Среди застройщиков и покупателей считается, что Московский район является одним из самых благоприятных для реализации проектов в Санкт-Петербурге и выгодно отличается от многих других частей города по целому ряду параметров.
Жилье экономкласса в Московском районе практически не строится
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
"Ветхого жилья здесь почти нет, а та небольшая часть, которая существует, почти не влияет на общую картину. Близость к центру и аэропорту делают район одним из наиболее перспективных в городе. И несмотря на крупные магистрали и активное строительство, Московский остается очень зеленым районом с множеством парков и скверов", — поясняет директор департамента продаж ГК "Лидер Групп" Виталий Виноградов.
Руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова говорит, что во многом имидж высококомфортного района поддерживался на фоне дефицита предложения в зоне, прилегающей к Московскому проспекту вокруг парка Победы, которая и представляла "элитный сегмент" недвижимости района в 1990-х. "Сейчас территории вокруг проспекта получили активное строительное развитие. И территория вокруг парка Победы — это, пожалуй, единственный и небольшой по площади участок, где в силу отсутствия пятен под застройку удалось сохранить атмосферу "сталинской эпохи" и определенный социальный состав. Кстати, по отзывам девелоперов, во многом как раз жители данной части района и формируют спрос на те редкие объекты нового строительства, которые экспонируются в данном анклаве с более высокими ценами", — считает госпожа Попова.
По словам руководителя проекта консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Евгении Литвиновой, за 2014 год в Московском районе введено в эксплуатацию 299,3 тыс. кв. м. Это примерно 10% от общегородского объема. В стадии строительства, по данным АН "Итака", сейчас находится 12 комплексов. В совокупности это 723,67 тыс. кв. м жилых площадей. На территории Московского района реализуют проекты многие крупные застройщики, в том числе Mirland Development Corporation, "ЛенСпецСМУ", "ЛСР Недвижимость — СЗ", "Силовые машины-Девелопмент", ЦДС, "Лидер Групп", Л1.
В ближайшей перспективе на рынок Московского района выйдет ГК "Росстройинвест". Застройщик намерен возвести на улице Типанова 27-этажный комплекс бизнес-класса "Кремлевские звезды" общей площадью 35 тыс. кв. м. "Здание будет построено в стиле ар-деко и будет иметь продуманные планировки. Первые три этажа комплекса займут коммерческие помещения", — рассказал председатель правления группы компаний "Росстройинвест" Игорь Креславский.
"Объем предложения строящегося жилья в Московском районе продолжает расти, спрос также демонстрирует положительную динамику — этот район покупатели считают престижным, жилье здесь пользуется спросом", — отмечает Евгения Литвинова.
Территория "комфорта"
По словам Виталия Виноградова, жилья экономкласса в Московском районе практически не строится. Абсолютное большинство объектов относится к сегментам "комфорт" и "бизнес". Как отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, предложение бизнес-класса сконцентрировано вдоль Московского проспекта вплоть до станции метро "Московская". Квартиры комфорт-класса же расположены вблизи метро "Звездная". "Большая концентрация объектов классов "бизнес" и "высокий комфорт" строится в настоящее время в районе станции метро "Фрунзенская". Основной же объем нового строительства относится к массовому сегменту и возводится на юге района", — добавляет старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.
По данным аналитиков ГК "Росстройинвест", основная часть предложения первичного рынка Московского района укладывается в диапазон стоимости 100-120 тыс. рублей за квадратный метр, что в среднем на 20-30% выше стоимости "квадрата" в таких "спальных" районах, как Невский, Красносельский, Фрунзенский. Таким образом, район является самым высоким по средней цене среди "спальников".
"Самый дорогой объект в Московском районе — комплекс на Победы, 5. Средняя цена квадратного метра там составляет 385,3 тыс. рублей, что сопоставимо со стоимостью введенных в эксплуатацию объектов на Крестовском острове", — утверждает Тамара Попова.
