-класса без отделки, а затем самостоятельно проводят в них ремонт. При этом такие работы могут растянуться на годы. Поэтому выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика вполне осязаема. Девелоперский ремонт обойдется в 5,5-9 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость самостоятельного ремонта резко возрастает и сегодня находится на уровне от 15 тыс. рублей за "квадрат". Такой вариант развития событий часто выбирается и при покупке жилья с инвестиционными целями. Владелец квартиры может сразу же сдавать ее в аренду, оплачивая ремонт из платежей арендатора.
Распределение по классам
Распределение предложения по уровню отделки во многом зависит не только от географии строительства, но и от класса жилья. Максимальная доля квартир с чистовой отделкой на рынке Петербурга и Ленобласти наблюдается в эконом-классе. В наиболее доступном сегменте рынка с таким видом отделки предлагается 65,6% лотов. В комфорт-классе с отделкой предлагается 42,6% квартир, а в бизнес-классе лишь 29,2%. Спрос на такую собственность объясняется тем, что покупатели хотят сразу жить с комфортом и забыть о ремонте в перспективе 5-10 лет.
Стоит отметить, что в элитном классе квартиры с чистовой отделкой являются исключением из правил. Только в одном петербургском жилом комплексе — "Леонтьевский мыс" — продаются квартиры с такой отделкой, но по индивидуальным проектам. Покупатели премиального жилья так же, как и покупатели бюджетных квартир, предпочитают проводить самостоятельный ремонт. Однако мотивы и подходы к решению этой задачи здесь кардинально расходятся. Если покупатели бюджетного жилья стремятся сэкономить средства и проводить работы своими руками, то состоятельные клиенты не готовы вселяться в квартиры типового вида. В элитных жилых комплексах клиенты выбирают лоты без чистовой отделки, так как в будущем реализуют свой эксклюзивный дизайн-проект, полностью и детально отвечающий их требованиям.
Именно по этой причине обстановка с черновой отделкой в домах различных классов диаметрально отличается от ситуации с чистовой. В элитном классе 73,6% квартир сдается именно без отделки, в бизнес-классе доля таких лотов составляет 59%, в "комфорте" — 31%, а в эконом-классе — 20,5%. Минимальный объем предложения в наиболее бюджетном сегменте рынка приходится на квартиры с предчистовой отделкой — 14%.
Самый сбалансированный объем предложения наблюдается в комфорт-классе. Различные варианты отделки в таких проектах распределены не так неоднородно, как в других сегментах рынка. Квартиры с белой отделкой здесь занимают 26,3%, с чистовой — 42,59%, а без отделки — 31,16%.
В проектах двух наиболее дорогостоящих сегментов рынка первичного жилья уровень предложения квартир с предчистовой отделкой не слишком велик. Сегодня в бизнес-классе предлагается 12% таких лотов, а в домах элит-класса доля такого предложения составляет лишь 26%.
Вопрос цены
Вариации предлагаемой отделки влияют и на уровень конечной стоимость квартир. Вдобавок соотношение стоимости жилья с одинаковыми типами отделки в проектах разных классов сильно отличается. Так, в эконом-классе стандартная разница между квартирой с черновой и чистовой отделкой находится на уровне в 4 тыс. рублей за квадратный метр. При этом в комфорт-классе эта разница увеличивается и достигает уже 6,8 тыс. рублей за "квадрат".
В более дорогих проектах ситуация не столь однозначна. Это объясняется снижением уровня стандартизации жилых комплексов бизнес и элит-классов. В обобщенном виде в бизнес-классе разница между лотами с различными отделками составляет примерно 4 тыс. рублей за квадратный метр. Стоит отметить, что в этих двух сегментах рынка абсолютное большинство жилых комплексов предлагается без отделки. Именно этот факт объясняет столь низкий средний уровень разницы цен. Так, средняя цена в ЖК "Европа Сити" на квартиры без отделки составляет 144 тыс. рублей за квадратный метр, а с чистовой отделкой лишь 150,6 тыс. Однако одновременно с этим важно понимать, что покупатели квартир в элитных проектах могут позволить себе провести отделку, равную по стоимости цене лотов в ЖК более демократичных сегментов рынка.
Большинство аналитиков и экспертов рынка сходятся во мнении, что сегодня совокупная средневзвешенная доля квартир с чистовой отделкой неуклонно увеличивается. Это происходит по причине того, что на данный момент у всех участников рынка появилось структурное понимание современных стандартов строительства, требований и формата спроса. Данная тенденция будет расширяться и по более прозаичным причинам. Обычные покупатели жилья все чаще приходят к выводу, что самостоятельный ремонт очень сложен и часто необоснованно дорог.