Экологически чистая среда, развитая транспортная и социальная инфраструктуры, добропорядочный соседи и, конечно же, высокая цена за квадратный метр площади — все это составляющие понятия "престижный район". Здесь селятся те, кто готов платить не только за улучшенную планировку кирпичной коробки, но и за не имеющую материального выражения элитарность. И вот здесь-то как раз важно не переплатить. Ведь то, что сегодня считается престижным, завтра таковым быть перестанет. И наоборот.
Уже престижные
В прошлом веке существовала четкая дифференциация районов Москвы по уровню жизни и сфере деятельности заселяющих их жителей. Купцы селились в Замоскворечье, на Маросейке преимущественно проживала профессура Московского университета, а Хитровка (там, где Яуза сливается с Москвой-рекой) была заселена преимущественно пролетариатом. После революции классы ненадолго перемешались: рабочие получали ордера на комнаты в домах на Тверской, а академики отбывали в районы, значительно удаленные от центра Москвы. Однако довольно-таки скоро новая советская политическая элита решила, что жить нужно в непосредственной близости от Кремля. И теперь стены знаменитых Дома на набережной и Дома в переулке Грановского сплошь покрыты мемориальными досками. В 50-х годах стали появляться микрорайоны, заселенные преимущественно военной или научной элитой. Их расположение и инфраструктура значительно отличались от районов "для всех".
Сегодня центр постепенно теряет лидирующие позиции. "Самый высокий спрос на дорогое жилье приходится на Северо-Западный, Западный и Юго-Западный округа. В Центре, который априори рассматривается покупателями как самый элитный район города, ситуация неоднозначна,— считает директор отделения 'Западное' агентства 'Миэль' Юрий Стретович.— С одной стороны, практически не тратится время на дорогу плюс соображения престижа; с другой — критическое положение с экологией и преобладание очень старой застройки. Многие покупатели это поняли и уже не зацикливаются на Центре. А от таких 'ям', как 'Курская', 'Павелецкая' и 'Три вокзала', люди просто шарахаются. Лучшее по всем показателям жилье в центре города продается на Тишинке, Большой и Малой Грузинских улицах".
Из районов за пределами Садового кольца к элитным можно отнести Сокольники, Новые Черемушки и Кунцево. Очень популярен Кутузовский проспект, хотя он и застроен довольно старыми домами. По словам управляющего делами Московской центральной биржи недвижимости Бориса Шилина, "представители элитной прослойки также охотно покупают квартиры на западе и юго-западе Москвы — в районах между Крылатским и Ясенево".
Правда, интерес к перечисленным районам возник уже давно, поэтому говорить об их перспективности не приходится. И если вы покупаете квартиру в районе станции метро "Университет", на улице Гарибальди или вдоль Ленинского проспекта, то должны понимать, что ее стоимость вряд ли будет расти. Совсем другое дело --районы, которые стали пользоваться спросом у покупателей всего два-три года назад.
Перспективные
Главное отличие этих районов — стремительный рост их популярности. Так что в ближайшие несколько лет жилье здесь может заметно вырасти в цене. По словам председателя совета директоров агентства "Арсенал-холдинг" Дмитрия Эткина, "для формирования престижного района необходимо несколько факторов — в частности, хорошая экологическая обстановка, развитая транспортная сеть, близость к зонам отдыха и проживание людей одного социального слоя".
К примеру, район Щукино имеет ряд неоспоримых достоинств: хорошая экология, качественная кирпичная застройка, близость к центру и приличный социальный состав проживающих. Казалось бы, этого достаточно, чтобы у Щукина было высокое место в столичной "табели о рангах". Однако район долгое время было недооценен. И все потому, что в советские времена он был закрытым научным центром. По мнению риэлтеров, покупателей отпугивала близость Курчатовского института, хотя его реакторы заглушили почти десять лет назад.
В результате Щукино до последнего времени уступало в престижности соседнему Соколу. И только недавно ситуация стала меняться. В Щукине построено большое количество нового жилья, в том числе четыре элитных комплекса. Здесь низкая плотность населения, что в сочетании со строительством третьего транспортного кольца определяет огромный потенциал этого района. Уже сегодня в Москомархитектуре говорят, что именно Щукино может стать местом концентрированного проживания состоятельных граждан. То есть чуть ли не первым полноценным новым элитным районом в городе.
Кроме того, рост интереса к некоторым районам риэлтеры связывают с близостью к старым или проектируемым зонам отдыха. Так, жилые кварталы, прилегающие к Воробьевым горам, наверняка подорожают к 2002-му году, когда швейцарская фирма Iventa закончит строительство центра развлечений и самого большого в Европе крытого аквапарка. Аквапарки также планируется построить в Филевской пойме, на территории Сити, в районе Карамышевской набережной, в Серебряном бору и в Нагатине. Эти районы, по мнению риэлтеров, также весьма перспективны благодаря развитию транспортной сети столицы (в частности, строительству третьего транспортного кольца).
Постепенно становятся престижными жилые кварталы в районе улиц Фестивальная, Лавочкина и Смольная (неподалеку от станции метро "Водный стадион"). На месте снесенных "хрущевок" возводится жилье, полностью идущее на продажу. К тому же, согласно Генеральному плану развития Москвы, через этот район должно пройти скоростное метро, которое свяжет аэропорт Шереметьево с центром столицы, что, несомненно, вызовет рост цен на жилье в этом районе. Ведь сегодня покупатели недовольны тем, что на Ленинградском шоссе, связывающем этот район с центром, постоянные автомобильные пробки. Однако новая линия метро и строительство третьего транспортного кольца решат эту проблему. Вряд ли сюда переселятся те, кто имеет квартиры на Остоженке. Но менее богатые покупатели через два-три года по достоинству оценят этот район.
Безнадежные
Помимо Центра, бесперспективны те районы Москвы, в которых элитная застройка носит точечный характер и значительная часть дорогих домов оказывается либо на отшибе, либо в местах с низким уровнем развития инфраструктуры, либо в неприятном соседстве с промышленной зоной.
Типичный пример — элитные дома на Бакунинской улице в старом Бауманском районе. Из-за неудачной внутренней планировки эти квартиры уже значительно упали в цене. Кроме того, в Бауманском районе много действующих промышленных предприятий, что тоже не вызывает ажиотажа среди обеспеченных покупателей.
Перспективы элитного жилья на Рублевском шоссе столичные риэлтеры оценивают по-разному. Контингент здесь обитает избранный, но качество жилья довольно низкое. На вторичном рынке преобладают типовые панельные дома, а новые возводятся по технологии наливного бетона, который снаружи обкладывается кирпичом. К тому же Можайское шоссе вряд ли можно назвать лучшей трассой в городе. Так что высокие цены на квартиры в этом районе вряд ли продержатся долго.
ПАВЕЛ ЖАВОРОНКОВ