Не тот настрой
Рынок жилья в Пермском крае по итогам прошлого года значительно просел: ипотечное кредитование, а вслед за ним и продажи квартир в новостройках сократились в среднем на 30–40%. В плюсе оказались только показатели по количеству сданных квадратных метров — ввод жилья в эксплуатацию вырос на 3,5%. Но это, по словам девелоперов, заделы прошлых лет, а сегодня стоит готовиться к сокращению объемов строительства.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Строить без спроса В прошлом году в Пермском крае было сдано в эксплуатацию 1,15 млн кв. м жилья (почти 17,4 тыс. квартир). Прирост, учитывая успехи прошлых лет, оказался весьма скромным — всего 3,5%. Если по итогам 2013 года, когда был преодолен «порог» в 1 млн кв. м жилья, прирост составил почти 22%, то по итогам 2015-го — около 10%. Несмотря на то что в целом за прошлый год удалось нарастить объемы жилищного строительства, достичь заявленных краевыми властями 1,3 млн кв. м не получилось. И это было ожидаемо, поскольку темпы прироста постепенно падали в течение всего прошлого года, а по итогам 11 месяцев 2015 года Пермьстат и вовсе зафиксировал отрицательную динамику ввода жилья: за январь — ноябрь было сдано на 7% меньше, чем за тот же период годом ранее. Отчасти на итоговые данные 2015 года повлияли объемы индивидуального жилищного строительства. За прошлый год оно просело почти на 14%, на его долю приходится менее половины от общего объема сданного жилья — 470,4 тыс. кв. м. В предыдущие годы ИЖС показывало рост, хотя эксперты признавали, что речь идет о более активной регистрации объектов, которые были построены ранее, чем о реальном строительстве.
Девелоперы признают, что показатели ввода жилья не отражают картину на рынке жилой недвижимости, которая сложилась в прошлом году. Они напоминают, что это наработки прошлых лет, ведь сдаются дома, возводить которые начали еще пару лет назад. А весь 2015 год участники рынка наблюдали серьезный спад потребительского спроса — на фоне экономической нестабильности платежеспособных покупателей стало значительно меньше, чем в предыдущие годы, объемы ипотечного кредитования сократились. Так, по данным Центрального банка РФ на 1 января этого года в Пермском крае было выдано 15,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 21,2 млрд руб. (средняя ставка — 13,51%). В то время как годом ранее эти цифры составляли 25,9 тыс. кредитов на общую сумму 34,8 млрд руб. при средней ставке 12,48%. И в денежном, и в количественном выражении ипотека упала почти на 40%.
Провал мог оказаться еще масштабнее, как полагают эксперты, но в марте была запущена программа господдержки ипотечного кредитования для покупателей жилья в новостройках. «В конце 2014-го — начале 2015 года в результате кризисных явлений в экономике банки были вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам, а некоторым заемщикам пришлось отложить покупку жилья до лучших времен. В тот момент прогнозировалось трех-четырехкратное снижение объемов ипотечного кредитования в 2015 году. Избежать этого помогла запущенная в марте программа господдержки, по которой получить ипотечный кредит на новостройку можно по ставке 11,4–12%, что более чем на 2% годовых ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — отметила управляющий ВТБ24 в Пермском крае Светлана Щеголева. На 1 января 2016 года ВТБ24 в Пермском крае выдал 1166 ипотечных кредитов по программе «Ипотека с господдержкой» на сумму 1,8 млрд руб. — это почти 60% от всех ипотечных кредитов, выданных банком в прошлом году.
