Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — это, по сути, производные ценные бумаги, обеспеченные закладными по ипотечным кредитам. Схема выпуска и функционирования инструмента выглядит так. Банк выдает длинные ипотечные кредиты, у него в распоряжении на 15-25 лет оказываются ценные бумаги — закладные. Чтобы заработать на них, банк передает бумаги управляющей компании, которая эмитирует ИСУ (со сравнительно коротким сроком обращения), обеспеченные закладными. Затем ИСУ продаются инвесторам. Держатель ИСУ (инвестор) получает оговоренный процентный доход. Средства для этих выплат, а также для вознаграждения управляющей компании и банка обеспечивают платежи по ипотечным кредитам. Поэтому, чтобы механизм ИСУ действовал бесперебойно и был прибыльным, необходимо согласование ставок для всех участников цепочки и аккуратное обслуживание кредитов.