Сносно построиться

Воронежская область выбилась в лидеры реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья, став одним из передовых регионов, на территории которого могут быть реализованы пилотные проекты по расселению и сносу старых домов. Об этом на встрече с воронежским губернатором Алексеем Гордеевым в конце января заявил председатель наблюдательного совета государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства – Сергей Степашин. Работу, которая сегодня проводится в регионе, Сергей Степашин оценил положительно, подчеркнув, что «область системно и профессионально выполняет программу».

По словам Алексея Гордеева, Воронежская область участвует в программе с 2008 года. За прошедший период объем финансирования из средств Фонда составил 4,1 млрд руб. Примерно такую же сумму потратил регион. Итого – 8 млрд руб. Жилищные условия улучшили более 6 тыс. человек, которые проживали в 342 аварийных домах. Снесено 280 аварийных домов.

По данным портала Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, всего в Воронежской области в список аварийных включено 426 домов. На контроле по распоряжению правительства РФ №1743-р (целевые показатели с 2014 по 2017 год): всего 150 тыс. кв. м, с участием средств Фонда – 129,32 тыс. кв. м. С 2008 по 2012 год расселено 83,45 тыс. кв. м. В 2013 году – 18,41 тыс. кв. м, в 2014-м – 46,94 тыс. кв. м. С 2015 по 2017 год планируется расселить 103 тыс. кв. м.

В регионе по 89 домам расселение идет по графику (27 тыс. кв. м). В течение 2014-2015 годов расселение завершено по 27 домам (10 тыс. кв. м). По 67 домам идут судебные процессы (33 тыс. кв. м). По 91 дому расселение не начиналось (37 тыс. кв. м). По 152 домам завершено расселение до 2013 года включительно (39 тыс. кв. м).

Программа расселения аварийного фонда рассчитана до 2017 года. Однако такого жилья в России не станет меньше – по оценкам Минстроя, аварийного жилья в РФ к 2030 году будет 100 млн кв. м. По словам заместителя главы Минстроя Андрея Чибиса, с начала программы в 2013 году расселено 4 млн кв. м аварийного фонда – план пока выполнен на 36%. В 2015 году, по данным фонда ЖКХ, целевой показатель расселения выполнен к 1 декабря на 57% (с учетом перевыполненного плана на 2014 год). Количество аварийного жилья не сокращается: «По нашим расчетам, уже новое аварийное жилье, выявленное после 2012 года, находится примерно в тех же цифрах, что были до 2012-го, – можно посчитать, какие бюджетные “инъекции” нужно вкладывать, а денег в бюджете нет», – заявил господин Степашин.

Сергей Степашин предложил передовым регионам, к которым относится и Воронежская область, внести свои предложения по решению данного вопроса. Они, в свою очередь, могут быть озвучены главе государства в апреле в рамках Госсовета.

- С пятью-шестью сильными губерниями проведем «мозговую атаку» на предмет того, что бы предложить президенту с точки зрения поручений. У вас есть чему учиться. Ваши предложения были бы полезны, – отметил Сергей Степашин.

СНЕСТИ И ЗАСТРОИТЬ Масштабное расселение и освобождение целых кварталов ведется с целью обновления жилого фонда. Предусматривается комплексное освоение застроенных территорий инвесторами. Воронежская область по-прежнему лидирует в жилищном строительстве среди регионов, занимая третье место по объемам вводимого жилья после Москвы и Московской области. Однако сложным остается вопрос реновации территорий, застроенных ветхим и аварийным жильем. Являясь приоритетным направлением жилой застройки Воронежа, он требует массу решений как на областном, так и на федеральном уровне.

Так, на территории Воронежа по генплану до 2020 года жилищная застройка будет развиваться в том числе с помощью сноса аварийного жилья. Общая площадь реконструируемых территорий составит 314 га, а объемы нового жилья – более 2,6 млн кв. м.

