Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL
На наш взгляд, главная предпосылка для высотного строительства заключается в четком соблюдении пропорции: чем выше спрос со стороны конечного потребителя (арендатора или покупателя) и чем ниже возможности для девелопмента крупного стандартного объекта (то есть, когда пятно застройки небольшое, и здание строится вертикально), тем больше оправдано и экономически выгодно подобное строительство. Но в регионах обычно ситуация прямо противоположная, то есть, спрос со стороны качественных бизнес-арендаторов невелик, при этом есть возможность масштабного строительства в связи с небольшой плотностью существующей застройки. Поэтому мы считаем, что на региональном уровне строительство подобных объектов будет исключительно имиджевой историей, но не экономически обусловленной.
Зачастую рынок сталкивается с такой ситуацией, что супервысотные здания (если это офисные помещения) оказываются не до конца заполненными арендаторами. Верхняя часть, таким образом, выполняет технологическую, поддерживающую функцию. По нашим данным, супервысотные объекты могут на треть или четверть пустовать, и эти свободные площади становятся так называемыми «метрами тщеславия». Говоря о регионах, такая высокая доля вакантности может объясняться дефицитом спроса и завышенными ставками, в особенности на верхние этажи.
Наименее рисковое для собственника высотное здание — это многофункциональный комплекс. Чем больше функций сосредоточено в рамках одного объекта, тем эффективнее удается сбалансировать потенциальные риски. Однако в подобных проектах есть свои сложности, связанные как с более тщательной планировкой самого строения, так и с разработкой концепции, которая должна обеспечивать разведение потоков посетителей и создавать единую гармоничную и комфортную для всех «жителей» здания обстановку.
По нашим оценкам, в Московской области перспективы строительства «высоток» примерно аналогичны региональным. То есть, недостаточно спроса и экономических параметров для того, чтобы подобный проект стал экономически эффективным и прибыльным. Пока что любые инициативы такого девелопмента за пределами Москвы имеют скорее имиджевую подоплеку.