Новосибирск — город, который по многим параметрам выбивается из общего списка российских городов-миллионников. Именно здесь территории раньше других стали осваивать поквартально, а не только точечно. Здесь застройщики первыми в России ввели практику классического трейд-ин с минимальным дисконтом. И только, пожалуй, здесь на фоне общего, характерного для всех городов страны падения продаж лидирующий застройщик сообщает о беспрецедентном их росте.
Районы, кварталы
Комплексное освоение территорий в Новосибирске началось еще тогда, когда в столице строили жилье в основном точечно. Группа "Энергомонтаж" начала застраивать площадку в 45 га в микрорайоне "Родники" на севере города в 2004 году. Всего здесь запланировано построить 450 тыс. кв. м жилья и 75 тыс. кв. м площадей социального назначения. "Эта застройка является знаковой как минимум для всей Сибири",— считает Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting.
Так же действуют и другие застройщики. И хотя в Новосибирске немало и точечных объектов, построенных в разное время и теперь соседствующих друг с другом, преобразование старых кварталов с бараками в новые, современные микрорайоны продолжается.
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев говорит, что дома старого фонда, которые еще остаются рядом с новыми кварталами, не теряют в цене, как это бывает в случае точечного строительства, когда увеличивается нагрузка на дорожную и социальную инфраструктуру. "Напротив, они дорожают, поскольку в непосредственной близости от них расширяются дороги, строятся торговые центры, детские сады".
В текущем году темпы строительства не замедлились, а, наоборот, возросли. Согласно данным министерства строительства Новосибирской области, за первые шесть месяцев текущего года в регионе введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. м жилья — почти на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А всего в 2015 году в городе и области планируется ввести 1,9 млн кв. м жилья.
Чтобы не оскорбить покупателя
По данным Национального объединения застройщиков (НОЗА), на первом месте по объемам текущего строительства в регионе группа компаний "Стрижи", общий объем текущего жилого строительства которой превышает 234 тыс. кв. м. Непосредственно за "Стрижами" в сентябрьском рейтинге, составленном НОЗА, следует промышленно-строительный концерн "Сибирь", который застраивает около 206 тыс. кв. м.
Обе компании строят не только жилье, но и элементы коммерческой инфраструктуры, а также занимаются озеленением. В августе концерн "Сибирь" открыл парк с тематическими зонами отдыха в жилом массиве "На Фадеева" в Калининском районе города, а "Стрижи" в одноименном микрорайоне ввели в эксплуатацию новый торговый центр общей площадью 3 тыс. кв. м с детским бассейном.
Однако стратегии продаж принципиально разнятся. Главная страница сайта "Сибири" изобилует спецпредложениями. Например, до 10 августа покупатель двухкомнатной квартиры получал в подарок отдых на Горном Алтае. Минимальная цена студии площадью 23 кв. м в одном из домов жилого массива "Радуга Сибири", который будет сдан в четвертом квартале 2017 года,— 934 тыс. руб.
"Стрижи" таких предложений не делают. Минимальная цена 24-метровой студии в восьмой очереди микрорайона "Стрижи", который будет введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2016 года,— 1,495 млн руб. Как утверждает генеральный директор компании Игорь Белокобыльский, "компания за всю историю существования ни разу не выходила на рынок с дисконтными предложениями, которые могут оскорбить покупателя: лоджией в подарок или сниженными ценами на некоторые позиции".
Обжить квартиру за два дня
Зато в "Стрижах" вовсю используют трейд-ин, причем классический — когда застройщик выкупает имеющееся у покупателя жилье. Зачастую, когда говорят о трейд-ин, имеют в виду такую его разновидность, как взаимозачет: в этом случае выкуп не происходит, застройщик только фиксирует стоимость на своем объекте, как правило, на два-три месяца, пока покупатель продает свою старую квартиру.
Дисконт, с которым компания выкупает вторичное жилье, поражает воображение: всего 5% от суммы, объявленной независимым оценщиком. В Москве, например, трейд-ин большинство застройщиков воспринимает скептически, а те немногие, кто отваживается его ввести по классической схеме, говорят о минимально необходимом дисконте в 20%, а лучше в 30%, иначе, мол, риски застройщика оказываются слишком велики.
В компании говорят, что для выкупа принимаются практически любые квартиры. "Трудности могут возникнуть разве что в случае, например, с неузаконенной планировкой, о которой покупатель не сообщил заранее",— комментирует Игорь Белокобыльский. При этом доля приобретателей жилья в новостройках, которые пользуются данной услугой, растет и может достигнуть трети от общего числа. По оценкам Глеба Бекетова, руководителя аналитического отдела компании "Этажи", примерно 35,7% покупателей первичного рынка в качестве частичной или полной оплаты используют средства от продажи имеющейся квартиры.
Кроме того, в компании ввели тест-драйв: все желающие могут на два дня бесплатно поселиться в специально для этого отремонтированной, полностью обставленной квартире в новостройке, чтобы оценить достоинства и недостатки проживания в данном микрорайоне. Кстати, примеру "Стрижей" последовал другой девелопер Новосибирска — "Сибакадемстрой". Правда, у него квартира предоставляется только на один день.
Все упали — мы растем
По данным Сергея Дьячкова, объем продаж квартир в новостройках Новосибирска в июле--августе текущего года снизился по отношению к показателю соответствующего периода 2014 года примерно на 25%, а по итогам первого полугодия падение было меньшим --15%. А в "Стрижах" летнее уменьшение спроса называют "несущественным" и заявляют о росте продаж на своих объектах на 65% по сравнению с прошлым годом.
Если темпы роста не уменьшатся, через несколько лет Новосибирская агломерация вполне может стать новым лидером в строительстве жилья. Ресурсы многолетнего хэдлайнера — Подмосковья — уже практически исчерпаны, так что шанс у сибирской столицы есть. Особенно если она справится с недостроем прошлых лет — пока в городе насчитывается около 50 замороженных строительных объектов и самое большое среди российских городов число пострадавших соинвесторов.