Общий спад в экономике отразился на строительстве жилья не так существенно, как это прогнозировалось год-полтора назад, заявляет Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС". О том, как будет развиваться рынок, он рассказал в интервью Татьяне Каменевой.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: С июля нынешнего года ГК "ЦДС" окончательно перешла на работу по 214-ФЗ с заключением договоров долевого участия, отказавшись от договоров паевого взноса. Почему?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Я не изменил своего мнения, которое высказывал неоднократно, о том, что форма жилищно-строительного кооператива так же законна и привлекательна для потребителей, как и участие в долевом строительстве путем заключения соответствующего договора. В конечном счете, гарантиями завершения строительства жилого дома, его ввода в эксплуатацию и получения дольщиком квартиры является надежность застройщика, которая никак не зависит от формы заключаемого договора. Однако со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ в части деятельности ЖСК эта схема перестала быть удобной для нас как застройщика, у которого в работе достаточно большое количество объектов одновременно. В нынешнем году, например, мы планируем ввести в эксплуатацию совокупно в Ленинградской области и Санкт-Петербурге примерно 400 тыс. кв. м. В силу комплекса причин, если идет массовое строительство, конечно, удобнее это организовывать по 214-ФЗ. А если компания реализует индивидуальные проекты, то вполне разумно их строить по схеме ЖСК.
BG: Как переход на заключение договоров долевого участия повлияет на стоимость вашего жилья для потребителей?
М. М.: Дело не в том, что с договоров паевого взноса мы переходим на договоры долевого участия. Дело в том, что строители в принципе работают на грани рентабельности, причем уже достаточно давно, больше года. И, как в любом секторе экономики, чем дольше сдерживается экономически оправданный рост цен, тем более резко они начинают расти впоследствии. Причем драйвером этого роста с большой вероятностью станет изменение модели потребительского поведения. Спрос на жилье остается достаточно большим, но реализуется только частично. Пока еще достаточно много потенциальных покупателей откладывают покупку жилья отчасти в ожидании снижения цен, отчасти из-за удовлетворения других потребностей. Сейчас сказывается и фактор сезонности: летом принятие решения о совершении сделок с недвижимостью отнимает больше времени. Но как только покупатели массово придут к пониманию того, что сегодня инвестиции в квадратные метры действительно очень выгодны, усилившаяся покупательская активность станет стимулом для роста цен.
BG: Насколько сбалансированы сейчас спрос и предложение на региональном рынке строящегося жилья? Новые игроки, появившиеся за последние месяцы, серьезно усилили конкуренцию?
М. М.: Я бы сказал, что нет поводов для беспокойства ни у застройщиков, ни у покупателей. С одной стороны, рынок достаточно емкий и он не перегрет ни в черте Петербурга, ни в ближайших популярных пригородах вроде Мурино или Кудрово. С другой стороны, достаточно большое и гибкое предложение сегодня готово к выводу на рынок. Утвержден достаточный объем градостроительной документации, и проекты будут выводиться в зависимости от спроса. Разумеется, общая ситуация в экономике может скорректировать планы застройщиков. Но пессимистичные прогнозы на второе полугодие 2014 года и 2015 год, к счастью, не оправдались. Наверное, вообще самое важное достижение строительного комплекса — ровная, без потрясений, работа в самый трудный период. Большинство участников строительного рынка сумели адаптироваться к новым экономическим реалиям. Это очевидно по темпам строительства, объему привлекаемых денежных средств. И поскольку как очень благоприятные, так и очень неблагоприятные фазы экономических циклов не длятся слишком долго, сегодня уже можно предполагать, что в ближайшее время более серьезным испытаниям рынок вряд ли подвергнется. Чем дольше мы работаем в условиях низкой рентабельности, тем ближе изменения в позитивную сторону.
BG: А как себя чувствуют сегодня на строительном рынке, по вашей оценке, малый и средний бизнес? Реально ли для таких компаний участие на условиях субподряда в проектах крупных застройщиков вроде ЦДС?
М. М.: Все маленькие когда-то становятся большими. Или кто-то не хочет (или не может) становиться большим и остается маленьким. Поддерживать малый бизнес — задача государства, но не лидеров рынка. Мы никого не привлекаем — мы просто объявляем тендеры, когда возникает необходимость в субподряде. А уж кто эти тендеры выиграет, зависит только от самих участников — от качества их предложения. Но могу точно сказать, что от субподрядчиков мы отказываться не будем, поскольку нет задачи еще более диверсифицировать бизнес, и создавать собственное производство мы точно не будем. Моя оптимистичная оценка перспектив рынка жилищного строительства не предполагает инвестиций в структуры, которые могут пригодиться, а могут и не пригодиться.
Развитие структуры ГК "ЦДС" целесообразно в направлении усиления генподряда, еще более строгого контроля за производственным процессом.
BG: Достаточно ли квалифицированных кадров для реализации ваших планов? Как вы оцениваете ситуацию в профессионально-техническом образовании?
М. М.: Да, кадров хватает, но только потому, что в строительстве работает немало граждан ближнего зарубежья. Так что повышение престижа строительных специальностей, развитие системы профессионально-технического образования — задачи актуальные. Если говорить о формах участия в этом процессе самих работодателей, то, может быть, создавать учебные центры на базе строительных компаний — не совсем эффективно и целесообразно. Но в обеспечении практики для студентов, целевом трудоустройстве мы участвовать готовы. Заявок на квалифицированные кадры достаточно много. И в любом случае, если система профессионально-технического образования достаточно сильно была разрушена, она будет через какое-то время восстанавливаться, если это будет востребовано. А это востребовано.
BG: Вы утверждаете, что инвестиции в жилье сегодня особо выгодны для потребителей. Целесообразны ли инвестиции в земельные участки для самих застройщиков, девелоперов?
М. М.: Сегодня наши запасы земельных участков достаточны для строительства 6,5 млн кв. м жилья. И мы продолжаем мониторинг предложения на рынке земли, в частности, бывших промышленных участков. Думаю, что до конца года заключим еще несколько сделок для пополнения земельного банка. Но это не самоцель. Сейчас мы двигаемся по пути повышения ликвидности земельного банка, а не его объема. На территории Петербурга и Ленинградской области нам интересны локации, где квартиры будут продаваться достаточно прогнозируемо. Сегодня к моменту ввода любого нашего объекта в эксплуатацию доля непроданных квартир на нем — менее 5%. Хотелось бы, чтобы этот показатель оставался в нынешних пределах. Поэтому, например, пока в планах нет приобретения новых земель в местах с выраженной исторической составляющей вроде Пушкина.
BG: Многие петербургские строительные компании предлагают сегодня очень существенные, на первый взгляд, скидки на жилье. Это действительно выигрышные для потребителя предложения или красивые, но не несущие реальной экономии маркетинговые ходы?
М. М.: Все зависит от степени ликвидности квартир. Самое востребованное жилье изначально и стоит дороже, и предлагается на чуть менее привлекательных для потребителя условиях (например, требуется больший вступительный взнос или цена квартиры заметно выше при оплате в рассрочку). Условия акций не противоречат первоначальным условиям приобретения. Поэтому больше всего от участия в акциях выигрывают те покупатели, которые выбирают объективно не самое дорогое предложение.
BG: А какие квартиры сегодня наиболее востребованы? Предпочтения потребителей изменились за последнее время?
М. М.: Любое жилье по-прежнему находит своего покупателя — весь вопрос в разумном балансе качественных и ценовых характеристик. И хотя доля компактных квартир остается высокой, мы не строили и не строим много студий. Они есть в предложении для полноты ассортимента, как и большеформатные трехкомнатные квартиры.