Но Крестовский остров — это сложившаяся зона элитного жилья. Московский же район не обладает такими значимыми для высшего сегмента характеристиками, как виды на воду, уединенность, большие парковые зоны. "Поэтому в районе не строится ни одного дома в классе "элита"", — поясняет Любава Пряникова. С точки зрения классификации Knight Frank, элитным может быть только объект, построенный в пределах престижных зон исторического центра. "С этой точки зрения в Московском районе возможно строительство жилья не выше бизнес-класса. Тем не менее это обстоятельство не отрицает возможности появления объектов, обладающих качественными и количественными характеристиками элитного жилого комплекса", — утверждает Тамара Попова.
Игорь Креславский уверен, что границы премиум-класса для Московского района можно трактовать предельно широко. "Понятие "премиальности" для рынка недвижимости подразумевает в общем случае соседство с историческими, архитектурно-художественными доминантами. А главная доминанта Московского района — одноименный проспект — проходит через всю его территорию с севера на юг. Особенно можно выделить участок от Лиговского проспекта до площади Победы. Узнаваемой районной магистралью является улица Типанова, которая "охватывает" ансамбль Дома Советов. И если западная часть улицы Типанова, выходящая к Московской площади, архитектурно оформилась еще в середине прошлого века, то в квартале восточнее пересечения с проспектом Юрия Гагарина еще есть лакуны для ярких архитектурных акцентов, развивающих стилистику "парадного Московского"", — уверен господин Креславский.
Новостройки Московского района имеют отличительные черты с точки зрения архитектуры. Как отмечает ведущий аналитик АН "Итака" Екатерина Бармашова, преимущественно территория Московского района застраивалась в сталинские времена, поэтому, например, архитекторы некоторых объектов постарались сохранить дух Московского района и вписать проект в ансамбль окружающих зданий, построенных в стиле неоклассицизма. "В то время как в других районах жилье премиум-класса следует последней моде в архитектуре и часто поражает смелыми линиями и обилием стекла", — считает эксперт.
Игорь Креславский также указывает на то, что Московский район имеет очень узнаваемый архитектурный образ, который задается в исторической застройке "золотой", "парадной мили" района — от парка Победы до площади Победы. "Поэтому вполне ожидаемо, что архитектурные концепции большинства жилых комплексов учитывают эту стилистику, творчески ее обыгрывая и адаптируя к современным решениям", — говорит он.
Светлое будущее
Эксперты считают, что в районе есть территориальные резервы для дальнейшего строительства. В числе перспективных направлений для освоения застройщиками Евгения Литвинова называет территорию предприятия "Самсон". К ее освоению уже приступила ГК "Лидер Групп". Торги по оставшимся земельным участкам пока перенесли. Кроме того, будущее есть у территории рядом и на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе, а также потенциалом обладают зоны, предназначенные для реновации.
Виталий Виноградов полагает, что основные "точки" для перспективного развития всего района — это территории у станций метро "Фрунзенская" и "Звездная". "Недвижимость здесь очень востребована и хорошо реализуется. Спрос позволяет застройщикам повышать цены. За жильем "подтягивается" и коммерческая инфраструктура. Спрос на офисные и торговые площади в этих локациях стабильно растет", — констатирует он.
Игорь Креславский считает, что в Московском районе есть потенциал для проектов премиум-класса. "Московский район, которому когда-то уготавливалась роль городского центра, насыщен доминантами и достопримечательностями, поэтому его возможности для реализации проектов премиум-класса как минимум сопоставимы с историческим центром Петербурга", — уверен эксперт. По его мнению, вероятнее всего, основная часть таких проектов будет реализовываться в формате редевелопмента, освоения "серого пояса".
Екатерина Бармашова же полагает, что основная часть территории района, предусмотренная для строительства элитных объектов, была освоена в советское время и на данный момент пятен под застройку жилья премиум-класса уже практически не осталось.