Муниципальной программой «Снос и реконструкция ветхого жилищного фонда в Воронеже» определен перечень из 23 застроенных территорий (общей площадью 202 га, 711 домов). На сегодня администрацией приняты решения о развитии девяти застроенных территорий, по трем из них проведены аукционы, по территории, ограниченной улицами 9 Января – Краснодонской – Семилукской, еще в 2013 году.

На улице 9 Января в микрорайоне, ограниченном улицами Семилукской и Краснодонской, ОАО «ДСК» уже прошло значительную часть пути по реализации проекта квартальной застройки со сносом ветхого и аварийного жилья. Именно этот участок площадью 1,8 га стал пилотным проектом по расселению и застройке квартала ветхого и аварийного жилья в Воронеже. Площадь сносимого жилья, признанного непригодным для проживания, – 778,8 кв. м, или 18 квартир. По данным пресс-службы ДСК, «в районе улиц Краснодонской – Семилукской расселены два жилых дома по восемь квартир, из них четыре коммунальные на два и три хозяина. Освобожденная площадь – 540,9 кв. м, предоставленная – 1144 кв. м». Именно в этом проекте заместитель генерального директора компании-застройщика Андрей Соболев отмечал интерес только благодаря «понятной экономике»: «Можно было реально посчитать, в какие суммы обойдется реализация проекта и какова будет его эффективность, сколько людей потребуется переселить, какое количество гаражей и сараев снести и сколько выплатить компенсаций владельцам».

В ноябре 2015 года был проведен аукцион по территории, ограниченной улицами Конструкторов – Крымской – Пирогова, площадью 3,1 га. Начальная цена контракта составила почти 8,3 млн руб. На территорию также зашел ДСК через одну из своих структур – ООО «РемСтрой», предложив максимальную цену – 8,7 млн руб. Часть ветхих домов была расселена по федеральному закону №185. Как отметили в пресс-службе ДСК, общая площадь расселенных квартир по улицам Пирогова – Крымская – Конструкторов – 1 тыс. кв. м, предоставлено 1,46 тыс. кв. м. По улице Крымской, 29/6 в 2016 году застройщик приступает к монтажу стартового дома для расселения 36 квартир (общая площадь – 1,2 тыс. кв. м). Будет предоставлено 1,8 тыс. кв. м. Стартовый дом предусматривает, что люди остаются жить на прежнем месте.

Напомним, в настоящее время мэрией подготовлены постановления о проведении еще двух аукционов: по территории, ограниченной улицами Серова – Ленинградской – Брусилова (3,1 га), и в границах улиц Арзамасской – Ленинградской – переулка Гвардейского (1,9 га). На первой территории расположены 13 многоквартирных жилых домов. Из них четыре дома были признаны аварийными и подлежащими расселению в рамках муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда». Недавно мэрия объявила о признании аварийными и расселении еще части домов. Соответственно, затраты на расселение понесет город. По словам руководителя управления строительной политики горадминистрации Виктора Владимирова, ожидается, что оба аукциона будут проведены в марте текущего года. Чиновник не опроверг данные об интересе к этим участкам определенных застройщиков. Однако называть эти компании в мэрии не спешат.

ПРОСЧЕТЫ В ПРОГРАММЕ Пока практика аукционов на право развития застроенных территорий показала слабую заинтересованность застройщиков в подобных проектах. И это вопрос не только Воронежской области. Общая для России проблема – несоответствие современного федерального законодательства и муниципальной практики реалиям рынка. Задача власти – сделать эти площади коммерчески привлекательными, чтобы они вошли в деловой оборот.

В области развития застроенных территорий масса проблем, но основных две. Первая – высокая плотность застройки и высокая включенность в нее частных владений.

В 2015 году по территории, прилегающей к переулку Отличников, аукцион был проведен дважды, подано две заявки, но ни один из участников впоследствии на аукцион не явился. По словам Виктора Владимирова, «условия аукциона не устроили инвесторов». «Развитием данной застроенной территории интересовалась наша компания, – комментирует гендиректор ГК “Развитие” Сергей Гончаров. – Однако уже после подачи заявки мы начали осмотр территории и проведение экспертизы степени ветхости жилого фонда».

