'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M14.3017%2018.2207H15.3723L14.8352%2016.9716L14.3017%2018.2207ZM14.0381%2018.8502L13.7205%2019.5769H12.9973L14.5351%2016.0881H15.1601L16.6917%2019.5769H15.9493L15.6357%2018.8502H14.0381ZM25.6746%2019.5744H26.3736V16.0879H25.6746V19.5744ZM22.8929%2018.0766H24.1812V17.4409H22.8929V16.7264H24.7631V16.0905H22.1942V19.5767H24.8304V18.9408H22.8929V18.0766ZM20.1158%2018.4886L19.3234%2016.0879H18.7452L17.9528%2018.4886L17.1817%2016.0898H16.4277L17.6446%2019.5789H18.2308L19.0245%2017.2871L19.8181%2019.5789H20.4094L21.6232%2016.0898H20.8887L20.1158%2018.4886ZM11.9304%2018.0863C11.9304%2018.6538%2011.6486%2018.9571%2011.1368%2018.9571C10.6222%2018.9571%2010.3388%2018.645%2010.3388%2018.0621V16.0902H9.63046V18.0863C9.63046%2019.0681%2010.1761%2019.6312%2011.1271%2019.6312C12.0875%2019.6312%2012.6381%2019.0574%2012.6381%2018.0571V16.0881H11.9304V18.0863ZM7.94048%2016.0881H8.64841V19.5791H7.94048V18.1613H6.34117V19.5791H5.63281V16.0881H6.34117V17.4962H7.94048V16.0881Z'%20fill='white'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M16.0069%2011.6456C13.556%2011.6456%2011.5625%209.65187%2011.5625%207.20117H12.1903C12.1903%209.30551%2013.9026%2011.0176%2016.0069%2011.0176C18.1113%2011.0176%2019.8236%209.30551%2019.8236%207.20117H20.4514C20.4514%209.65187%2018.4576%2011.6456%2016.0069%2011.6456Z'%20fill='white'/%3e%3cdefs%3e%3clinearGradient%20id='paint0_linear_17199_5762'%20x1='1336'%20y1='2.75586'%20x2='1336'%20y2='2669.42'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%3e%3cstop%20stop-color='%23FB6361'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%23ED3E45'/%3e%3c/linearGradient%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
Места с сомнительным прошлым
Дефицит земли заставляет девелоперов искать территории под застройку в самых неожиданных местах. И новые кварталы теперь вырастают на месте и бывших свалок, и вредных промышленных производств, и рядом с транспортными узлами. Но негативная история места не влияет ни на скорость продажи жилья, ни на его цену.
На Херсонской улице владельцы недвижимости утверждают свои стандарты
Александр Коряков / Коммерсантъ
Уже много лет в Санкт-Петербурге идет редевелопмент территорий вредных промышленных производств. Ведь зачастую они сконцентрированы в местах, представляющих интерес для застройщиков элитной недвижимости. Но несмотря на неблагоприятную экологическую ситуацию, цена квадратного метра в объектах элитного сегмента не снижается, уверяет Юлия Барахтина, директор АН "Бекар".
Аналогична ситуация и с мусорными полигонами. Часть Приморского района некогда занимала свалка бытового мусора. Однако прошлое района не влияет на мнение покупателей качественной жилой недвижимости в новостройках и не влияет на ее стоимость.
"Снижение стоимости квартиры на десять-пятнадцать процентов имеет место в случаях соседства с действующими свалками отходов и заводами. Оно также затрудняет и снижает скорость продажи такой недвижимости", — поясняет госпожа Барахтина. Например, существуют дома, во дворе которых находятся выходы вентиляционных коллекторов, из-за которых распространяется неприятный запах. Это весьма усложняет продажу жилья, поскольку при осмотре объекта потенциальным покупателем такой недостаток становится очевиден.
