Яркий пример первостепенности ценового фактора

Район Шушар является одной из наиболее перспективных зон с точки зрения строительства проектов комплексного освоения территории (КОТ). Покупателей жилой недвижимости в данной локации привлекают относительно невысокая цена метра, наличие городской прописки, близость к городу, КАД и станциям метро ("Купчино", "Звездная").

На данный момент Шушары — одна из наиболее активно осваиваемых территорий Петербурга. Первичный рынок недвижимости Шушар представлен жильем экономкласса. Микрорайон Шушары является одним из самых крупных в Петербурге: он простирается на тысячи гектаров от Пушкина и до Купчино. Например, расстояние от новостроек непосредственно поселка Шушары, расположенного рядом с КАД, до новостроек в совхозе Ленсоветовский составляет 8 км. А есть еще Пулковское отделение Шушар и здесь тоже строят мало- и среднеэтажное жилье (ЖК "Трио", ЖК "Царский двор"), и новый микрорайон "Славянка" (муниципальное образование поселка Шушары)

"Жилье в Шушарах считается самым дешевым в Петербурге. В первую очередь ценник тянет вниз компания "Дальпитерстрой" — основной застройщик этой территории. Средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме здесь составляет от 69 тыс. рублей — в полтора раза меньше, чем в среднем по городу. И, в общем, пока нет никаких предпосылок к тому, чтобы эта территория стала более удобной для проживания, а следовательно, жилье здесь стало резко дорожать", — говорит Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, говорит: "Шушары — это, пожалуй, самый яркий пример, демонстрирующий первостепенность ценового фактора для заметной доли покупателей на первичном рынке. Другие причины выбора этого места для жизни представить непросто".

Проекты

Екатерина Беляева считает, что наибольнейший интерес для покупателей представляет территория поселка Шушары, расположенного рядом с КАД. Здесь под комплексное освоение отведено 206 га земли между Московским шоссе, Пушкинской улицей и дорогой, ведущей к Пулковскому шоссе.

"Шушары многими воспринимаются как сплошная стройплощадка. Активное строительство ведется здесь с 2008 года. За пять лет на бывших совхозных полях несколько объектов возвели или строят компании "Норманн" (ЖК "Шушары" — две очереди, последняя из которых сдана в 2013 году), "Полис групп" (сданные жилые комплексы "Нордика" и "Дом на Школьной", а также сдающийся во втором квартале 2015 года, уже практически готовый ЖК "Юнион") и "Лидер Групп" (ЖК "Босфор", который должен быть сдан во втором квартале 2016 года, однако на данный момент идет строительство только цокольного этажа). Также компания "Лидер Групп" заявила о готовности построить в Шушарах новый жилой квартал на 1,1 млн кв. м жилья комфорт-класса. Высота зданий не превысит 12 этажей, а плотность застройки — 10 тыс. кв. м на 1 га, что в два раза меньше, чем у большинства нынешних проектов массовой застройки. Под освоение отведено 100 га земли между железной дорогой и существующим жилым районом. Также застройщик обязуется построить инфраструктурные транспортные развязки. Однако главным девелопером является компания "Дальпитерстрой": в проектах застройщика 23 объекта, 11 из которых уже сданы. Практически все постройки — высотки в 20-22 этажа. К 2020 году — к окончанию освоения бывших совхозных земель — численность населения в Шушарах вырастет до 60 тыс. человек (на текущий момент — около 30 тыс.). Уже сегодня можно сказать наверняка: ни элитным, ни даже особо комфортным этот район не станет. Слишком много у него недостатков, устранить которые сразу невозможно", — говорит госпожа Беляева.

"О планах по строительству жилого микрорайона жилой площадью 1,5 млн кв. м заявляла компания SVP Group. В настоящее время проекты находится на стадии согласования проектной документации", — напоминает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "В настоящее время ведется активное освоение земель бывшего совхоза "Шушары" вблизи пересечения КАД и Витебского проспекта. По состоянию на начало года в реализации находилось только три жилых комплекса: два дома компании "Дальпитерстрой", одной из первых начавшей строительство в данной локации, и ЖК "Босфор" ("Лидер Групп"). Объем рынка на 01.01.2015 составляет 32,6 тыс. кв. м, из них в предложении — 21,3 тыс. кв. м", — добавляет она.

Еще одной точкой развития жилищных проектов является зона на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе — на границе Московского и Пушкинского районов. В настоящее время реализация квартир ведется в трех жилых комплексах: ЖК "Трио" ("Петротрест"), ЖК "Царский двор" ("Лидер Групп") и ЖК "Пушгород" ("Патриот-Нева"). Объем рынка данной локации на 01.01.2015 составляет 42,2 тыс. кв. м, из которых в предложении находится более 25 тыс. кв. м. В четвертом квартале 2014 года в данной зоне было реализовано более 2 тыс. кв. м жилой недвижимости. Средняя цена квадратного метра составляет 81,3 тыс. рублей, что на 20% ниже средней цены в классе масс-маркет в обжитых районах города.

