Цокольным этажам находят рациональное применение при строительстве современных жилых комплексов
Снаружи помещения в цокольных этажах выглядят не слишком респектабельно
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Примерно с 60-х годов прошлого века СНиПы запрещают размещение жилых помещений в цокольных этажах. Но центр города строился раньше, поэтому квартиры в цоколе можно встретить довольно часто. Потребительские свойства такого жилья обычно невысоки, а вот под коммерческие цели эти этажи используются активно. Большинство цокольных помещений в историческом центре используются под склады, магазины, рестораны и бары, офисы. В современных домах в них устраивают полузаглубленные паркинги, оборудуют велосипедные стоянки, колясочные и места для хранения крупногабаритных вещей, размещают общедомовые коммуникации и оборудование. "Есть примеры обустройства на цокольных этажах тренажерных залов и коммерческих помещений для сдачи в аренду", — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент".
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", считает, что ограниченное предложение таких объектов на рынке (особенно в центре города) и их выгодная локализация являются основными конкурентными преимуществами.
"Если такие помещения все-таки используются в качестве жилых, то только в формате недорогих апартаментов без прописки. У подобных помещений есть ряд очевидных минусов: сырость, недостаточная инсоляция и общая обозримость такой квартиры с улицы для посторонних глаз, возможны протечки воды от жильцов выше. Поэтому обычно цокольным этажам находят иное, более подходящее применение, — поясняет Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге. — В качестве необычного примера можно привести проект "Дом вверх дном" — оригинальный музей, в котором возможно также устроить фотосессию. Такие помещения также иногда используются в качестве арт-галерей".
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, подсчитал, что объем коммерческих помещений в цоколе в Центральном районе занимает примерно 15-25% от общего объема коммерческих помещений. Объясняется это тем, что раньше цокольные помещения использовались не только для технических целей, но и как жилье или мастерские, поэтому в них есть окна и отдельные входы. В некоторых цоколях высота потолка превышает три метра, что также делает их интересными для коммерческого использования. "Цоколи очень популярны для размещения в них кафе, баров и клубов. В жилых домах в Центральном районе цоколи часто занимают языковые курсы, школы танцев или йоги. Для таких заведений снять помещение не в цоколе, а на полноценном этаже зачастую дорого", — говорит господин Рожко.
Роман Евстратов, партнер ГК Rusland SP, при этом отмечает: "Переоборудование цокольных помещений, особенно в историческом центре, дело довольно хлопотное. Часто они состоят из лабиринта несущих стен и инженерных коммуникаций, и организовать там сколько-нибудь подходящее для коммерческих функций пространство непросто. Есть и проблема подтоплений. Иногда для достижения приемлемых параметров необходимо наращивание высоты (углубление). Все это существенно удорожает проекты по сравнению с аналогами на первых этажах".