Самолеты, поезда
Что касается зоны аэропорта, то цены на жилье там в принципе ниже, поскольку такие районы удалены от основной части города. Наиболее заметна близость к аэропорту в округе "Сосновая поляна". Из-за нахождения в зоне траектории взлета и посадки самолетов, стоимость объектов жилой недвижимости снижается на несколько процентов, считает госпожа Барахтина. Впрочем, Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта "Триумф Парк", не согласна: "Хорошим примером в данном случае является наш жилой экокомплекс "Триумф Парк" До аэропорта можно добраться за десять минут, железнодорожная станция находится в нескольких километрах, а наши покупатели рассматривают эти факты только с точки зрения удобства местоположения дома. Квартиры приобретают и сотрудники аэропорта, и люди, которые работают в многочисленных офисных и торговых центрах, расположенных вокруг нашего комплекса. Разумеется, много у нас покупателей и из других районов города. Соседний участок ранее занимал завод "Самсон". Сейчас эти земли предназначены в том числе под жилую застройку. Несколько участков уже выкуплены крупными компаниями. Так что скоро мы обзаведемся достойными соседями, и я не сомневаюсь, что и у них не будет проблем со спросом".
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP, добавляет: " Для снижения шумового воздействия рядом с действующими железнодорожными ветками или крупными автомагистралями устанавливаются специальные шумозащитные экраны".
"Разрешаю — это значит можно"
"По сути, если разрешение на строительство жилых и социальных объектов получено, это означает, что здоровью будущих жителей ничего не угрожает. С помощью грамотной политики продвижения товара на рынке негативный шлейф можно как скрыть, так и провести разъяснительные мероприятия для особо требовательных покупателей. В каждом конкретном случае в конкретной локации необходимо выбирать конкретные инструменты продвижения, и не всегда это будет ценовая политика", — уверена Альбина Ямалетдинова.
Юлия Жалеева говорит, что прежде чем начать строительство на месте, например, бывшего производства, девелопер проводит достаточно большое количество мероприятий по подготовке участка к строительству. "Последствия "вредной истории" уничтожаются полностью. Если же говорить о таких объектах, как аэропорт и железная дорога, то вплотную к ним строить жилье никто не разрешит — у них есть охранная зона и определенные нормативы, обязательные к соблюдению при строительстве жилья поблизости", — уверяет она.
Альбина Ямалетдинова добавляет: "Вокруг промышленных производств, свалок, аэропортов, железной дороги и прочих объектов, являющихся источниками негативного влияния на здоровье человека, устанавливаются санитарно-защитные зоны. В зависимости от класса опасности предприятия размер санитарно-защитной зоны может достигать тысячи метров. То есть на расстоянии до одного километра нельзя размещать соцобъекты и жилье без выполнения мероприятий по снижению вредного воздействия таких зон".
Забыть прошлое
Генеральный директор ГК "Эталон" Антон Евдокимов считает, что спрос на квартиры в объектах, которые возводятся в рамках проекта редевелопмента территории, ничуть не меньше, чем на жилье, построенное на обычных участках. "Опасений по поводу "вредного прошлого" земли, на которой строится комплекс, у покупателей быть не должно, ведь перед началом возведения проекта на территории проводятся серьезные рекультивационные мероприятия. Что касается стоимости квартир в подобных объектах, то уровень цен на них не может быть ниже среднерыночных, ведь для возведения жилья на участке с "промышленным" прошлым застройщик несет ряд затрат, таких как снос существующих зданий и рекультивация земли", — говорит господин Евдокимов.
Таким образом, неоднозначная для клиента неблагоприятная экологическая ситуация, вызванная промышленным и бытовым загрязнением, не всегда влияет на стоимость жилья. На скорость продаж такое соседство может оказать негативное влияние, лишь если воздействие явное.
"Для того чтобы ускорить реализацию жилья в невыгодной локации, продавец говорит о достоинствах квартиры, а недостатки опускает", — отмечает госпожа Барахтина.
"Говорить о том, что такое жилье однозначно дешевле или о том, что девелопер обязательно должен предпринять какие-либо ухищрения для привлечения клиентов, на мой взгляд, нельзя. Так, например, в Петербурге, большинство пятен под застройку, расположенных на месте бывших "промок", находятся в прекрасных местах — в центре, вдоль набережных, рядом с метро. Покупателей таких квартир, уверена, не смутит тот факт, что раньше на месте их дома был, например, завод", — полагает Юлия Жалеева.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, солидарен с коллегами: "На мой взгляд, наличие ранее на месте строительства дома свалки, промышленной зоны, либо другого негативного фактора не приводит к снижению стоимости продаваемого жилья".
"Территория комфорта". Приложение №173
от 25.09.2014, стр. 22