На московском рынке высокобюджетной аренды стало неспокойно после первых же санкций, объявленных западными странами в отношении российских банков и компаний. Представители иностранного бизнеса, которые всегда составляли значительную часть нанимателей в дорогостоящих квартирах и апартаментах, почувствовали себя в России неуютно, и спрос на квартиры стал неуклонно снижаться. Впрочем, число клиентов, запрашивающих наиболее дорогие предложения, напротив, значительно выросло.
Предпочитают проштрафиться
Самыми желанными арендаторами в дорогостоящих квартирах всегда были экспаты. Квартиры они снимали подолгу, платили всегда вовремя, а необходимость платить налоги — на этом всегда настаивали в подавляющем большинстве иностранных компаний — с лихвой окупалась их рекомендациями, которые позволяли квартирам не пустовать: они фактически передавались из рук в руки.
Как считают эксперты ведущих компаний по аренде элитной недвижимости, иностранные специалисты фактически формировали рынок высокобюджетной аренды. "В прошлые годы экспаты снимали в центре около 80% элитных квартир",— утверждают в Tweed.
Когда между западными странами и Россией наступило охлаждение, количество иностранных арендаторов пошло на убыль. Хотя массового сворачивания дел и отъезда на родину среди представителей иностранного бизнеса пока не наблюдается, все же некоторый отток есть, а новых специалистов приглашать практически перестали. В результате многие освобождающиеся квартиры в этом сегменте подолгу пустуют. "Поэтому многие собственники, привыкшие к экспатам, скрепя сердце соглашаются на соотечественников",— замечает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate.
Наибольшим спросом среди иностранцев пользовались квартиры в бюджете до $5 тыс. в месяц. По свидетельству Юлии Ковалевой, руководителя отдела аренды Kalinka Group, за последние полгода доля иностранных арендаторов в этом бюджете снизилась до 25%, а спрос в целом снизился на 55%. Квартиры в бюджете $5-10 тыс. потеряли еще больше потенциальных клиентов: эксперты Spencer Estate и Kalinka Group подсчитали, что здесь снижение спроса составило 60%.
В Tweed подтверждают: сегодня на долю иностранных арендаторов в общем объеме текущих контрактов приходится не более 30%. При этом доля российских арендаторов на рынке не изменилась.
"Экспаты освобождают квартиры и уезжают, не дожидаясь срока окончания аренды, несмотря на штрафные санкции со стороны собственников жилья за досрочное прекращение действия договора",— рассказывает госпожа Ковалева.
Битва за скидки
И хотя снижения цен предложения не наблюдалось даже в летний период, на просмотрах собственники готовы торговаться всерьез. "Этим летом мы отметили более жесткую позицию арендаторов по конечной стоимости предложения и более податливую — арендодателей",— говорит Виктор Садыгов, управляющий партнер "Ника Эстейт". По его наблюдениям, в последние полгода при заключении сделки скидки составляли от 5% до 15%. "Скидки в 15% для данного сегмента — это значительный дисконт",— убежден эксперт.
Есть и более яркие примеры. Например, при условии внесения предоплаты за полгода и более арендодатель может пойти на уступки клиенту и снизить цену даже на 25%, замечает госпожа Ковалева. Причем, по ее наблюдениям, около 10% арендаторов готовы произвести оплату за год, чтобы получить хороший дисконт.
Пусто не бывает
Если элитные квартиры в среднем бюджете потеряли значительную часть своих клиентов, то в верхних сегментах спрос, наоборот, возрос. Причем охотятся клиенты за самыми дорогостоящими предложениями. По данным Kalinka Group, спрос на аренду квартир в бюджете от $10 тыс. до $15 тыс. за последние месяцы вырос в полтора раза, а в бюджете от $15 тыс.— втрое.
Объясняется эта неожиданность довольно просто: самые дорогие квартиры арендуют представители украинской элиты, приехавшие в Россию ввиду обострения политической обстановки. "Состоятельные граждане Украины присматривали квартиры еще весной, но окончательное решение принимали спустя два-три месяца, а пик спроса пришелся на июнь",— рассказывает госпожа Ковалева.
Сейчас дорогие квартиры арендованы украинцами в основном в районе Остоженки (так называемая "золотая миля") с бюджетами от $10 тыс. до $25 тыс. в месяц, а также в Тверском районе в бюджете от $25 тыс. до $30 тыс.
Упадут или удержатся
Поскольку сегмент аренды жилья — самый чуткий среди остальных на рынке недвижимости, то и развитие событий в случае возникновения новых мощных факторов на нем происходит стремительно. Такое наблюдалось, например, в посткризисных 1999 и 2009 годах, очевидно, что точно так же ситуация будет складываться и сейчас.
Эксперты сходятся во мнении, что в краткосрочной перспективе возможны два сценария развития событий, и один из них благоприятный. "Не исключено, что за эту осень активность экспатов восстановится, арендный рынок оживет",— говорит Ирина Могилатова.
Однако для того, чтобы этот сценарий был реализован, необходимо, чтобы иностранные компании получили сигнал к возвращению в Россию. А для этого потребуется существенное потепление на международной арене.
Неблагоприятный вариант развития событий, при котором спрос на элитную аренду не будет восстановлен, неизбежно повлечет за собой коррекцию арендных ставок. "В центре Москвы она может достигнуть 50% по отношению к сегодняшним ценам",— полагает госпожа Могилатова. А это, в свою очередь, может повлиять и на рынок продаж элитной недвижимости. "Ведь многие покупают дорогую квартиру именно для последующей сдачи ее в аренду",— замечает Виктор Садыгов, управляющий партнер "Ника Эстейт".
Разница в доходах
Больше всего свободных квартир образовалось в старом фонде центра Москвы, поскольку именно этот тип жилья в первую очередь привлекателен для иностранцев. "В спектр их предпочтений входят Патриаршие пруды, Арбат, Красная Пресня, Плющиха и ряд других премиальных районов",— отмечают в Tweed.
Ситуация в сегменте осложняется еще и тем, что значительное число арендодателей в нем составляют собственники больших квартир в центре, которые снимают для себя жилье в более отдаленных районах и проживают на разницу от доходов. По данным Tweed, таких владельцев элитной недвижимости насчитывается в разные периоды от 50% до 60% от общего числа собственников.
В случае если квартира простаивает долгое время, собственнику нечем становиться платить за свое жилье, поэтому он будет вынужден снижать цену быстро. Таким образом, если ситуация на рынке не начнет восстанавливаться к середине осени, то действительно можно ждать резкого падения ставок в сегменте высокобюджетного арендного жилья. А он, в свою очередь, потянет за собой и более низкие сегменты. Понятно, что самые дешевые квартиры вряд ли значительно упадут в цене, однако квартиры комфорт-класса и даже в отдельных случаях бизнес-класса могут наконец стать доступными для тех арендаторов, которые до сих пор вынуждены рассматривать "бабушкины варианты".