Оказалось, что все дома на указанной территории не аварийные, а ветхие, то есть не подлежащие принудительному расселению. «Когда жильцы сами не считают свои дома аварийными, браться за расселение практически не имеет смысла, – комментирует господин Гончаров. – Администрация тоже сделала свои выводы. Чтобы начать освоение – нужна стратегия, чтобы в контрактах было прописано состояние территории. А не кот в мешке». По мнению застройщика, для освоения территории необходимо как минимум два параметра: контракт с мэрией об освоении территории, а также понимание жителей, что дом признан аварийным и переселение неизбежно. Необходимо смотреть на конъюнктуру того или иного квартала, на состояние самих домов. Аварийными на обозначенных территориях признаны далеко не все. «Если среди 20 домов есть два ветхих, а остальные признаны аварийными – это небольшая проблема. Но если все дома такие или почти все – расселить квартал практически невозможно», – комментирует СергейГончаров.

Муниципальной программой определены территории с перемешанными домами, одни из которых признаны аварийными и подлежащими принудительному расселению, другие – нет. При определении застройщика через аукцион мэрия должна признать дома аварийными, чтобы начать принудительное расселение. Если администрация не будет помогать расселять принудительно – все встанет. «У нас нет полномочий на принудительное расселение. Мы идем на уступки – предоставляем квартиры с большим коэффициентом, выплачиваем отступные с большим дисконтом. Но при этом гарантии, что со всеми удастся договориться, нет», – резюмирует застройщик.

Ветхое жилье может быть не приватизировано, собственник может уехать, а участок не стоять на кадастре. По мнению гендиректора ООО «Квартал» Дмитрия Лукинова, перед лицом гражданина, дом которого планируется к расселению, должен стоять представитель власти. Расселять должна именно администрация, несмотря на то что жилой фонд предоставляет застройщик.

Помимо жилья застройщик сталкивается с необходимостью решения вопросов о сносе многочисленных гаражей и сараев внутри дворов при оформлении прав собственности только на часть из них. «Ответ на этот вопрос – “подлежат сносу” – также должен быть в соответствующей программе, – отмечает Дмитрий Лукинов. – Чтобы звучал он не от представителей компании-застройщика, а от органов власти, то есть был официальным. Лет десять назад многие скептически отнеслись к решению городских властей убрать с улиц города киоски. Говорили, что сделать это невозможно. Но ведь снесли же».

Права принудительного сноса таких объектов у мэрии пока нет. Однако законодательная инициатива о внесении изменений в законодательную базу с тем, чтобы появилась возможность применять аналогичный метод по гаражам и сараям, есть, сообщил вице-мэр по строительству воронежской мэрии Владимир Астанин.

Еще один вопрос – решение об освобождении коммерческих помещений, расположенных на первых этажах старых зданий, выкупленных индивидуальными предпринимателями. Там размещены магазины, офисы и т. д. «Договориться с ними о переселении еще сложнее», – комментируют застройщики.

«Создавая проект планировки, мы должны сразу же предусмотреть размещение на первом этаже нового строящегося здания (в радиусе 10-50 м от старого) коммерческих структур с более выгодными условиями, – предлагает Лукинов. – Переселение данных учреждений необходимо будет организовать таким образом, чтобы они могли сразу же накануне сноса старого здания переехать в новое в шаговой доступности. Такой подход мы уже применили к планировке территории на Московском проспекте».

Без частно-государственного партнерства развитие застроенных территорий в современных реалиях нецелесообразно, считает глава правления ГК «БиК» Бмитрий Большаков. Группа «БиК» самостоятельно расселяет ветхие и аварийные дома в течение четырех лет на участке, ограниченном улицами 9 Января, Торпедо, Динамо, Жигулевской. За три с половиной года расселено пять домов.