Тяжелая доля О том, что программа произвела определенный эффект, говорят и строители. Как сообщила замгендиректора ОАО «Камская долина» Алевтина Романова, почти четверть всех сделок по продаже квартир крупнейшего в крае застройщика (22%) было заключено с участием ипотеки. Это сопоставимо с показателями 2014 года, когда по ипотеке было реализовано 26% жилья. При этом госпожа Романова уточнила, что практически все ипотечные сделки за прошлый год — это ипотека с господдержкой. Впрочем, сохранить показатели продаж на уровне 2014 года девелоперам не удалось. По словам Алевтины Романовой, в прошлом году «Камская долина» реализовала на 30% меньше квартир, чем годом ранее: около 1,4 тыс. вместо 2 тыс. в 2014 году. По данным консолидированной отчетности по МСФО, выручка группы за прошлый год составила 4,7 млрд руб. По сравнению с 2014 годом она сократилась почти на 20% (с 5,8 млрд руб.). При этом группа осталась прибыльной: по итогам 2015 года прибыль составила 27 млн руб., рентабельность продаж — 10,4%.
Падение продаж в пределах 30–50% в течение прошлого года фиксировали многие застройщики. Однако ряд компаний, не так давно вышедших на пермский рынок, подводя итоги 2015 года, заявили, что по реализуемым ими проектам ситуация с продажами квартир выглядит не так критично, как в целом по рынку и у крупных игроков.
Руководитель отдела продаж компании «Талан» Алексей Терентьев сообщил, что за 10 месяцев этого года проданы все квартиры первой очереди МФК «Новый центр» на Революции, в ноябре реализовано 27 квартир второй очереди и продано 38% коммерческих площадей «Нового центра». Руководитель отдела продаж «Петрострой» София Белова отметила, что в 2014 году компания начала строительство ЖК на Гайве (два дома, 23 тыс. кв. м, 765 квартир, основная часть из них — студии), к концу 2015 года в первой очереди продано более 60% квартир (степень готовности — свыше 50%) и более 30% во второй очереди (строительство начато в этом году). Директор по продажам «Орсо групп» Наталья Лисина уточнила, что в последнее время в летний период спада продаж девелопер не наблюдал. Максимальные, пиковые значения по продаже площадей в ЖК «Дружба» на Ким, 101 (проект «Орсо групп»), были зафиксированы в июне и июле этого года, а к концу 2015 года в этом ЖК проданы все квартиры, кроме одной.
Практически все участники рынка в прошлом году пытались стимулировать потребительский спрос разными методами. Кто-то делал ставку на скидки и акции, кто-то предлагал рассрочку как альтернативу ипотеке, некоторые девелоперы разрабатывали совместные программы с банками, предлагая ставки по ипотеке даже ниже, чем по программе господдержки. В зависимости от застройщика и объекта она могла составлять 10, 9 и даже 6%. Впрочем, такое падение, как поясняли эксперты, зачастую было маркетинговым ходом: формально цены на жилье не снижались, иначе бы потребители могли занять выжидательную позицию и прекратить покупать квартиры, рассчитывая, что стоимость квадратного метра может стать еще меньше.
Низкий платежеспособный спрос, экономическая турбулентность, недоступность финансового ресурса — не единственные сложности, с которыми девелоперы столкнулись в прошлом году. Новации в земельном законодательстве ввели новые требования к межеванию земельных участков: участок под каждый многоквартирный дом должен быть размежеван. Это стало проблемой для тех проектов, где освоение территорий происходило комплексно и земли размежеваны не были. Из-за этого многим застройщикам местные власти отказали в выдаче разрешений на ввод домов в эксплуатацию. После этого девелоперы стали обращаться в суд. Одним из первых стал «СтройПанельКомплект». Компания оспорила в арбитраже отказ городского департамента градостроительства и архитектуры в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию домов на Целинной, 45 и 47 (Вышка II) и выиграла разбирательство.