Кластер "Пулковское-Волхонское" обладает значительным территориальным резервом для строительства. В этой локации компания "Пулковская перспектива" планирует реализацию своего проекта — ЖК "Зеленый квартал". Кроме того, на близлежащих территориях Московского района (к западу от Пулковского шоссе) заявлено несколько проектов комплексного освоения территории. В общей сложности в перспективе в рамках инвестиционного проекта "Планетоград" израильского девелопера "Моргал Инвестментс" планируется построить примерно 1,5 млн. кв. м жилья, соинвестором проекта выступит Setl Group, которая в рамках своего квартала намерена построить около 380 тыс. кв. м жилья класса "комфорт". Также ожидается старт продаж в ЖК "Образцовый квартал" компании "Центр развития".

Жилищное строительство также ведется в поселке Ленсоветовский. Здесь точечные объекты возводят компании "Ареал" и "Стоун", ценовую политику которых в значительной степени определяет сложная репутация застройщика и отсутствие разрешительной документации. В проекте комплексного освоения территории компании "Балтрос", расположенном вблизи Пушкина, — ЖК "Славянка" — в настоящее время реализация квартир завершена. В данной локации приобрести квартиру можно в ЖК "Славянка 128" ("Петербургская строительная компания").

"В районе Шушар возводят также жилые комплексы "Добрыня" ("СТ Плюс"), ввод которых запланирован во втором квартале 2016 года, "Волна", "Ленсоветовский" ("Титан"), сдача которых ожидается в ближайшее время. Указанные жилые проекты относятся к сегментам "эконом" и "комфорт"", — говорит Полина Яковлева.

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, насчитал в районе около двадцати жилых проектов.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит, что в настоящее время в муниципальном образовании Шушары в продаже представлены жилые комплексы одиннадцать различных девелоперов.

Основные локации застройки — поселок Шушары, где сконцентрировано около 40% представленного в продаже жилья, и поселок Ленсоветовский, где реализуется около 30% жилья. Остальные реализуемые проекты расположены на Пулковском шоссе. Более 60% предложения запланировано к вводу в эксплуатацию до конца 2015 года.

Недостатки

"Минусов у данной локации гораздо больше, чем плюсов. Из наиболее ярких недостатков можно выделить напряженную транспортную доступность, нехватку объектов социальной инфраструктуры и близость промышленной зоны "Шушары"", — говорит Тамара Попова. По мнению Полины Яковлевой, к недостаткам района относится и отсутствие торгово-развлекательной функции.

Также, как полагают в компании "Лемминкяйнен", одним из минусов района является его экология: в Шушарах располагаются крупные промышленные производства и практически полностью отсутствуют зеленые зоны вблизи жилых домов. "Что касается инфраструктуры, то пока ее уровень остается довольно низким. В частности, в поселке наблюдается серьезный недостаток объектов социальной инфраструктуры. Положительным фактором роста для инфраструктуры района может стать выставочный центр, который действует на территории Шушар", — рассуждают аналитики "Лемминкяйнен".

Сергей Богданчиков отмечает, что в районе недостаточно новых дублирующих основные шоссе трасс: "Поток жителей вынужден стоять в одной пробке с большегрузами, едущими в Москву".

Коммерческая недвижимость и социальные объекты не могут в полном объеме удовлетворить жителей, а близлежащие населенные пункты — Колпино и Пушкин — не в силах обеспечить всех жителей новостроек социальной инфраструктурой.

"Обычно удаленность окраинных "спальных" районов от основной городской черты компенсируется наличием под боком реки или просто обширных зеленых зон. В Шушарах в промзоне, через железную дорогу от поселка, расположены многочисленные производства, самые известные из которых — автосборочные заводы Suzuki, Toyota, General Motors. Вряд ли радует жителей и соседство с бетонным заводом. Близость крупных автомагистралей также не повышает чистоту воздуха. Еще одна экологическая проблема Шушар — свалки. Так, местные жители отмечают, что с полигона ТБО "Южный", несмотря на его отдаленность, периодически доносится запах гари. Вторая проблема микрорайона Шушары, находящегося в окружении крупных автомагистралей, как ни парадоксально, — транспортная. До ближайшей станции метро "Купчино" — всего-то три километра. Но пешком не дойти — КАД не пускает. А маршрутки и автобусы в час пик нередко стоят в пробках. Спасает положение наличие железнодорожной станции — до Витебского вокзала в центре города можно добраться всего за 18 минут. При этом поезда ходят с интервалом в 20-30 минут, а от крайних строящихся домов до железнодорожной платформы — почти два километра. Строительство давно обещанной станции метро к 2017 году мало что изменит: выход из подземки будет расположен на Автозаводской улице на территории промзоны "Шушары", через железную дорогу от поселка, вдали от жилых кварталов. То есть при сложившейся ситуации жители по прежнему будут пользоваться станцией метро "Купчино"", — говорит Екатерина Беляева.

Создание социальной инфраструктуры, как заведено в проектах КОТ, сильно отстает от потребностей новоселов. В поселке есть всего три детских сада и одна переполненная школа. Вторая строится, но будет сдана не раньше середины следующего года. Детей возят в Ленсоветовский, Пушкин, Купчино. Проблемы также с медицинской сферой, хотя в конце 2014 года было заявлено о строительстве в микрорайоне "Славянка" четыре новых медицинских центров. На 2017 год там же запланировано открытие современной консультативно-диагностической поликлиники.

Роман Русаков