«Полностью расселять ветхий фонд без помощи государства в сегодняшней экономической ситуации если не убыточно, то уходит в ноль. А при реальном раскладе – в минус, – отмечает господин Большаков. – Когда мы занялись самостоятельным переселением из ветхого и аварийного жилья, то не представляли, насколько это сложно, длительно и высокозатратно. Плюс к этому добавился кризис. Когда начали расселять – экономика была одна. Сейчас себестоимость строительства выросла, а спрос упал». Впрочем, даже без проседания отрасли развитие застроенных территорий не могло быть массовым.

ЭКОНОМИКА «НЕ БЬЕТ» Весь ветхий и аварийный фонд состоит из типовых двухэтажных домов послевоенной постройки, рассказывает Дмитрий Большаков. В доме около 14 квартир, каждая на две-три комнаты. При обмене предоставляются квартиры большей площади. Без хорошего предложения собственники жилья просто не соглашаются выезжать.

На самостоятельное переселение и снос одного дома с оформлением документации, постановкой участка на кадастр уходит полтора года. Инвестиции в каждый расселенный дом составляют 40-50 млн руб. При такой экономике участок под строительство становится золотым. «Расселение двух-трех домов равноценно покупке десятков га пустой земли на периферии», – считает Большаков.

По этой же причине ГК «Развитие» отказалась от участия в торгах по переулку Отличников. «По контракту стоимость освоения территории составляла 1 млн руб., – отмечает гендиректор ГК «Развитие» Сергей Гончаров, один из застройщиков, подавший заявку на участие в аукционе. – Однако стоимость земли и жилья под расселение данного квартала были несоизмеримы: так, 1 га земли обходился бы нам в 100 млн руб.; необходимо было предоставить 2,5 тыс. кв. м для расселения. По моим оценкам, стоимость земли и жилья, которое нужно раздать, – примерно 1:2, возможно 1:3. При этом стоимость участка в переулке Отличников составляет максимум 50 млн руб.».

«Стоимость участка не должна превышать 20% от вновь возводимого жилья», – подтверждает Дмитрий Лукинов. Для этого на аукцион должен выходить участок, свободный от обременения третьими лицами и обеспеченный квартальными сетями.

Вторая проблема, съедающая экономику освоения застроенных территорий, – попытка заложить в торги банковскую гарантию, отмечает господин Гончаров. По условиям аукциона застройщик должен заплатить банковскую гарантию 5% в год за каждый аварийный дом. «Заходя на большую территорию, я понимаю, что там работы на 8-10 лет (3-4 га). Штук 15 домов, пять из них аварийных. При оценке каждого двухэтажного дома – порядка 40 млн руб., 5% в год на пять лет – 25%. Получается, с каждого дома нужно 10-15 млн руб. отдать на банковскую гарантию. Это утопия», – отмечает застройщик. Обновление инженерных сетей полностью на нем.

«Возвести 10-этажную высотку на месте 2-этажного барака с подключением к существующим сетям просто невозможно, – комментирует Дмитрий Большаков. – На 9 Января мы тянули новые магистральные коммуникации. Это высокозатратная часть. Со стороны властей необходима помощь: субсидирование, льготное подключение. Однако ничего этого нет. Застройщик должен самостоятельно все проложить и заплатить за снабжение (отбор мощности)».

Все инженерные сети в старых микрорайонах ветхие, подтверждает Дмитрий Лукинов из «Квартала». Реконструкция ложится на застройщика, однако экономически это становится нерентабельно. Должны быть спецпрограммы. Оптимальным выходом из положения застройщик видит в перспективе создание отдельной программы по развитию и реконструкции сетей и объектов: «На основании проектов планировки территорий и собранных нагрузок надо создать отдельные программы по развитию и реконструкции сетей и объектов, которые будут задействованы в новом строительстве. Такая программа создается за рабочим столом поставщиков энергоресурсов, власти, строителей и даже, может быть, банков. И как ее результат – введение разумной и экономически обоснованной стоимости обременений за подключение для застройщиков и инвесторов. При этом ничьи интересы не будут ущемлены».

