Сближение статусов

Весна и лето — активный сезон для рынка загородной недвижимости. В этот период происходит оживление как среди покупателей, так и среди девелоперов. Сезон-2016 — не исключение. Но по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество проектов, выведенных на рынок, сократилось на 40%. При этом эксперты отмечают, что разница в цене на коттеджные поселки в статусе дачного некоммерческого партнерства (ДНП) и проекты на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) стала заметно меньше.

Олег Привалов

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за первые шесть месяцев текущего года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в продажу вышло 27 новых проектов коттеджных поселков, в которых зафиксировано около 2,5 тыс. объектов, а также пять очередей уже существующих проектов. При этом только за второй квартал 2016 года продажи открылись в 19 новых коттеджных поселках и в четырех очередях существующих.

По сравнению с первым полугодием 2015 года количество новых проектов снизилось примерно на 40%. Единственный новый проект с предложением таунхаусов — "Новое Кюмлено" от компании "Алмакс Хоумс". В этом ЖК, помимо секций таунхаусов, к продаже предлагаются индивидуальные коттеджи.

В первом полугодии продажи открылись преимущественно в поселках с предложением участков без подряда. Доля объектов в них составила 67%. Примечательно, что большая часть показателей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла: доля новых объектов в поселках с предложением коттеджей или участков с подрядом составила 4,3%, а доля нового предложения смешанной застройки — 28,4%. Лишь доля объектов с предложением таунхаусов снизилась и составила всего 0,3%.

Как отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", самым масштабным проектом, выведшим в продажу, стал поселок "Графская Славянка" от девелопера "Армада-групп". В поселке представлено около 600 участков без подряда площадью от 6 до 15 соток.

"Также стоит отметить клубный поселок бизнес-класса "Прайд", который реализует компания Navis Development Group, ранее занимавшаяся только многоквартирным строительством. Площадь домов в этом жилом комплексе варьируется от 190 до 220 кв. м", — рассказала госпожа Трошева.

Антон Банин, ведущий аналитик ГК "Доверие", признавая, что первая половина года продемонстрировала некоторое оживление на рынке загородной недвижимости, отмечает все же, что рост спроса был характерен только для наиболее популярных и востребованных локаций. "Впрочем, даже сдержанного увеличения покупательской активности оказалось достаточно для сокращения объема предложения — с 459 поселков на начало года до 449 к концу второго квартала. Уменьшение количества лотов вызвано тем, что многие девелоперы на период экономической нестабильности притормозили вывод новых проектов и даже заморозили часть имеющихся. С другой стороны, наиболее востребованные проекты продаются, также сокращая общий объем предлагаемых поселков", — говорит господин Банин.

Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО "УК "Старт Девелопмент"", рассуждая о тенденциях рынка, отмечает, что стоимость земельных участков в статусе ДНП и ИЖС сближается. Сегодня разница между ними в цене составляет 30%, а еще осенью 2015 года она была больше 100%. "После разрешения прописки в ДНП ценность земель под ИЖС несколько снизилась, и люди уже не готовы так существенно переплачивать за этот статус. Как следствие, клиенты стали чаще строить дома для постоянного проживания в ДНП, а застройщики — обеспечивать их более полным пакетом инженерных сетей (делать в ДНП асфальтовые дороги, подключать больше кВт электричества). Впрочем, на рынке достаточно и таких покупателей, которым принципиальна покупка земли именно под ИЖС", — говорит госпожа Шишулина.

Она также добавляет, что сейчас большинство застройщиков навели порядок в документах на земельные участки: оформили кадастровые паспорта и свидетельства о собственности. В результате схемы сделок стали понятными — и на загородный рынок пришла ипотека. "Теперь воспользоваться ипотечным кредитом для покупки земли можно более чем в 60% поселков. Особенно активно рынок земельных участков "окучивают" Сбербанк и Россельхозбанк", — сообщает эксперт.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний "Финам", говорит, что, согласно некоторым оценкам, цены на коттеджи на территории Петербурга по итогам первого полугодия 2016 года снизились менее чем на 1% год к году, в Ленобласти же падение составило около 2%.

Тем не менее на рынке по-прежнему наблюдается проблема с длительными сроками экспозиции. Для совершения быстрой сделки продавцу приходится идти на дисконт в 5-20% от цены выставления в зависимости от ликвидности и прочих факторов. При этом господин Нигматуллин соглашается с коллегами: несмотря на вялый спрос, поддержку ценам начинает оказывать сокращение объемов ввода в сегменте, которое в регионе снизилось оценочно на четверть.

Василий Вовк, исполнительный директор ООО "Дудергофский проект" (ГК "БФА-Девелопмент"), среди других тенденций рынка отмечает, что покупатель уделяет все больше внимания необычным архитектурным решениям и развитой инфраструктуре в коттеджных поселках. "Зачастую, стараясь привлечь большее внимание к своему объекту, застройщики приглашают к участию в проекте известных архитекторов. Интерес к оригинальным архитектурным решениям продиктован повышением уровня притязаний потенциальных покупателей. В эконом- и комфорт-классе типовые решения заводского производства априори быстрее и дешевле. В элитном и клубном секторе стремление увязать оригинальную архитектуру с концепцией и регламентом поселка сопряжено с дополнительными затратами и сложностями, что не может не сказаться на стоимости проекта. Большинство элитных коттеджных поселков представлены в классическом или современном, но спокойном и выдержанном стиле", — говорит господин Вовк.

Среди других ключевых тенденций рынка загородного малоэтажного строительства господин Вовк отмечает снижение общей площади домов и увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки. Это характерно для всех сегментов, кроме элитного домостроения. "Если два-три года назад наибольшим спросом пользовались дома площадью 150-200 кв. м, то теперь — 80-150 кв. м. Это происходит не только из-за общеэкономической ситуации, а еще и потому, что меняется структура спроса: загородная недвижимость из элитного сегмента становится все более массовым. В России на снижение средней площади дома влияют такие факторы, как новый налог на недвижимость, увеличение коммунальных расходов, издержки по содержанию дома, снижение покупательской платежеспособности", — перечисляет эксперт.