До сих пор точно неизвестно, сколько в Москве складских помещений. Этим сегментом рынка недвижимости, как правило, интересуются лишь непосредственные пользователи. Однако арендные ставки на такие помещения растут, и в ближайшее время этот бизнес будет приносить солидную прибыль.
А и B
Складские помещения в Москве делятся на две категории: качественные склады класса A — и все остальное. Ко "всему остальному" можно отнести неотапливаемые ангары (они защищают имущество от воров, ветра и дождя) и специализированные склады (для хранения продовольствия, горюче-смазочных и токсичных материалов). Такие склады класса B оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.
Рубен Алчуджян, начальник отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle: "Ценовые предложения и описания, которые можно встретить в газетах, относятся к рынку помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Частные склады, ориентированные на иностранных клиентов, ничего общего с ними не имеют".
Склады класса A должны отвечать следующим требованиям: удобный подъезд для большегрузного транспорта, охраняемая территория, наличие автономной электроподстанции и теплового узла. Здание должно иметь прямоугольную форму, ворота на каждые 500 кв. м площади, потолки не ниже 7 м, выровненный пол (технология "супер-флэт") со специальным антипылевым покрытием. Склад оборудуется спринклерной системой пожаротушения и системой принудительной вентиляции.
Раньше иностранные компании строили склады сами или арендовали их в Прибалтике или Финляндии, сейчас они предпочитают делать это в Москве. Пока в столице всего 15 складов класса A общей площадью 600 тыс. кв. м.
Сколько в Москве обычных складов и какова их общая площадь, точно неизвестно: по оценкам некоторых риэлтеров, до 75% складских помещений либо вообще не зарегистрированы как складские, либо не зарегистрированы права их аренды и собственности. Статистика умалчивает и о случаях переоборудования складских помещений под производственные нужды.
Впрочем, Ъ удалось получить некоторые данные. Как выяснилось, в период с августа 1995-го по август 1998 года в Москве ежегодно строилось по 300 тыс. кв. м складских помещений. При этом только 20% складов сдавалось в аренду, остальные же предлагали услуги по размещению груза на ответственное хранение. Сейчас, по оценкам специалистов, темпы роста количества складских помещений резко замедлились.
На первый взгляд, это странно. Ведь даже на строительство склада класса А уходит максимум полгода, а ангар можно установить всего за пару недель. К тому же под склад, в принципе, годится практически любое помещение: часто под эти цели приспосабливают производственные цеха. По неофициальным данным, на территории каждого крупного московского предприятия есть хотя бы одно такое переоборудованное под склад (или складское по первоначальному назначению) и сданное в аренду помещение.
Даррел Станафорд (Darrel Stanaford), директор промышленного отдела и отдела управления недвижимостью международной компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis: "До кризиса компании-импортеры часто арендовали бывшие производственные помещения и переоборудовали их под склады. Но сейчас складские помещения арендуют для устройства в них производства. Часто этим занимаются некрупные производители потребительских товаров, например обуви".
Они дорожают
С уменьшением числа предложений и ростом спроса на складские помещения арендные ставки стали расти. Нынешней осенью цены поднялись в среднем на 10%. По данным агентства недвижимости "Бест", сейчас склады класса B сдаются по $0,13-0,43 за кв. м в сутки (т. е. от $47 до $156 в год). Годовые арендные ставки в складах класса A за последний год выросли со $100 до $140 за квадратный метр.
Подавляющее число российских компаний предпочитает снимать склады попроще и подешевле. Впрочем, на рынке готовых площадей класса A практически нет. В основном их строят под конкретного заказчика. Например, Moscow Logistics Park подводит коммуникации под комплекс из семи зданий общей площадью более 160 тыс. кв. м в 12 км от Москвы по Ленинградскому шоссе. Как только найдутся первые арендаторы, компания приступит к строительству. Западные девелоперы жалуются, что в России нет заинтересованных арендаторов, и делают ставку на недавно возникшие магазины интернет-торговли.
Но ситуация на рынке складов может измениться уже в ближайшее время. Госторгинспекция Москвы намерена устроить тотальную проверку незарегистрированных складов, в результате которой многие "обычные" склады будут просто закрыты. В этом случае владельцы тех складских помещений, которые останутся на рынке, подняв цены, смогут прилично зарабатывать.
НАТАЛЬЯ ЦВЕТКОВА