«ПЛАНО-МЕРНОЕ» РАЗВИТИЕ Просчитать до конца экономику освоения территории до вхождения в проект (участия в торгах) сложно, отмечают участники рынка. Точку входа нужно определить до торгов. Нужен график производства работ. «Чтобы проект стал маржинальным, мне необходимо сделать площадь посадки домов соизмеримой», – рассказывает Сергей Гончаров из «Развития». При освоении пустого участка расход на землю составляет до 10% от стоимости жилья. На застроенных территориях этот показатель увеличивается вдвое: «Экономику можно вытащить, превысив предельно допустимые параметры застройки».

«Чтобы расселить, снести, проложить сети и построить новый квартал, нужна экономика проекта. Ты либо сработаешь в убыток, либо превысишь нормативы по плотности, – подтверждает господин Лукинов. – Мэрии это тоже невыгодно: снести старый квартал и получить взамен гетто. Администрация не дает добро на превышение предельно допустимых параметров, и застройщик выходит из программы. В случае реализации проекта ввиду понесенных издержек застройщик вынужденно поднимает ценник квадратного метра как минимум на 15%».

Вторым вариантом вытягивания экономики таких проектов мог бы стать высокий ценник жилья – строительство элитного квартала. Однако, по мнению Дмитрия Лукинова, реализовать такой проект, когда под окном через забор находится ветхое жилье, которое, возможно, расселят через 10 лет, невозможно. Гарантии освобождения территории в дальнейшем нет.

По оценкам Андрея Соболева из ДСК, фактически жилой фонд предоставляется с коэффициентом 1,5-2, поскольку площадь современных квартир больше, чем положенная по нормативам: «Поэтому реальность такова, что входить в какой-то новый проект по освоению территории комплексной застройки без формирования единой информационной базы и ее доступности для застройщиков, опасно и достаточно рискованно».

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ «ПРОБКИ» Впрочем, и застройщики, и чиновники сходятся во мнении, что реновация застроенных территорий является ключевым фактором грамотного развития Воронежа. В городе уже есть примеры освоения застроенных территорий, в том числе и по инициативе застройщиков. Очевидно, что в этом направлении город развиваться будет. По сути, любые инициативы бизнеса в освоении застроенных территорий власти поддерживают, но с разной эффективностью. «На самом деле, если что-то зависит от администрации, на этом этапе работа уходит в рутину, – отмечает Дмитрий Большаков. – Мало в администрации квалифицированных линейных работников». Таким примером стало затянувшееся переоформление документации на новую трансформаторную подстанцию, построенную застройщиком на участке реновации территории взамен ветхой. В итоге к возведению очередного объекта компания не может приступить уже полтора года.

В оперативности работы мэрии сомневается и господин Лукинов. «Победивший на аукционе застройщик должен инвестировать в квартирный фонд для расселения. Однако в чем состоит функция мэрии и реальная помощь застройщику в освоении территории? Гарантии сроков расселения нет, сноса самостроя, построек гаражей – тоже. Только запросы в Росреестр будут идти и обрабатываться полгода». В мэрии необходимо создание органа, который будет помогать проходить юридические процедуры застройщику и ускорять процесс оформления документации. Если речь будет идти о строительстве одноподъездного жилого дома, затяжка с оформительской работой в месяц-два не настолько страшна, а если застройщик развернется на 18 га – промедление даже в один месяц может обернуться убытками в десятки миллионов рублей.

Именно поэтому пока, по мнению гендиректора «Квартала» Дмитрия Лукинова, сносить ветхие дома и застраивать территории самим застройщикам проще, выгоднее и быстрее: «В частном порядке с юристами представители застройщика встречаются с жильцами ветхих домов, индивидуально обсуждаются условия выкупа помещений, и сносятся дома».

Тем не менее освоенное и анонсированное федеральное финансирование, высокие показатели региона по расселению ветхого и аварийного жилья за счет бюджетов всех уровней дают неплохие перспективы по освобождению площадок для дальнейшего освоения. В этом отношении государственно-частное партнерство имеет шансы сработать. А при корректировке недочетов муниципальных барьеров есть надежда, что в ближайшей перспективе профильная программа все-таки выстрелит.