В окраинных районах столицы сегодня живут в основном москвичи со скромным достатком. Если на жилье приходится копить в течение многих лет, район и планировку квартиры выбирать не приходится. Главное — чтобы были стены, пол и потолок и чтобы от дома до работы можно было доехать хотя бы за полтора часа. Между тем подмосковные города-спутники от Кремля не дальше, чем московские Марьино, Южное Бутово, не говоря уже про Зеленоград. А квартиры в них на 30% дешевле московских и при этом зачастую гораздо лучше.
Лидеры и аутсайдеры
Среди городов-спутников так же, как и среди московских районов, есть свои лидеры и аутсайдеры. Самыми популярными считаются те, где действуют собственные предприятия, обеспечивающие население работой. При этом в идеале предприятия не должны загрязнять окружающую среду. По мнению директор агентства недвижимости "Диалог С" Светланы Пероновой, клиентов прежде всего интересует экологическая безопасность городов. Именно поэтому многие покупатели предпочли районные центры столичным новостройкам.
Самыми чистыми считаются Химки, Троицк, Мытищи, Королев, пользующиеся наибольшей популярностью. В их пользу говорит и то, что все они связаны со столицей хорошими транспортными магистралями.
В этих районах Подмосковья больше всего строится новых домов, к тому же застройщики стараются возводить не типовые здания, а дома по индивидуальным проектам — с учетом представлений покупателей о хорошей квартире. В некоторых домах квартиры имеют круглые эркеры, ванные с окном, высокие (2,8-3 м) потолки, большие окна со стеклопакетами. При этом стоимость квадратного метра — всего $400, как в обычной панельной "коробке" на окраине столицы. "Цены на подмосковные новостройки напрямую зависят от цен в столице,— считает Виктор Максимов, член совета директоров компании 'Альянс'.— Почти все риэлтерские и строительные компании, продающие новостройки, сразу после кризиса 1998 года привязали их к ценам столичных районов массовой застройки с разницей в 30%. Это соотношение сохраняется и сегодня".
Помимо сателлитов, удаленных на три-четыре километра от кольцевой или примыкающих к ней, спросом пользуются города, находящиеся в пределах первого бетонного кольца, то есть не далее 30 км от кольцевой автодороги: Жуковский, Апрелевка и другие. В среднем здесь квадратный метр стоит чуть меньше $400. Москвичей в таких городах привлекает опять же хорошая экология, поэтому наибольшей популярностью пользуются небольшие города в зоне водохранилищ по Ярославскому направлению.
А дешевле всего — из-за высокой концентрации экологически опасных производств — жилье в южном Подмосковье. Самые низкие цены в Дзержинском районе (из-за близости Капотни), в Лыткарино, Щербинке и в поселке Мосрентген. Название последнего предупреждает, что дома неплохо иметь дозиметр.
По московским ценам
Отдельная история — цены на квартиры в поселках, расположенных в наиболее престижных районах ближайшего Подмосковья. Так, в Барвихе стоимость квадратного метра жилья в обычном кирпичном доме может достигать $1200. Чуть меньше ($850-1000) стоит метр в небольшом поселке Вознесенское, расположенном на 15-м километре Калужского шоссе. Вознесенское застроено элитными кирпичными многоэтажками. Высокие цены на жилье объясняются тем, что поселок со всех сторон окружен домами отдыха и коттеджными городками, принадлежащими "Газпрому" и РАО "ЕЭС России", которые обеспечивают местных жителей высокооплачиваемой работой. Купить квартиру в подобных поселках крайне сложно, так как новых домов там строится относительно мало, а на вторичный рынок попадает не больше двух-трех квартир в месяц.
Сравнительно высокие цены на недвижимость установились в городе Видное ($450-$500), где жилищное строительство полностью прекратилось несколько лет назад, и в Одинцове ($430-$480), где большая часть населения работает на предприятиях, обслуживающих отдыхающую элиту.
Искусственный рост
Сегодня покупатель предпочитает более дорогое жилье на окраине Москвы квартирам в подмосковных городах в первую очередь из-за лужковских социальных гарантий, которые дает московская прописка. Пенсия москвича и жителя Подмосковья, чьи дома разделяют порой всего несколько десятков метров, отличаются на 30%. Важное значение имеет также количество поликлиник, школ и детских садов, насыщенность прилавков магазинов, качество связи и т. д. По развитости инфраструктуры города-сателлиты пока значительно уступают московским микрорайонам. Однако если областные власти смогут решить хотя бы часть этих проблем, спрос на квартиры в ближайшем Подмосковье заметно возрастет.
Пока же, по словам Натальи Ветлугиной, начальника отдела маркетинга агентства "Новый город", цены на недвижимость искусственно поддерживаются администрацией Московской области. Не имея возможности ужесточить процедуру прописки, новые власти наверняка будут защищать свою вотчину от притока вынужденных переселенцев из южных регионов с помощью достаточно высоких цен на жилье. (Известны случаи, когда небольшие подмосковные города превращались в интернациональные лагеря с диким уровнем преступности только из-за того, что местный инвестор распродавал невостребованные квартиры по бросовым ценам).
Таким образом, по прогнозам риэлтеров, цены на новостройки в самых популярных районах Подмосковья в ближайший год падать не будут. Дешеветь — и то незначительно — начнут и без того самые дешевые квартиры в панельных домах, где квадратный метр стоит в районе $300-330. В кирпичных и монолитно-кирпичных домах сегодняшние цены (около $400 за метр), напротив, могут даже подняться на $10-15 за счет улучшения качества проектов.
ПАВЕЛ ЖАВОРОНКОВ