Осенью застройщикам пришлось решать еще одну проблему, связанную с изменением федерального законодательства. С 1 октября прошлого года вступили в силу поправки в федеральный закон о долевом строительстве, ужесточились требования к страховым компаниям, которые имеют право страховать гражданскую ответственность застройщиков. Центробанк обновил список страховщиков, которые соответствуют этим требованиям. Из почти 70 организаций сейчас в нем всего 20. Ужесточение требований к страховым компаниям привело к тому, что большинство девелоперов не могли привлечь средства дольщиков, пока не подыскали новую страховую компанию. Финансирование с помощью «долевки», за счет которой в основном и возводились объекты, на время прекратилось. В результате крупнейшие застройщики, такие как ПЗСП, СПК и другие, были вынуждены снизить объемы стройки в два раза и сократить персонал. Снижение числа зарегистрированных договоров долевого участия, в том числе из-за проблем со страховщиками, зафиксировала и официальная статистика. По данным краевого управления Росреестра, наблюдается отрицательная динамика по договорам долевого участия: в 2015 году их стало на 33,5% (на 4381) меньше, чем годом ранее.
Строить планы Начало этого года показало, что положительных сдвигов в сфере жилищного строительства пока ожидать не стоит. В январе 2016 года, по данным Пермьстата, в крае было сдано в эксплуатацию всего 19 тыс. кв. м (206 квартир), что составило 42,8% к январю 2015 года. Причем основной объем ввода приходится на жилье, построенное индивидуальными застройщиками (16,3 тыс. кв. м — это почти на 60% меньше, чем годом ранее).
Сегодня девелоперы весьма сдержанно заявляют о планах на этот год, а строить прогнозы из них не решается почти никто. Большинство участников рынка говорят, что сохранят объемы строительства на уровне прошлого года. Это притом, что уже в 2015 году они возвели жилья меньше, чем годом ранее. Так, лидер регионального рынка СГ «Камская долина» фактически построила 108 тыс. кв. м недвижимости (150 тыс. кв. м в 2014 году). В 2016-м этот застройщик рассчитывает сдать около 100 тыс. кв. м. При этом «Камская долина» планирует получить выручку в размере 4,5 млрд руб., из которых только 2,2 млрд руб. приходится на выручку от продажи квартир на рынке. В компании это объясняют диверсификацией деятельности, поступлением средств, в том числе по контрактным обязательствам (госконтракты и прочее). ПЗСП в прошлом году сдал около 70 тыс. кв. м (в 2014-м — около 100 тыс.), а к концу этого года намерен ввести более 60 тыс. кв. м. «СтройПанельКомплект» прежде собирался наращивать объемы строительства, чтобы довести их к 2018 году до 150 тыс. кв. м, но сейчас компания планирует сдавать по 70–80 тыс. кв. м в год.
В начале года, по словам директора по продажам ОАО «ПЗСП» Алексея Демкина, реализация квартир идет относительно неплохо. Но это, как поясняет собеседник, во многом было связано с неопределенностью по продлению ипотеки с господдержкой. «Банки подогревали интерес тем, что в марте господдержка может закончиться, поэтому многие покупатели старались успеть взять кредит. Сейчас принято решение о том, что программа будет продлена на 2016 год. Интересно посмотреть, что будет со спросом в марте, когда этого информационного повода (о завершении госпрограммы. — «Guide — Итоги года») не будет. Я думаю, что произойдет спад: те, кто пытался заскочить в последний вагон, теперь будут более расслабленно принимать решение. Но даже если будет снижение, на мой взгляд, оно не станет катастрофическим, потому что эта программа стимулирования действительно стимулирует покупательский спрос. Ставка с учетом господдержки становится психологически приемлемой», — полагает господин Демкин.
Снижения или роста цены квадратного метра в новостройках участники рынка не ожидают. По словам господина Терентьева, сегодня нет предпосылок для падения стоимости жилья и на первичном рынке. «Рост курса доллара и евро приведет к росту цен на материалы и комплектующие. Действие системы „Платон“ (введение платы на грузоперевозки для автомобилей грузоподъемностью выше 3,5 т. — «Guide — Итоги года») также повлияет на себестоимость материалов, которые доставляются крупнотоннажным транспортом», — пояснил Алексей Терентьев. Другими факторами, которые будут влиять на стоимость, по его словам, станет дефицит на рынке жилья.