В последнее время российские власти последовательно борются с покупкой объектов за рубежом государственными служащими. В итоге иностранные продавцы предлагают приобрести недвижимость анонимно.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
По словам экспертов, покупатель может получить услугу по юридическому и налоговому консалтингу с целью выбора наиболее оптимальной для себя схемы покупки. Такие услуги предоставляют все европейские юридические компании, которые занимаются сопровождением сделок с недвижимостью и налоговым консультированием частных клиентов. "Покупать недвижимость в Европе можно или на частное лицо, или на компанию. Все сделки фиксируются в реестрах недвижимости, и узнать, кто является собственником объекта, несложно, проверив информацию в реестре",— говорит Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills. По ее словам, при покупке недвижимости на компанию собственником является юридическое лицо, которое и вносится в реестр. Выбор формы приобретения и владения — на физическое лицо или на юридическое — зависит не только от фактора анонимности, но и от факторов налогообложения. Иногда экономически выгоднее покупать недвижимость на компанию, иногда — на физическое лицо. Например, в Великобритании до 2012 года дорогую недвижимость в основном покупали на иностранные юридические лица, поскольку налог при покупке был существенно ниже. Также это позволяло в будущем избежать налога на наследство, который в Великобритании составляет 40% на объекты недвижимости и не платится при наследовании акции компаний. Однако в последние годы налоговый режим для юридических лиц существенно изменился и продолжает ужесточаться, и на сегодня покупать недвижимость на компанию стало в большинстве случаев дороже, чем на физическое лицо. Например, при покупке квартиры стоимостью £1 млн на физическое лицо налог "гербовый сбор" составит 4,4%, а при покупке на юридическое — 15%.
Если же речь идет о покупке недвижимости, которая сдается в аренду и приносит доход, то здесь выбор формы владения будет зависеть помимо анонимности от стоимости приобретаемого имущества, размера предполагаемого арендного дохода. Для недорогой жилой недвижимости покупка на юридическое лицо обычно не имеет экономического смысла, в том случае если его нужно создавать: стоимость открытия и содержания фирмы может оказаться существенным дополнительным расходом. Впрочем, как говорит директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина, на Кипре такой практики нет: продавцы за рубежом всегда запрашивают имя принципала.
Как говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, госслужащие никогда официально не владели объектами зарубежной недвижимости, поскольку всегда приобретали их через офшорные компании. "Редкие недальновидные госслужащие покупали жилье за рубежом в собственность самостоятельно или же брали взятку в виде объекта недвижимости, что потом становилось достоянием общественности",— говорит он. Например, по его словам, можно использовать систему трастов, которую невозможно расколоть: практически все олигархи хранят свои деньги в трастах на Британских Виргинских Островах. Внутри офшорной компании активы записаны на определенного владельца, и эту компанию не заставит раскрыть подобную информацию ни одно решение суда. Офшорная компания никому не подчиняется, а документы существуют только у клиента и администратора. Ни через регистр, ни через банк невозможно отследить, кто стал официальным конечным покупателем.
"На Западе уже осуществляется оплата недвижимости при помощи биткоинов, а значит, можно расплачиваться криптовалютой и приобретать недвижимость абсолютно анонимно",— говорит Игорь Индриксонс. По его словам, слабым местом безопасности сделок с недвижимостью является кадастр. Если в кадастре находится какая-нибудь грамотно продуманная офшорная структура, допустим, одной офшорной компанией владеет другая офшорная компания либо еще один траст или какая-нибудь люксембургская компания, то такие схемы невозможно взломать. Редко удается выяснить, кто на самом деле стоит за той или иной покупкой, ведь в основном чиновники доверяют заключение сделок своим представителям. В конце концов, когда осуществляется сделка, никто не может узнать, даже агенты, участвовавшие в сделке, кто на самом деле стоит за всей этой структурой.
Как говорит ведущий эксперт "Транио" Юлия Кожевникова, чтобы анонимно приобрести недвижимость в Великобритании, нужно совершить несколько действий. Во-первых, создать и зарегистрировать номинальную компанию. Во-вторых, заключить договор поручения о том, что номинальный директор будет действовать в интересах действительного собственника (Nominee Director Declaration). В-третьих, оформить письмо об освобождении от обязательств (Director Resignation Letter), которое обезопасит номинального директора, в случае если реальный владелец нарушит закон. В-четвертых, необходимо оформить генеральную доверенность (Power of Attorney) от имени номинального директора компании, которая позволит реальному владельцу заключать договоры купли-продажи, фактически управлять объектом, открывать банковские счета и т. д. Наконец, в-пятых, после этого остается только заключить договор купли-продажи объекта недвижимости от лица компании.